«У нас ограничений в 1,4 млн. нет – хоть 100 млн. вложи!»: пойдут ли вкладчики в дольщики?

Инвесторы потянулись на стройку: доходность в потенциале выше, а тут еще и аналог АСВ для застройщиков создают.

«Те, кто вкладывает в недвижимость, несут минимальные риски. А где еще хранить? В банке? Вкладчики ТФБ уже так не думают», — убеждают риелторы своих клиентов в Татарстане. Многие верят, несмотря на примеры «Фона» и «Свея», — в декабре на фоне проблем банков в Татарстане заключено на 40% больше «долевых» договоров, чем годом ранее.

ИЗ БАНКА НА СТРОЙКУ

Инвесторы начали возвращаться на рынок недвижимости Татарстана. Вслед за риелторами и застройщиками тенденцию подтвердили и данные Росреестра за декабрь ушедшего года. Последний месяц 2016-го стал самым успешным в году по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ). Было подписано 1,7 тыс. ДДУ, что на 22% больше, чем в ноябре 2016 года, и на 40% больше, чем в декабре 2015 года. В итоге за весь год было заключено 14 тыс. ДДУ, что на 1 тыс. договоров больше, чем в 2015 году.

С одной стороны, декабрь на рынке недвижимости традиционно считается «высоким сезоном»: застройщики проводят предновогодние распродажи, у покупателей, рассчитывающих на годовые бонусы, больше денег. Но на этот раз добавился и разовый фактор: страх потерять деньги в банках на фоне проблем ТФБ и ИнтехБанка. Сразу несколько участников рынка подтвердили, что в декабре к ним активно приходили крупные вкладчики, снявшие деньги с депозитов.

«В конце года у нас возобновились крупные инвестиционные сделки. Инвесторы, которые берут не по одной-две квартиры, а больше объемы, опять вложили деньги в недвижимость, — подтвердил „БИЗНЕС Online“ Искандер Юсупов. — Конечно, доля крупных инвесторов пока все-таки незначительная по сравнению с 2013 - 2014 годами, когда 20 - 25 процентов сделок были инвестиционными, но она, безусловно, будет расти. Добавлю, что таким инвесторам мы помогаем с реализацией квартир, если у них нет собственных ресурсов, на них эти заботы не лягут».

Тренд на перетекание средств инвесторов из банков в недвижимость в наступившем году однозначно сохранится, считают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты. Во-первых, вкладчику-физлицу из лопнувшего банка возвращается только 1,4 млн. рублей, что в лучшем случае сопоставимо с однокомнатной хрущевкой — несерьезный для профессиональных инвесторов размер вложений. Во-вторых, при инвестициях в строительство можно заработать больше 7%, которые даст депозит, — банки пока не могут предложить проценты, которыми они радовали последние два года.

Аналитический центр НАФИ прогнозирует, что ЦБ к концу года снизит ключевую ставку до 8,5% (участники рынка ожидают снижение на 1 п. п. уже в первом квартале). Это, в свою очередь, еще больше снизит доходность депозитов: по данным НАФИ, снижение за год произойдет с 7% до 5% (инфляция по ожиданиям ЦБ за год составит рекордные 4%). О «шоколадных» депозитах 2015 года в 15 - 20% рантье можно только тихо грустить. Одновременно с этим снижение ключевой ставки станет драйвером для стройотрасли, сделав кредиты для застройщиков более доступными.

«Если инфляция высока и ЦБ держит высокую ставку, то доходность депозитов обычно выше, чем динамика цен на недвижимость, плюс доходы от сдачи в аренду, так как у населения снижаются реальные доходы (негативно влияет на ставки аренды) и дорожает ипотека (негативно влияет на спрос на недвижимость). Если же инфляция идет на спад и ставки снижаются, то реальные доходы растут и дешевеет ипотека. В таком случае недвижимость становится более выгодным активом для инвестиций», — говорит Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «Финам».

Компании стараются еще больше подыграть рынку и инвесторам. Так, «Унистрой» запустил такой продукт, как «Гарантированная доходность». «Клиент приобретает у нас квартиру в ряде новых объектов и через год может вернуть ее нам обратно, получив дополнительно 10-процентную доходность от стоимости квартиры, то есть более чем в 1,5 раза выгоднее, чем банковский вклад. Мы уверены, что цены у нас вырастут не меньше, чем на это значение, что готовы на такой шаг. В чем наш плюс? Мы уверены, что клиент больше заработает, если не будет ее нам возвращать, а продаст перед вводом дома в эксплуатацию. Здесь право и инвестиционный расчет клиента. Неоспоримый плюс продукта еще и в том, что если банковский вклад застрахован на 1,4 миллиона рублей, то у нас ограничений нет — хоть 100 миллионов вложи», — говорит Юсупов.

СИСТЕМА СТРАХОВАНИЯ ОТ МИХАИЛА МЕНЯ

Но не безумие ли это, обжегшись с банками, вкладываться в еще менее надежное долевое строительство? Неужели даже примеры Рашида Аитова и Анатолия Ливады не так страшны, как прецедент с империей Роберта Мусина? Как ни странно, если взглянуть непредвзято, сравнение в пользу стройки. Санация ТФБ то ли будет, то ли нет. А проблемные дома государство худо-бедно взялось тащить на своем горбу (за счет выделения земельных участков по указу президента РТ №1004 без аукциона). В Челнах, как пообещал Рустам Минниханов, проблема будет закрыта уже в 2017 году, в Казани тоже забрезжил свет в конце тоннеля.

Но главное — в пользу инвестиций в первичный рынок играют и изменения в законе «О долевом строительстве» №214-ФЗ, большая часть из которых вступила в силу с 1 января в 2017 года. Подробно об изменениях Reportal.ru писал в статье "Изменения в законодательстве о долевом строительстве обезопасят дольщиков или сделают строительство дороже?". Главное новшество — создан аналог системы страхования вкладов, только без лимита страховой ответственности: никакого порога в 1,4 млн. рублей не существует.

В этот компенсационный фонд каждый застройщик теперь обязан отчислять 1% от стоимости возводимого жилья. По замыслу законодателей, это позволит решить проблему с обманутыми дольщиками, когда по сути обанкроченный застройщик не может завершить строительство: теперь проблемные дома будут достраиваться именно за счет фонда. Оператором фонда стало агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Для дольщиков такой фонд — гарантия завершения объекта, за что не грех и доплатить. Один из застройщиков рассказал «БИЗНЕС Online», что появление фонда приведет к удорожанию квадратного метра примерно на 0,5% — застройщик просто заложит дополнительные траты в свой прайс. До 2017 года застройщик страховал свои объекты, выплачивая примерно 0,5% от стоимости объектов страховым компаниям (на поверку эти страховки часто оказывались фиктивными).

Впрочем, как это бывает в российской практике, чуть-чуть не успели. На днях министр строительства РФ Михаил Мень сообщил, что фонд заработает до конца первого квартала — не все нормативные документы приняты.

Ужесточается и финансовая дисциплина для застройщиков. В числе важных новшеств — запрет на нецелевое использование средств, к которым относится и перекидывание денег на дом А, если они были собраны для дома Б. Раньше застройщики могли свободно гонять ресурсы с хорошо продаваемого объекта на другой, а то и просто налево. Часто в итоге оба объекта превращались в долгострои.

Так получилось у Ливады: проблемы одних ЖК (вспомним легендарный канализационный коллектор в Челнах) высасывали деньги из других. В итоге это привело к эффекту домино, которого могло и не быть, действуй запрет раньше. Теперь застройщик по каждому дому должен вести отдельную финансовую отчетность. За нецелевое использование средств персональную ответственность несет как руководитель, так и главбух.

В отличие от банков, застройщики теперь защищены от «паники вкладчиков». Теперь дольщик не может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Как рассказал один из участников рынка, раньше дольщики этим нередко пользовались, объясняя причину просто — передумали. Таких случаев было не так много, и для крупных компаний эти требования были безболезненны, но для начинающих мелких застройщиков вытащить из стройки сразу несколько миллионов для возврата было проблематично. Теперь для расторжения договора необходимо явное нарушение договора со стороны застройщика.

Средства дольщиков смогут привлекать только те компании, чей уставный капитал «привязан» к объемам возводимого жилья (эти изменения вступят в силу с 1 июля 2017 года). У застройщика, который возводит до 1,5 тыс. кв. м, уставный капитал должен составлять 2,5 млн. рублей; до 50 тыс. кв. метров — 80 млн. рублей; до 500 тыс. кв. м — 800 млн. рублей и т. д.

Также летом вступят в силу поправки, которые вводят счета эскроу (их использование пока по желанию застройщика). В этом случае дольщик перечисляет средства не застройщику, а на спецсчет в банке. Доступ к данным средствам застройщик получит только после передачи квартиры дольщику, в ином случае средства возвращаются покупателю. Право на эскроу-счета будет дано только банкам, в которых могут размещаться средства федерального бюджета. В конце 2016 года федеральное казначейство в 50 раз повысило планку необходимых для этого собственных средств — до 250 млрд. рублей. Теперь требованиям соответствуют лишь 6 банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк и ВТБ24.

Застройщик теперь должен быть максимально открыт для дольщика. Создан единый реестр застройщиков (первоначально предполагалось, что каждому застройщику даже будут начисляться баллы, таким образом сформируется некий рейтинг, однако затем от балльной системы отказались). Застройщика обязали размещать сканы некоторых основных документов на своем сайте, данные в проектной декларации несколько расширились.

Вообще, по признанию одного из застройщиков, теперь будет сложнее «вытащить объект на продажу», потому что любые изменения, даже довольно незначительные, например решение разместить на первом этаже отдел продаж, необходимо согласовывать с исполкомом города. При этом официальная форма для проектной декларации и договора долевого участия до сих пор не принята — и на этом «нечистые на помыслы» чиновники могут сыграть.

«Для покупателей это очевидно хорошие новости: долевое строительство стало более прозрачным, а покупатель недвижимости — более защищенным. Для компаний, которые использовали этот инструмент привлечения средств, новости скорее негативные — теперь ДУ смогут позволить себе только крупные игроки с полностью оплаченным уставным капиталом, при этом они должны будут делать взносы в компенсационный фонд в размере 1 процента от стоимости строительства, — подводит итог руководитель ипотечного банка „ДельтаКредит“ в Казани Ирина Аладьева. — Как вы понимаете, это существенная нагрузка, притом она ложится на застройщика единовременно, с первым зарегистрированным договором ДУ. Для банков изменения в закон в какой-то мере позитивны, потому что реальной альтернативой ДУ для компаний-застройщиков является ипотека. Они в перспективе могут более активно идти навстречу банкам, предлагать совместные скидочные программы и специальные акции, привлекающие клиентов на ранних этапах строительства».

Впрочем, как вся эта система будет работать и окажется ли она такой надежной, как хотели бы власти, покажет время.

«РЫНОК ДО СИХ ПОР НЕ ПОНИМАЕТ, КАК БУДЕТ ВЕСТИ СЕБЯ ПОКУПАТЕЛЬ ПОСЛЕ ОТМЕНЫ ГОСПОДДЕРЖКИ»

Не «долевкой» единой. За ушедший год очень хорошо показала себя ипотека — количество сделок с ней в Татарстане по итогам 2016 года составило 46,3 тыс., что на 23% больше, чем за 2015 год, и на 4% больше, чем за 2014-й. В Казани ипотека показала еще больший рост. По итогам 2016 года было заключено 17,2 тыс. сделок, что на 35% больше, чем по итогам 2015 года, и на 20% больше, чем по итогам 2014-го.

К концу года ипотечная ставка может быть в районе 11% годовых, в первом полугодии — в районе 11,75 - 12,25%, считает руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Казани Ирина Аладьева, что не сильно отличается от ставок при ипотеке с господдержкой. «Все будет зависеть от активности ЦБ РФ в отношении снижения ключевой ставки. „ДельтаКредит“ снизил ставки еще в январе — теперь минимальная ставка по собственным программам банка составляет 10,75 процента годовых», — говорит она.

На этом фоне отмена ипотеки с господдержкой с 1 января действительно не грозит рынку обрушением, хотя доля неизвестности есть и тут. «Рынок до сих пор не понимает, как будет вести себя покупатель после отмены господдержки. Пока спрос на ипотеку в начале 2017 года (в Казани) чуть меньше, чем мы прогнозировали, но ситуация еще может выровняться, — говорит Аладьева, отмечая три возможных варианта развития событий. — Спрос в 2017 году, даже несмотря на окончание господдержки, будет расти. Мы прогнозируем рост по итогам 2017 года на 7 процентов — это базовый сценарий. Оптимистичный рост мы оцениваем как 12 - 13 процентов от значений 2016 года, пессимистичный — как нулевой рост к 2016 году».

В прогнозах динамики цен в 2017 году единства мнений не наблюдается. В «Унистрое» считают, что их объекты подорожают на 15%, а в среднем по рынку — на 10%. В банке «ДельтаКредит» считают, что предпосылок для роста стоимости на жилье пока нет. С ними согласен директор АН «Авангард» Вячеслав Егоров: «На первичном рынке удорожания точно не будет. С повышением цен на стройматериалы, конечно, есть тенденция к росту, но наряду с этим происходит, например, отмена господдержки, а это влечет отток интереса в сторону вторичного рынка. Поэтому цена на первичку останется примерно в том же диапазоне».

Кстати, статистика reportal.ru показывает, что за прошлый год стоимость квадратного метра на первичном рынке Казани выросла на 11% — с 60,1 тыс. рублей до 66,7 тыс. рублей. Впрочем, цены формируются по предложениям, а по факту застройщик сегодня предоставляет скидки в 5 - 10% (в конце года у некоторых застройщиков доходило и до 25%), дарит парковочные места, поэтому цена реальной сделки меньше.

Источник: БИЗНЕС Online