Изменения в законодательстве о долевом строительстве обезопасят дольщиков или сделают строительство дороже?

3 июля 2016 года Президент России В. Путин подписал итоговый текст закона 214-ФЗ, регламентирующего долевое строительство. Часть положений, которые содержал итоговый текст законодательного акта, вступили в силу с 1 января 2017 года, остальное станет вступит в силу с 1 июля того же года.

Поправки, внесенные в закон, призваны защитить дольщиков путем повышения требований, предъявляемых к застройщику, а также более строгого контроля за осуществляемой им деятельностью. По мнению девелоперов, главные недостатки усовершенствованного законодательного акта — рост себестоимости строительства и снижение их доходов. Увеличение расходов основным грузом ляжет именно на плечи застройщиков. А смогут ли они за счет клиентов компенсировать возросшие затраты? С учетом нынешней экономической ситуации такой вариант весьма сомнителен.

Радикальные идеи пока не прошли

Обсуждение данного законопроекта началось еще в 2015 году во время заседания Совета, занимающегося вопросами жилищной политики, при Президенте РФ. Был предложен радикальный вариант: свести объемы долевого строительства к нулю до 2020 года и реализовывать только готовое жилье. Но поддержки у федеральных властей эта идея не нашла.

В новой редакции закона устранено несколько «пробелов»

Итоговый текст законодательного акта, в числе прочего также содержит:

• требования к застройщику (он не должен фигурировать в списках поставщиков и подрядчиков с сомнительной репутацией или иметь задолженность перед бюджетом и т. п.);
• установленный минимальный размер уставного капитала застройщика (эта часть вступит в силу спустя полгода);
• положение, согласно которому будет создан компенсационный фонд дольщиков, призванный защитить их в случае, когда строительство так и не будет завершено;
• процентный размер штрафов для застройщиков, неспособных устранить дефекты в уже достроенном здании. Каждый день просрочки обойдется застройщику в 1% от затрат на устранение выявленного недостатка;
• величина, на которую застройщик может безнаказанно менять площадь квартиры, считающаяся несущественной, составляет 5%. Если это ограничение превышено, у дольщика появляется законное право на расторжение договора.

Новшествами закона станут также:

• получение застройщиком возможности использовать сравнительно новые для российской банковской сферы счета-эскроу, на которых будут храниться средства дольщиков;
• расширение перечня данных о застройщике и строительном проекте, которые следует указывать, составляя проектную декларацию;
• единый реестр застройщиков.

Требования к уставному капиталу избавят рынок от застройщиков-однодневок

Законом предъявляются более жесткие требования к размеру уставного капитала компаний-застройщиков. Так, компаниям, уставной капитал которых составляет 10 тыс.рублей, вообще запрещено заключать договора долевого участия. Это, бесспорно, разумно. Камнем преткновения стал вопрос о том, к чему должен быть привязан уставной капитал и каким конкретно является его размер.

Принятый закон обусловил некоторую градацию застройщиков по уровню их финансовой устойчивости. Например, если размер уставного капитала составляет 2,5 млн. рублей, застройщик может заключать договор долевого участия только на строительство жилья площадью до 1,5 тыс. кв. метров. Чтобы привлечь средства дольщиков на возведение жилого комплекса площадью, превышающей 500 тыс. кв. метров, застройщик должен иметь уставной капитал, размером от 1,5 млрд. рублей. Прогнозируется, что после вступления в силу данных требований с 1 июля 2017 года именно по этой причине с рынка уйдут 15% девелоперов.

Государственная гарантия безопасности дольщиков

Президент РФ В. Путин предложил внести в законодательный акт положение, согласно которому будет создан компенсационный фонд дольщиков. Для его формирования застройщики будут обязаны отчислять средства в размере 1% от цены ДДУ.

Средства фонда предполагается использовать или для компенсаций дольщикам или в качестве помощи застройщику, получившему от фонда задание на завершение проблемного строительного объекта.

В первом случае, при покупке дольщиком квартиры согласно закону 214-ФЗ (при условии регулярного внесения обанкротившимся застройщиком средств в фонд), он может рассчитывать на получение компенсации в срок до 10 рабочих дней.

Однако многие эксперты опасаются, что 1% взносов может не хватить застройщику на завершение проблемного строительства в нынешних экономических условиях.

Эскроу-счета: выгода или лишняя сложность?

Неоднозначное новшество закона 214-ФЗ — эскроу-счета. В данном случае в банке открывается специальный счет, куда дольщики будут вносить оплату, а не платить напрямую строительной компании, как раньше. И только после того, как дольщик получит свою квартиру, застройщик сможет воспользоваться имеющимися на счету средствами. Девелоперам данная идея совершенно не понравилась.

Получается, что строительство будет вестись в кредит, а деньги дольщиков будут замороженными. И если у компании-застройщика возникнут сверхплановые расходы, она должна будет использовать собственные средства.

Не оговорены законом и процентные ставки, под которые банковскими учреждениями будут приниматься средства дольщиков и осуществляться кредитование застройщиков. Пока понятно только одно: застройщику деньги дольщиков на счетах эскроу обойдутся явно дороже.

И хотя эскроу-счета являются своеобразной защитой дольщиков от обанкротившихся застройщиков, однако к страховым накоплениям они не относятся. Поэтому, что делать и дольщикам, и застройщикам при банкротстве банка, в котором открыт такой спецсчет, — неизвестно.

Недостатки еще остались

Закон имеет существенное слабое место — девелоперы могут привлекать деньги дольщиков через жилищно-строительные кооперативы. Такая схема только частично затрагивается законом 214-ФЗ и относится к одной из наименее прозрачных. Поэтому дольщики, выбравшие для себя ЖСК, рискуют больше, чем те, которые заключили ДДУ.

В случае незаконного привлечения денег дольщиков на возведение жилого здания, застройщиков ожидает уголовная ответственность. Эта норма действует еще с мая прошлого года. А чтобы зарегистрировать ДДУ в Росреестре, застройщику необходимо предоставить проектную декларацию и заключение о своем соответствии требованиям нового закона. При этом информация, которую содержит данное заключение, может беспрепятственно публиковаться СМИ, поскольку находится в открытом доступе.

Чем хорош для застройщиков новый закон

Новая редакция закона 214-ФЗ содержит и выгодные застройщикам положения. Так, если застройщиком исполнены все обязательства по договору, а дольщик не хочет подписывать акт о передаче объекта, девелопер не должен платить неустойку за срыв сроков сдачи.

Кроме того, ужесточение требований к финансовой устойчивости девелоперов избавит рынок от непрофессионалов и фирм-однодневок. В результате сократится количество банкротств и обманутых дольщиков.

Ключевой вопрос — вопрос стоимости

Закон 214-ФЗ ужесточает требования к застройщикам и содержит массу ограничений, способных неоднозначно повлиять на работу девелоперов. В лучшую сторону ни доходность от реализации проектов, ни скорость строительства не изменится. А вот увеличение себестоимости жилплощади — гарантировано. И, как только позволит рынок, застройщики поспешат переложить свои расходы на дольщиков. Следовательно, покупатель хоть и получил более надежную защиту от недобросовестных застройщиков, но за дополнительную плату.

Источник: Портал недвижимости Reportal.ru