Илдус Нафиков нажал на паузу: почему в Казани запрещено строить новые высотки?

В Казани полностью приостановлена выдача новых разрешений на строительство зданий выше 20 этажей. Прокуратура РТ выяснила, что в правилах землепользования и застройки отражены не все необходимые для этого параметры, и обязала исполком внести соответствующие поправки. Под запрет могли попасть и уже начатые проекты, что могло обернуться новой волной обманутых дольщиков.

«ЕСТЬ И ВАШЕ ПРЕДПИСАНИЕ, ИЛДУС САИДОВИЧ...»

Как стало известно «БИЗНЕС Online», прокуратура Татарстана наложила вето на строительство новых домов выше 20 этажей. Исполком Казани подтвердил «БИЗНЕС Online», что в связи с позицией надзорного ведомства разрешений на строительство высоток не выдает. Правда, после 9 января, когда было вынесено предписание, никто из застройщиков за документом не обращался. Прокуратура на наш запрос пока не ответила.

Публично проблему «засветил» президент РТ Рустам Минниханов. На итоговой коллегии прокуратуры РТ неделю назад он, говоря об опасности появления новой волны обманутых дольщиков, поручил как можно скорее решить проблему: «Есть и ваше предписание, Илдус Саидович, прокуратуры, в части 22-этажных зданий — эту работу надо тоже завершить».

В чем суть претензий прокуратуры? Один из основных документов для застройщика при начале строительства — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем указываются в том числе предельные параметры для участка: каков допустимый процент застройки в этом месте, на каком расстоянии от границ может стоять дом, какой он может быть предельной высоты. Эти данные представляют собой, по сути, выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых эти требования должны быть детально прописаны на основе генплана.

Как выяснила прокуратура, для зданий выше 20 этажей застройщики эту часть ГПЗУ не заполняли. Как выяснилось, в ПЗЗ прописаны значения параметров только для домов ниже этой данной отметки. Таким образом, документ не конкретизирует параметров для высотных домов, что создает возможность произвольного усмотрения при определении некоторых параметров застройки, посчитали в прокуратуре.

ЧЕТЫРНАДЦАТЬ КОМПАНИЙ ПРОШЛИ ПО КРАЮ

Далее встал вопрос: как быть с теми компаниями, которые уже получили разрешение на строительство выше 20 этажей, начали работы, а то и вовсе готовят к сдаче свои ЖК?

Всего под угрозой отмены, по нашей информации, оказалось 28 разрешений на строительство, выданных с 2014 года. Так как в некоторых случаях одно разрешение выдавалось на несколько зданий в одном ЖК, меч был занесен над 32 домами, возводимыми 14 компаниями.

Лишь меньшая часть проектов не начата или заморожена. Например, проект «Руми групп» со строительством двух домов в 30 и 32 этажа или проекты у «Маг-Строя» Рашида Аитова (ЖК «Миллениум сити» в 26 этажей) и «Фона» (ЖК «МЧС» и ЖК «Ноксинский спуск»).

Подавляющая же часть проектов, напротив, активно реализуется. Больше всего объектов могло зависнуть у «Сувар Девелопмента» — 9 домов. Это ЖК «Столичный» (22 этажа), ЖК «Веснушки» (24 этажа), ЖК «Волжские просторы» (дом в 23 этажа), ЖК «ВДНХ» (23 этажа), ЖК «Волжские просторы» (дом в 26 этажей). При этом в конце года были сданы «Барселона» и первая очередь ЖК «Столичный». По сведениям наших источников, компании не подписывали документы для ввода, поскольку в коридорах власти и прокуратуры шли дебаты, как быть с этой проблемой. В итоге последнюю подпись поставили почти под бой курантов, а предписание прокуратуры вышло в первый рабочий день 2017 года.

Под угрозой было и пять домов у СМУ-88, хотя фактически это один жилой комплекс «Пять звезд» (21 этаж). По три дома у «Бриза» (ЖК «Казан Су», 22 - 23 - 24 этажа) и «Ак Барс Девелопмента» (ЖК «Седьмое небо» и ЖК «Чистое небо», 22 этажа). Формально два разрешения на строительство выдано ООО ЖК «Победа» (24 этажа, компания «ЖИК Казани»), но фактически это самый большой в ПФО жилой комплекс. По одному дому у компаний «Олимп» (вторая очередь одноименного ЖК, 24 этажа), «Авалон сити» (ЖК в Приволжском районе в 24 этажа), «Арт-Строй» (ЖК «Легенда», 25 этажей). Также по одной высотке у ООО «Сити лидер» (вторая очередь дома на улице Восстания, 80, 23 этажа) и АО ДК «Развитие» (ЖК на улице Аделя Кутуя, 23 этажа), но обе компании принадлежат Рустему Ахметшину.

Как рассказали «БИЗНЕС Online» источники, знакомые с ситуацией, до недавнего времени ясности с судьбой всех этих домов не было. Всерьез рассматривался вариант приостановить работы на них до утверждения всех документов. Но это нанесло бы такой мощный удар по строительному рынку в целом, конкретным компаниям и их дольщикам, что все беды «Фона» и «Свея» показались бы сущей мелочью.

В итоге победил гуманный и разумный подход: начатые стройки завершить, но новые разрешения на строительство не выдавать, пока не будут приняты необходимые документы. Руководители компании, знающие суть проблемы, облегченно вздохнули. Впрочем, большинство прошло по краю в неведении.

Согласно предположению некоторых участников рынка, относительно благополучному разрешению проблемы способствовал и компромисс, найденный в конфликте вокруг комплекса «Пять звезд», против которого выступали влиятельные владельцы коттеджей по соседству.

ПРИВЕТ ИЗ 2004 ГОДА

Само появление правовой коллизии связано с тем, что нынешние ПЗЗ утверждены Казанским советом народных депутатов почти 13 лет назад — в апреле 2004 года. Неудивительно, что в бытность мэром Камиля Исхакова прописывать параметры для высоток не стали. Считается, что первая двадцатиэтажка появилась в Казани лишь в 2009 году.

Однако в последние годы Казань, как видно даже по приведенному выше перечню проектов, стремительно растет в высоту. Одна из причин — нехватка земли в городе, заставляющая компании выжимать из каждого участка максимум. Логику застройщиков «БИЗНЕС Online» объяснил Сергей Орлов, технический директор «Фона»: «Почему растет высотность? Раньше в пятиэтажке была пешеходная лестница — и все. Сегодня, чтобы построить пять этажей по санитарным нормам, нужен уже лифт. А если должен быть лифт, то зачем мне строить пять этажей, если я могу с одним лифтом добавить еще четыре этажа и будет девять? А вот если я буду делать десять этажей, то надо уже два лифта. А если два лифта, то зачем мне десять этажей, если я с двумя лифтами могу построить 14 этажей? А если я вдруг захочу построить 16 этажей, то я с двумя лифтами, может быть, пройду по санитарным нормам, а может быть, не пройду. Тогда придется три лифта ставить. А если три лифта придется ставить, то зачем останавливаться на 16 этажах, если я могу дойти до 24? Но 24 этажа — это уже другая категория, зона Ж5, до 20 этажей. Свыше 20 этажей либо должна быть другая зона, либо должны пройти публичные слушания по отклонению от предельных параметров. Возникают организационные моменты, связанные со временем, процедурами, работой с исполкомом. Потом не всегда есть возможность перезонирования, есть ограничения, связанные с показателями застройки территории и т. д. Вот в этих параметрах и ищется оптимальная схема для каждой конкретной площадки».

...НО ЕСТЬ ТЕХРЕГЛАМЕНТЫ, СНИПЫ, САНПИНЫ

Исполком в ответе на запрос «БИЗНЕС Online» признает, что предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства для домов выше 20 этажей в ПЗЗ действительно не установлены. Однако это вовсе не значит, что их можно было строить как душе угодно. Есть множество других нормативов, которые задают рамки застройщику, — это различные технические регламенты, СНиП, СанПиН и другие нормы. Есть и более четкие и конкретные требования, которые обязан соблюдать застройщик, — речь идет о нормативах, установленных для многоквартирных домов, независимо от этажности: сделать проезды и тротуары, озеленение и свет, скамейки и урны, детские площадки для разных возрастов и площадки для мусорных контейнеров, обеспечить дом парковками, при этом не менее 15% парковочных мест должны быть открытыми. Так что говорить о произволе застройщиков и согласовывающих строительство чиновников в любом случае не приходится. Заметим, прокуратура не утверждает, что застройщики не соблюдают эти требования. Вопрос лишь в форме, по которой должен заполняться ГПЗУ.

Насколько быстро чиновники смогут принять необходимые документы, чтобы снять выдачу разрешений с паузы? В исполкоме конкретные сроки не назвали, но пояснили, что еще 30 декабря 2016 года, то есть формально до вынесения предписания, было принято постановление «О подготовке проекта решения Казанской городской Думы о внесении изменений в правила землепользования и застройки (часть II градостроительного устава Казани)». Изменения, очевидно, должны быть рассмотрены на ближайших сессиях Казгордумы.

Ну а участники строительного рынка в очередной раз почувствовали, насколько хрупко их положение. Документ 13-летней давности вполне мог создать колоссальные проблемы тысячам без вины виноватым людям.

Источник: БИЗНЕС Online