Средний класс жилья вымывается с рынка. Либо эконом, либо комфорт

Роста цен на жилье нет, несмотря на оживление спроса, констатировали эксперты на «Рождественском саммите». Правда, одни все еще верят в традиционный предновогодний всплеск, а другие, напротив, видят затоваривание и демпинг застройщиков. Сохранение же спроса дается за счет удешевления самой стройки, переезда на окраины и сокращения метража квартир. О чем спорили на секции по жилой недвижимости — в материале «БИЗНЕС Online».

СТАБИЛЬНОСТЬ, НО КАКОЙ ЦЕНОЙ?

В этом году организаторы «Рождественского саммита» в ГТРК «Корстон», посвященного рынку недвижимости Татарстана, решили обойтись без новогодней атрибутики. Если в прошлом году главной иллюстрацией саммита стала Снежная королева с катающимися на коньках прямо в центре холла Каем и Гердой, то на этот раз было не до сказок. Прошедший год суммарно для всех сфер недвижимости стал худшим за последние годы (ростом может похвастаться, пожалуй, только жилая недвижимость), говорили участники саммита. Правда, немного шампанского себе все-таки позволили перед открытием. Ведь, как сказал Николай Казанский, президент-элект российской гильдии управляющих и девелоперов, в 2017 год бизнес-сообщество смотрит «с осторожным оптимизмом», потому что «падать больше некуда».

Обсуждение ситуации на рынке жилой недвижимости началось выступлением в светлых тонах президента гильдии риелторов РТ Андрея Савельева. По данным Росреестра, за 10 месяцев уходящего года количество регистрационных сделок выросло почти на 20%, по жилым помещениям — на 8%. Цифра немного лукавая, поскольку включает не только сделки купли-продажи, но еще и другие процедуры регистрации — дарение, мена, наследство, приватизация и так далее. «Но в любом случае, если объем рынка увеличится на 8%, можно сделать вывод, что дно кризиса мы прошли», — считает Савельев. В рост, по его мнению, должны пойти и цены, чего, однако, пока не происходит. По данным reportal.ru, стоимость «квадрата» первички составила в ноябре 65145 рублей и несмотря на традицию предновогодних всплесков держится на стабильном уровне.

Произойдет ли традиционный для конца декабря лавинообразный рост спроса и цены? Об этом пока можно лишь гадать. «Пессимистичные прогнозы о том, что мы получим эту же картину, только в следующем году. Пока мы будем вяло существовать, и только в конце года произойдет рост. Но я в целом оцениваю позитивно», — считает Савельев.

Оптимизма добавляет ситуация и на ипотечном рынке, где ставка держится на уровне 12 - 12,5%. Таким образом, она максимально приблизилась к докризисным 11,5 - 12%. «Мне часто задают вопрос по поводу субсидирования ипотеки — будет или не будет правительственная программа в 2017 году? По большому счету она уже не нужна, ставки по субсидированной и по коммерческой ипотеке практически сравнялись», — отметил Савельев.

Выступающая следом директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова показала обратную сторону медали. В 2015 году в Казани объем ввода жилья составлял 588 тыс. кв. м (многоквартирные дома и соципотека, без учета ИЖС). В этом году планируется ввести 500 тыс. кв. м, то есть имеет место сокращение примерно в 90 тыс. кв. метров. И это несмотря на то, что объем соципотеки с 30 тыс. кв. м увеличился более чем в 2 раза до 70 тыс. кв. метров. Словом, коммерческие застройщики Казани строят все меньше и меньше. Причина, по мнению Гизатовой, в затоваривании рынка — сегодня продажи идут в 74 домах или жилых комплексах различной готовности.



Не удивительно, что начинается «соревнование игроков в щедрости», в котором участвуют все застройщики. Гизатова представила собравшимся таблицу с минимальной стоимостью квартир на первичном рынке. «По трехкомнатным квартирам вперед вырывается ЖК «Станция Спортивная» «Сувара». Их догоняют «Новые Куюки» (застройщик — компания «Паритет») и «Солнечный город» — «АК БАРС Недвижимость», — подытожила эксперт. Наиболее интересные цены в городе, по ее словам, представлены в ЖК «Солнечный город» от «АК БАРС Недвижимости». В декабре у компании стартовала акция, позволяющая купить однокомнатную квартиру за 1,7 млн. рублей.



«Если к этому еще добавить отношение банков в части их участия в долевом строительстве, то минимальная процентная ставка — это 7 процентов. Столько дает Татфондбанк „Сувару“ на ряд объектов», — констатировала директор АН «Счастливый дом». Впрочем, дружественные отношения Роберта Мусина с застройщиком отнюдь не секрет.

В целом рынок чувствует себя достаточно стабильно, но в основном это происходит за счет снижения себестоимости — например, перехода на панельное домостроение или переезда стройплощадки все дальше на периферию от центра Казани. О дальнейшем повышении цены, по мнению Гизатовой, пока нет и речи, поскольку количество комплексов в Казани растет, и идут они с большим числом очередей.

Сколько планируется построить домов в следующем году, официальных данных нет, но, считает Гизатова, скорее всего, активность застройщиков останется в тех же рамках или даже еще ухудшится. Предпосылок роста нет, уверена риелтор.

«РАНЬШЕ ДВУШКИ БЫЛИ 70 МЕТРОВ, СЕГОДНЯ ЭТО УЖЕ ТРЕХКОМНАТНЫЕ»

«Готов со многими вещами поспорить», — вступил в дискуссию замдиректора ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин. В 2015 году выдавалось намного меньше разрешений на строительство и закладывалось меньше проектов, поэтому он поставил под сомнение заявление Гизатовой о «достаточно большом выборе новых проектов в городе». Проекты, которые начинаются сегодня, чаще всего находятся на периферии и не всегда в административных границах города, заметил он. Как правило, это пригороды. «Ценовая политика строится таким образом, что давление оказывается за счет проектов, которые находятся на достаточно большом удалении от города. Они снижают общую цену на квадратный метр», — заметил эксперт. Так что смотреть надо не среднюю температуру по больнице, а объекты с привязкой к территории.



Впрочем, и Митюнин видит, как покупатели стремятся экономить. В качестве главной тенденции двух последних лет он выделил сокращение средней площади жилья. «Если раньше двушки были порядка 70 квадратных метров, то сегодня это уже трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры площадью 45 - 50 квадратных метров сегодня двухкомнатные. Ну и застройщики пришли к так называемым малометражным квартирам от 28 и 31 квадратного метра», — подытожил он. Вот вам, добавим, и рост числа сделок по Росреестру при стабильном или даже падающем метраже. Пирог просто нарезается на более мелкие кусочки.

Савельев, кстати, вспомнил, как несколько лет назад он прогнозировал спрос на уменьшающиеся площади квартир. Тогда застройщики его переубеждали — строить малогабаритные квартиры им было невыгодно. Но 2016 год расставил все по своим местам.

«Не получится ли так, что рынок разделится? Средний сегмент исчезнет, останутся экономкласс и комфорт-жилье?» — сделал еще один прогноз Савельев, проводя аналогию с ситуацией в стране, когда средний класс постепенно вымывается. «На сегодняшний день мы как раз это и наблюдаем», — согласился Митюнин. При этом хорошие квартиры с удачным расположением на первичном рынке Казани сегодня в дефиците, считает он. Собравшиеся сошлись на том, что поиск хорошей трехкомнатной квартиры с удачной планировкой требует немалых усилий. Все остальное — либо центр города за бешеные деньги, либо периферия для небогатой публики.

Уход застройщиков на выселки уже стал трендом, констатировали эксперты. В качестве наиболее характерного примера Савельев вспомнил все тот же ЖК «Станция «Спортивная». Напомним, этим летом «Сувар Девелопмент» начал строить в Усадах 60 «башен». «В доме, который сдается в 2018 году, цена однокомнатной квартиры с чистовой отделкой в среднем 1,6 миллиона рублей», — привел пример демпинга президент гильдии риелторов. При этом в самой Казани по такой цене можно приобрести максимум гостинку, а такая же квартира в Ново-Савиновском районе обойдется покупателю уже в два раза дороже. Выбор для многих очевиден.

ВОЗВРАЩЕНИЕ ИНВЕСТОРОВ

Еще одним аргументом в пользу того, что кризис в сегменте жилой недвижимости в Казани прошел, Савельев назвал увеличение доли инвесторов. «В 2015 году все они после кризиса убежали в валюту, в фонды. Сейчас мы видим обратный возврат инвесторов, и на сегодняшний день показатель инвестиционных сделок на рынке недвижимости Казани где-то порядка 40 - 50 процентов». C ним согласились и игроки рынка.

Возвращение жилищных рантье произошло даже с перехлестом к прежнему уровню. По словам Митюнина, до 2014 года доля инвесторов составляла приблизительно треть от всех покупок жилья, а в 2015-м она схлопнулась до 5%.

«Что касается наших объектов, то доля инвесторов составляет от 10 до 60 процентов и, естественно, зависит от самих проектов», — поделился коммерческий директор компании «Сувар Девелопмент» Максим Николаев. Он отметил, что в более удаленных жилых комплексах эта цифра ниже, а вот в ЖК «Веснушки» и «Сказочный лес» интерес инвесторов довольно высок.

«ДОМА, КОТОРЫЕ ПОЙДУТ ПО НОВОМУ ЗАКОНУ, МЫ УВИДИМ В 2018-М ГОДУ»

Последним вопросом, который обсудили риелторы и застройщики, стали поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». На днях, 8 декабря, глава правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о создании фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Начиная с 1 января 2017 года застройщики должны будут в обязательном порядке делать взносы в данный фонд, который, в свою очередь, будет выделать средства на достройку незавершенного жилья либо выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика.

Обсуждая тему, Митюнин отметил, что все эти изменения обсуждаются и муссируются достаточно давно, поэтому коллапса с января точно не случится. «Но, несомненно, это доставляет определенные сложности для застройщиков, потому что приходится менять свою систему работы, в том числе входят обязанности по новым объектам. В новом формате обеспечивается то, что на сегодняшний день страхуется — ответственность застройщика. Пойдут поступления по новым проектам в некий фонд. Но самый большой вопрос в том, что на самом деле нет никаких официальных разъяснений, в какой период и когда это будет происходить. Поэтому большинство застройщиков все-таки подготовились на сегодняшний день, имеют договоры долевого участия, которые позволят в дальнейшем не останавливать работу и вести ее в обычном режиме до того, как все поймут, что же это на самом деле за изменения», — пояснил он.

Митюнин отметил, что по многим объектам застройщики еще будут работать по старой схеме, поскольку они уже создали себе задел для работы на полгода: получили разрешение, зарегистрировали первые договоры. «Те же объекты, которые будут заходить по новой схеме, мы считаем, что это, наоборот, плюс, потому что нынешняя система не обеспечивает гарантию постройки объекта. Она не обеспечивает возможность вернуть вложенные деньги. Фонд же, как декларируется, будет заниматься именно достройкой существующих объектов. По-моему, это будет намного интереснее конечному потребителю в итоге», — говорит он. Сейчас застройщики ждут четкого механизма и надеются, что это будет решено в ближайшее время.

«Я думаю, что дома, которые пойдут уже по этому закону, мы увидим в 2018-м году, — спрогнозировал Савельев. — Так же, как в 2005 году приняли 214-й федеральный закон: строить по нему реально и регистрировать договоры долевого участия мы начали где-то в 2007 году. Причем у нас до сих пор есть в Казани дома, которые не попадают в эту схему», — смеясь, закончил он.

Источник: БИЗНЕС Online