Когда ставки станут большими: девелоперы рассчитали, как подорожает «метр» без субсидированной ипотеки

Пока одни застройщики ждут окончания субсидирования ипотечных ставок и надеются на дальнейшую господдержку, другие считают, что программа себя изжила. В то же время, ставки снижаются на покупку недвижимости как на первичном рынке, так и вторичном.

Выгодна ли ипотека с господдержкой?

Банки продолжают тенденцию на снижение ипотечных ставок. По данным аналитической службы «Реального времени», в период 21 октября по 16 декабря ставки по ипотеке на приобретение первичного жилья уменьшили шесть банков Казани.

В частности, на 1 процентный пункт снизили «Ак Барс» Банк и филиал «Газпромбанка» в Казани: если к концу октября ставка составляла 14%, то к декабрю снизилась до 13%. Таким же оказалось снижение и в «Россельхозбанке» — ставка уменьшилась с 14,4 до 13,4% годовых. На 0,5 п.п. ниже оказались ставки на покупку нового жилья в ВТБ24 и в «Банке Москвы», снизившись с 13,1% до 12,6%.

Тем не менее разрыв между субсидированной и несубсидированной ставками на сегодняшний день остается ощутимой. Самые крупные российские банки — Сбербанк и ВТБ24 готовы давать ипотеку с господдержкой под 11,4% годовых. В остальных кредитных организациях субсидированная ставка примерно такая же — 11,2%—11,5% годовых.

Конечно, представить в процентном соотношении, насколько вырастут выплаты по ипотечному кредиту в случае отмены господдержки, сложнее, поэтому приведем конкретный пример. В качестве исходных возьмем следующие условия: стоимость квартиры — 2,5 млн рублей, первоначальный взнос — 1 млн рублей, срок ипотечного кредитования — 15 лет, расчеты проводятся без учета страховых взносов. Если учесть, что клиент решил взять ипотеку в Сбербанке (а большая часть ипотечных кредитов приходится именно на Сбербанк и ВТБ24) с привлечением господдержки, окажется, что ежемесячная выплата составит 17 428 рублей. Без учета господдержки банк готов выдавать кредит на «первичку» под 13,5%. В этом случае ежемесячная выплата возрастает до 19 475 рублей. Для кого-то разница в 2 тысячи рублей может показаться незначительной, но для многих заемщиков при отсутствии роста доходов любое увеличение оказывается весьма ощутимым.

«С большой вероятностью можно сказать, что отменят, потому что никаких предпосылок нет»

В то же время некоторые участники рынка считают, что федеральное правительство продлевать господдержку не будет, поскольку необходимость в ней отпала. Так управляющий «Абсолют Банка» в Казани Марсель Зиляев уверен, что программа свои цели выполнила, а для дальнейшего снижения ставок уже без господдержки необходимо укрепление рубля.

— Ключевая ставка, наверное, больше инструмент, который фиксирует то, что происходит с инфляцией. Но процентная ставка — себестоимость ресурсов, которые банки размещают, прежде всего определяется макроэкономическим фактором. Поэтому первый тренд — это продолжение снижения стоимости процентных ставок. Второе — отмена программы госсубсидирования. С большой вероятностью можно сказать, что отменят, никаких предпосылок нет, — рассказал в ходе круглого стола в Минстрое Марсель Зиляев.
Он считает, ставки будут снижаться, а рынок ипотеки расти в том случае, если не будет потрясений на рынке углеводородов. По его расчетам, разница между субсидированной и несубсидированной ставкой исчезнет примерно через 3—6 месяцев.

И все же надежда на то, что государство не оставит застройщиков без поддержки, остается, тем более существующая программа субсидирования ставок помогла спасти первичный рынок от падения в пропасть. Так, по данным первого заместителя гендиректора Ипотечного агентства РТ Дины Сафиуллиной, в 2014—2015 годах по количеству и сумме кредитов показатели упали на 25—28%. Но уже в 2016 году наблюдался подъем на 27—35%. Таким образом, разрыв удалось нейтрализовать.

— Это достигалось и достигается за счет государственной поддержки, перспективы которой в настоящее время неясны. <>. Конечно, Россия и Республика Татарстан рассчитывают на возникновение каких-то дополнительных программ поддержки, — отметила Сафиуллина.

По ее словам, даже в АИЖК России нет понимания того, останутся ли какие-то льготные программы и льготные ставки. Планируется, что какая-то поддержка все же будет, но в каком виде она будут существовать, неизвестно.
Как признаются сами застройщики, в кризисное время доля ипотечников заметно возросла. Генеральный директор «ЮИТ Казань» Владимир Сорокин приводит следующие цифры: в 2014 году доля ипотечных сделок в его компании составляла 42%, в 2015 году — 49%, в 2016-м — 63%. При этом в некоторые месяцы она доходила до 90%.
— Мы думаем, что [после отмены господдержки] ставка будет порядка 12%. Но, возможно, застройщикам придется субсидировать эту ставку для привлечения клиентов. К сожалению, это может привести к росту стоимости жилья, — рассказал Владимир Сорокин.

«Вторичка» получает еще больший потенциал по сравнению с «первичкой»

Однако не стоит забывать, что все активнее возвращает свои позиции «вторичка». Тем более банки также продолжают снижение ставок на приобретение вторичного жилья. По итогам последних полутора месяцев, ставки снизили сразу восемь банков из списка аналитической службы «Реального времени».

Наиболее значительным, сразу на 2,2 п.п., оказалось снижение в АКИБАНКЕ. На 1 п.п. сократили ставку «Ак Барс» Банк (с 14,5 до 13,5%%), «Камский коммерческий банк» (с 14,5 до 13,5 %%), «Россельхозбанк» (с 13,9 до 12,9%%).
Еще три участника рынка снизили ставку на 0,5 п.п. Среди них оказались ВТБ24 и «Банк Москвы», урезавшие годовую ставку с 13,1 до 12,6%. Также с 13,5% до 13% сократилась ставка в филиале «Газпромбанка» в Казани.
В то же время в списке есть две кредитные организации, которые, напротив, повысили процентные ставки. В их числе оказался «Банк Казани», поднявший ставку с 12,57% до 13,5%, а также «Автокредитбанк» — он увеличил ставку с 18% до 19%.

Отметим, что если взять средний показатель, окажется, что на сегодняшний день ставки по ипотеке на приобретение вторичного и первичного жилья уравнялись, а в некоторых случаях приобретение «вторички» даже может оказаться более выгодным для покупателя. В любом случае, эксперты уже не раз отмечали, что при отмене господдержки и уравнивании ставок, застройщикам будет еще сложнее бороться за своего клиента. Одной из немаловажных причин, почему покупатели отдают предпочтение «вторичке», остается снижение цен в этом сегменте, которое началось еще в прошлом году. Кроме того, если застройщики, как правило, предлагают квартиры с предчистовой отделкой, при покупке готового жилья, клиенты могут получить квартиру с неплохим ремонтом.

— Сейчас, поскольку все выравнивается, «вторичка» получает еще больший потенциал по сравнению с «первичкой», потому что уходит господдержка. И я думаю, что «вторичка» вырастет больше, чем «первичка», — отметил Марсель Зиляев.

Соципотечников не будут расселять в студии

В ходе круглого стола в Минстрое обрисовали ситуацию и по вводу жилья на следующий год. Как и в предыдущие годы, в 2017 году должно быть введено 2,4 млн кв. м. В этом году план такой же, и на сегодняшний день он выполнен на 90% — введено уже 2 млн 172 тыс. кв. м. Ожидается, что к 28 декабря план должен быть перевыполнен. По вводу жилья республика по России занимает 7-е место, по ПФО — 2-е место после Башкортостана. Но Гимаев обратил внимание на то, что в Башкортостане население больше на 1 млн человек, поэтому обеспеченность жильем на одного человека здесь оказывается меньше, чем в Татарстане.

Коснулся замминистра и планов по соципотеке: до 28 декабря в эксплуатацию должно быть введено порядка 520 тыс. кв. м. На этой неделе на утверждение также будет выноситься проект программы на 2017 год — должно быть введено 534 тыс. кв. м, это примерно 9 тысяч квартир.

— В последующие годы никто эту программу отменять не собирается, то есть соципотека будет продолжена. Другое дело, что могут быть пертурбации в секции арендного жилья. Но это в рамках той же программы, — подчеркнул Ильшат Гимаев.

Он добавил, что после трехлетнего срока ожидания участникам госпрограмм обязаны предоставить квартиры в рамках протокола выбора квартир по социальной ипотеке, которые утверждены постановлением кабинета министров. По словам Гимаева, обеспечить жильем сразу всех нуждающихся мешает нехватка земельных участков.

Как известно, соципотечное жилье принято относить к категории «эконом-жилье». Однако в Минстрое России хотят наложить вето на этот термин, заменив его на более благозвучное (как кажется чиновникам) «стандартное жилье». Впрочем, такое жилье уже давно предлагают и коммерческие застройщики — такие квартиры отличаются небольшой площадью (от 18 кв. м) и называются студиями.

Но если вдуматься, в этом контексте сочетание «стандартное жилье» звучит гораздо более устрашающим. «Стандарт» предполагает некий типовой образец, то, что считается обыденным и приемлемым. Значит, жить в клетушках в 20 «квадратов» или заселяться в квартиры с треснувшими стенами должно стать для нас нормой. Слышать, что студии востребованы молодыми семьями, тоже очень странно, тем более если оно приобретается в ипотеку: все-таки если молодожены взяли кредит на долгий срок, вряд ли в ближайшей перспективе они смогут улучшить свои жилищные условия. Говорить о том, что эти студии ко всему находятся еще и на периферии, даже не стоит.

Одно радует — в рамках соципотеки масштабного строительства домов с малометражными студиями не планируется. Напомним, что на Мазита Гафури для аварийщиков Госжилфонд построил 4 дома со студиями, их площади варьировались от 18 кв. м. Их также показывали и первому вице-премьеру Игорю Шувалову — после чего они получили название «шуваловок».

— Я не думаю, что это получит широкое применение, это узкий сегмент — мое личное мнение. Но оно уже свое место занимает, — сказал Ильшат Гимаев.

О программе ЖРС: «Пациент скорее жив, чем мертв»

Характеризуя состояние рынка недвижимости, добавим, что не все федеральные программы по поддержке застройщиков и покупателей реализуются успешно. Фактически уже с начала этого года «буксует» программа «Жилье для российской семьи», на которую возлагались большие надежды.

— Будем говорить так, что пациент скорее жив, чем мертв. Программу «Жилье для российской семьи» на федеральном уровне никто не отменял. Другое дело, что механизмы по возмещению затрат на коммуникации не работают, — пояснил Ильшат Гимаев. — По его словам, предпринимались попытки возместить затраты на сети в домах, построенных по соципотеке. Однако они не удались. Работать по программе начали два коммерческих застройщика — «Татнур» и «Стройком». Федералы им расходы на сети вернут вряд ли, поэтому помощь в проведении коммуникаций начала оказывать республика. Те, кто купил квартиры у этих застройщиков в рамках программы за 35 тыс. рублей, получат их по этой цене. Остальные «квадраты» продаются уже по рыночной.

Источник: Реальное время