10 главных событий в строительной сфере Татарстана

В ушедшем году стройрынок Татарстана сотрясли несколько крупных скандалов и новостей. Подвис вопрос с обманутыми дольщиками. Соципотечники впервые вышли на митинг, а проект «Салават Купере» погряз в спорах о том, сколько надо платить строителям. Миру явили себя «квартиры-шуваловки» в 20 кв. м — верный признак, что рынок переживает не лучшие времена. А застройщики перебрались на окраины Казани или вообще в соседние районы. Неудачи и радости стройотрасли — в обзоре «БИЗНЕС Online».

1. ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ «ФОНА» И «СВЕЯ»: КАК ДОСТРОИТЬ ДОМА?

Для обманутых дольщиков Татарстана итогом года стало осознание факта, что простого рецепта для достройки их домов нет. Следователи ищут имущество Рашида Аитова, который сидит в СИЗО, и Анатолия Ливады, который пару раз приезжал на стройку и запомнился громкими обещаниями.

За год сдвинулся вопрос в ЖК «Симфония», где за «Фоном» три дома согласился достраивать «Бриз», но лишь на условии доплаты, и жильцы согласились. В других проблемных ЖК дольщики платить либо не готовы, либо голос тех, кто против, слышен громче. В сухом остатке по Казани: достроены первые три подъезда в доме №1 (78 квартир). Более существенны подвижки в Набережных Челнах, где «фоновские» дома достраивает «Профит».

Теперь надежды связаны с октябрьским указом президента РТ о передаче застройщикам земли без аукциона при условии, что на ней будет построено не менее 10 тыс кв. м жилья и не менее 10% квартир застройщик отдаст обманутым дольщикам либо направит эквивалентные ресурсы на достройку проблемных долгостроев. И в Казани, и в Челнах уже есть участки, которые частично могут пойти в оплату спасителям дольщиков, однако четкой «дорожной карты» им по-прежнему не предъявлено.

Тем временем ситуация продолжает ухудшаться: дольщики устраивают все более громкие и «творческие» акции возмущения, а Ливада не смог избежать процедуры банкротства в одной из своих компаний — «Фон-Ривьера» (по иску «Тимер Банка»). Более того, в ноябре стало известно, что к категории обманутых дольщиков могут добавиться предприниматели, купившие помещения под офисы в недостроенных домах «Свея», — они могут остаться ни с чем.

2. «САЛАВАТ КУПЕРЕ»: ПОЛЕ ЭКСПЕРИМЕНТОВ

Весь год лихорадило «Салават Купере», где первые четыре района — №10, 11, 12, 13 — должны были быть сданы еще летом, но по факту возведение каркасов многих домов не завершено и сегодня. В проекте сначала участвовали «Ак таш», «КамГЭСэнергострой», ПСО «Казань» и «Грэйт Строй». Но в начале года появилась информация, что «КамГЭС» выходит из проекта (якобы его не устроили расценки примерно в 28,5 тыс. рублей за «квадрат»), спустя пару месяцев — что возвращается. В итоге замена ему нашлась: по одному дому взяли на себя «Народный дом», «Барсэлитстрой» и «Строитель», еще два дома «КамГЭС» должен достроить сам.

Ситуация с «КамГЭСом» обозначила главную проблему: строители были недовольны расценками, по которым им платил Госжилфонд, и потребовали увеличения оплаты. Глава ГЖФ Талгат Абдуллин считал, что оплата в норме, просто генподрядчики выжимают дополнительные деньги, а в ущерб соцстройке возводят свои коммерческие объекты. Минстрой РТ и вовсе отмечал, что была попытка шантажа со стороны генподрядчиков. Спор привел к созданию Абдуллиным товарной биржи — она должна была придать максимальную прозрачность и показать, сколько же надо платить строителям. При этом расчеты с поставщиками материалов и даже рабочими ГЖФ взял на себя, чтобы исключить всякую дискриминацию. Однако биржа никак не ускорила процесс. Строители говорили: биржа — хорошая идея, но нельзя вводить ее во время строительного сезона, постоянно корректируя по ходу правила игры. Да и многие стройпроцессы все равно нельзя отразить языком цифры. В итоге соципотечники в октябре впервые вышли на митинг, и после разгромного совещания у президента РТ Рустама Минниханова биржу для наиболее готовых объектов пришлось «заморозить». Застройщикам гарантировали повышенную цену — 32 тыс. рублей за 1 кв. м — в обмен на срочное завершение работ. Это можно назвать победой застройщиков, но как долго они проработают этой по цене и когда вновь потребуют повышения?

Вытащить забуксовавший проект из ценовых ножниц Абдуллину поможет национализированный «Ак Барс Девелопмент». Вместе с ним Госжилфонд планирует строительство панельных домов, что ускорит стройку и, полагают строители, снизит стоимость «квадрата».

3. «СВЕЙ» VS ИСПОЛКОМ: «ЗОЛОТУЮ СЕРЕДИНУ» СРЕЗАТЬ ПО РЕШЕНИЮ АРБИТРАЖА

Победой исполкома Казани завершилось противостояние со «Свеем» вокруг дома в ЖК «Золотая середина». Напомним, Аитов возвел 18 этажей, хотя разрешение было получено на 9. В исполкоме посчитали, что нагрузки на фундамент превышены в два раза. Спор рассматривался в Арбитражном суде РТ. Сначала после обследования дома эксперты КГАСУ признали, что дом опасен для жильцов. А в октябре Арбитражный суд РТ удовлетворил требования исполкома о признании дома самовольной постройкой, дав «Свею» полгода на снос «лишних» 9 этажей и 1 подъезда. Отметим, что параллельно минстрой по заказу правительства РТ заказал еще одну экспертизу, проведение которой доверили московской компании. Ее результаты, предположительно, обнародуют в начале 2017 года. Но для исполкома Казани спор со «Свеем» относится к категории принципиальных — для всех застройщиков требования одни.

4. ПРОЕКТ ГЕНПЛАНА СТОЛИЦЫ РТ: «УСТОЙЧИВАЯ КАЗАНЬ»

Споры о том, быть Казани расширяющимся городом или строить, используя внутренние резервы, прекращены. Столица РТ скоро получит главный градостроительный документ, основной принцип которого — сбалансированность. В конце ноября в исполкоме города презентовали обобщенный вариант концепции генерального плана города до 2035 года, разработкой которого за 80 млн. рублей занимался НИИ генплана Москвы. Итоговый проект называется «Устойчивая Казань» и совмещает в себе лучшее из ранее разработанных четырех вариантов концепции развития города: «Компактный город», «Расширяющийся город», «Большая Казань» и «Открытая Казань». Презентуя проект, глава управления архитектуры и градостроительства города Владимир Фомин пояснил, что он подразумевает реорганизацию сложившейся части города, поскольку на окраины идти «рано и нельзя». Часть производственных территорий планируется вынести за пределы Казани, заменив их на общественно-деловую застройку. В транспортной модели планируется развитие хордовых проездов в обход исторического центра и развитие транспортных связей с прилегающими к городу районам в рамках казанской агломерации. Планы большие и дорогостоящие, но развитие без них невозможно.

5. «АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТ» ПЕРЕХОДИТ ПОД КРЫЛО ТАЛГАТА АБДУЛЛИНА

В феврале этого года стало известно о национализации одного из крупнейших игроков рынка жилья — компании «Ак Барс Девелопмент». Национализация стала частью программы спасения «АК БАРС» Банка, по итогам 2015 года получившего 9,8 млрд. рублей убытка. А в начале осени Абдуллин и вовсе объявил о полном переходе АБД под крыло ГЖФ. Актив более чем серьезный: «Ак Барс Девелопмент» объединяет группу компаний, способных оказывать весь комплекс девелоперских услуг. В нее входит модернизированный Казанский ДСК, Кощаковский кирпичный завод, Казанский комбинат строительных материалов и челнинский кирпичный завод «Камастройиндустрия». Сам Абдуллин к приобретению отнесся скептически, отметив, что «это подарок, который не знаешь куда положить». «Огромная финансовая нагрузка там, перед банком долги есть. Надо их почистить. Но почистить — это не дать, вот отдайте, а надо, чтобы они отработали», — охарактеризовал свою спасательную миссию глава Госжилфонда. Тем не менее слияние оператора соцпрограммы в РТ и одного из крупнейших в РТ застройщиков сулит большие перемены на рынке.

6. «БЕГСТВО» НА ОКРАИНЫ

Новым трендом стал уход казанских застройщиков с квартальной застройкой на окраины города, а то и вовсе в соседние районы. Причина: в Казани почти не осталось свободной земли, приличным земельным портфелем может похвастаться только «Ак Барс Девелопмент».

Уже несколько лет свой проект «Царево» в Пестречинском районе реализует «Унистрой», а в ушедшем году сразу несколько крупных ЖК были заложены на окраинах. Самый яркий пример: «Сувар Девелопмент» заявил о строительстве трех ЖК возле Усад: ЖК «Южный парк», ЖК «Станция «Спортивная» и ЖК «Времена года» — это порядка 700 тыс. кв. м продаваемых площадей под 30 тыс. жителей. Да и многие другие компании сегодня предпочитают строить возле Казани. По словам экспертов, ключевое преимущество таких комплексов — стабильно низкие цены (стоимость однокомнатных квартир — 1,3 - 1,5 млн. рублей). Главный недостаток — отсроченный период ожидания: полноценная жизнь там начнется не раньше чем через 3 - 5 лет.

7. СОЦИПОТЕЧНИКИ ПРИГРОЗИЛИ ПУТИНЫМ И МИТИНГАМИ, АБДУЛЛИН ПОШЕЛ НА ПОПЯТНУЮ

Этой весной участников программы соципотеки потрясло известие о тотальном аннулировании протоколов на выигранные квартиры, опубликованное 1 апреля на сайте ГЖФ. Абдуллин необходимость реформы объяснил желанием повлиять на недобросовестных участников программы: «Люди, которые выиграли жилье два года назад, перестали пока платить. Считают: мы выбрали. А мы строим. И вопрос денег тоже есть. Второе: люди устроились на работу на полсмены где-то в бюджетной сфере, выбрали квартиру — и сейчас работают в совершенно других сферах, а нам дайте по социальной ипотеке».

Соципотечников такое объяснение не удовлетворило. Возмущенная общественность уже собиралась просить разобраться с ситуацией президента РФ Владимира Путина и даже подготовила текст обращения. В социальных сетях вовсю обсуждались планы митингов и пикетов. Но волна народного гнева не осталась незамеченной. После совещания в кабмине РТ с участием Минниханова Абдуллин объявил, что перераспределения уже выбранных ранее квартир не произойдет. Однако для тех, кто квартиру еще не выбрал, ввели новые правила. «Если мы раньше ежемесячно итоги подводили, то теперь будем подводить их один раз — за 30 дней до заселения. Для новых людей», — сообщил глава ГЖФ.

8. НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАСТРОЙКИ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ И ВОЗМУЩЕНИЕ ВООПИИК

В ноябре 2016 года в Казани приняли новый проект зон охраны города, разработанный НИИ генплана Москвы. В зону охраны вошли 357 объектов культурного наследия, в том числе Адмиралтейская слобода и локальные зоны (Воскресенский монастырь, Никольская церковь, окружная психиатрическая клиника и другие). «Новый ПЗО совместно с инвесторами позволит развивать исторический центр города без нанесения ему ущерба», — заверил мэр Казани Ильсур Метшин. Созданием нового документа в Казани озаботились после того, как в ноябре 2015 года кабинет министров РТ признал утратившим силу постановление совета министров ТАССР, утвердившее в 1988 году проект зон охраны памятников истории и культуры Казани.

Однако всероссийское общество охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) выступило против его отмены, поскольку новый ПЗО несет угрозу историческому центру, например, в вопросе этажности. В конце декабря Андрей Железнов-Липец, юрист, представляющий интересы ВООПИиК, обратился в Верховный суд Татарстана с обжалованием постановления республиканского кабмина, противоречащего, по его словам, федеральному законодательству. Дело закончилось тем, что Верховный суд РТ признал ноябрьское постановление кабмина незаконным и недействующим. Не прошло и года, как был принят и утвержден новый проект.

9. ЦЕМЕНТНЫЙ ШОК

Начало строительного сезона этой весной оказалось омрачено непомерно высоким ростом цен на базовый стройматериал — цемент. Стоимость на него растет каждую весну, но в этом году темпы были просто бешеными. По данным участников рынка, с начала марта цена поставки выросла с 3 до 4,1 тыс. рублей, то есть на 36%. Руководители таких компаний, как «Кулонстрой», «РАФФ», «Бриз», выступили с письмом в адрес минстроя и УФАС, требуя разобраться в причинах повышения цен и подозревая производителей в сговоре. Все это грозило вылиться в повышение стоимости бетона и удорожание квадратного метра, однако постепенно ситуация выровнялась. В конце августа Минниханов и крупнейший акционер и председатель совета директоров ЗАО «Евроцемент груп» Филарет Гальчев открыли в Казани многофункциональный торгово-логистический комплекс холдинга «ЦемМаркет». Цементный терминал стоимостью 500 млн. рублей призван сгладить скачки цен на «строительный хлеб». А заодно — помочь компании усилить почти монопольное положение в Татарстане, где она и так занимает 61% рынка.

10. РОЖДЕННЫЕ В КАЗАНИ «ШУВАЛОВКИ» ПРОШЛИ «ЛЕГАЛИЗАЦИЮ» НА СПЕЦФОРУМЕ

Приезд в Казань в начале лета первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова стал поводом для появления нового мема. В Казани Шувалову показали квартиры экономкласса, строящиеся в рамках госпрограммы переселения граждан из аварийного жилья. После этого на совещании в кабмине он заявил: «Нам показали сегодня квартиры — 20 квадратных метров. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша для такого жилья». Короткий спич Шувалова был подхвачен моментально, а эксперты заявили: после «хрущевок» пришло время «шуваловок».

Смех смехом, но сегодня малогабаритные квартиры (smart-жилье) стали трендом. Они пользуются успехом, а застройщики даже соревнуются в самых низких ценниках, кроме того, «шуваловки» стали хорошим способом сохранить инвестиции. А форум в Иннополисе «Среда для жизни» и вовсе легализовал «шуваловки» — при грамотном подходе и проектировании такое жилье востребовано. Впрочем, smart-жилье — верный признак падающего рынка.

Источник: БИЗНЕС Online