Застройщики и риэлторы перекладывают кризис на плечи покупателей квартир

Минувший 2016 год застройщики характеризуют, как вполне благополучный, особенно, на фоне кризисного 2015-го, отмечая при этом некоторое смещение спроса как в соотношении первички и вторичного жилья, так и в смысле метража и географии. Участники бизнес-бранча «Реального времени» утверждают, что, хотя чудес от 2017 года ждать и не стоит, рост, причем стабильный, все-таки будет: население страны, похоже, смирилось, с нынешним положением вещей, воспринимая действительность уже не как кризис, а как новую экономическую реальность.

Много маленьких, мало больших

2016 год прошел под знаком живого и, главное, платежеспособного спроса практически во всех сегментах недвижимости: миниатюрных студий и больших квартир, первичного жилья и квартир б/у.

Во многом рынок двигала программа государственного субсидирования части процентной ставки по ипотечным кредитам. По мнению директора агентства недвижимости «Премьер» Руслана Садреева, она перетянула со вторичного рынка на рынок новостроек порядка 20—25% покупателей. Его коллега по цеху, руководитель АН «Новостройки Казани» Олег Захаров уверен, что это явление временное, и в отсутствии господдержки спрос может сместиться в сторону вторичного рынка.

Эксперты отмечают некоторую перегретость рынка в сегменте маленьких квартир и студий — в стремлении сделать жилье доступным для как можно большего количества потенциальных покупателей, компании уменьшали квадратуру. Подогрел спрос и крах «Татфондбанка» — едва получив положенные 1,4 млн рублей компенсации, бывшие вкладчики банка вышли на рынок малогабаритного жилья. Директор АН «Премьер» вообще говорит, что самый большой спрос наблюдался в сегменте комнат — Садреев утверждает, что купить такое жилье сейчас почти не представляется возможным.

Обратная сторона явления — наметившийся недостаток на рынке двух- и трехкомнатных квартир. Подтверждая эту тенденцию, коммерческий директор компании «Камастройинвест» Наталья Зайцева сослалась на собственный опыт:

— Конечно, в зависимости от сегмента и расположения дома, продажи могут идти по разным сценариям. Но в Авиастроительном районе сейчас наблюдается определенный дефицит комфортного жилья — по крайней мере, в нашем строящемся доме на улице Лукина «Красное яблоко», «трешек» не очень много, но расходятся они очень быстро.

Ссылаясь на обратную связь с покупателями, Зайцева констатирует дефицит хороших квартир и в центре города, однако там это связано больше с недостатком земельных участков, пригодных под строительство.

В то же время, эксперты отмечают и такой факт: тот, кто ищет, может найти себе квартиру даже в сданном доме, хотя в начале десятых, когда большая часть строящихся квартир продавалась еще на начальной стадии строительства, такую ситуацию представить себе было трудно. Гости бранча связывают это с тем, что с рынка ушло огромное количество инвесторов, которые и подогревали спрос: по подсчетам Олега Захарова, в общей массе покупателей их доля к настоящему времени сократилась с 50% до 5%:

— Крупные компании, такие, например, как «Унистрой» или «Сувар девелопмент» в своей работе делали упор именно на инвесторов, а не на массового покупателя, — уточняет руководитель «Новостроек Казани».

Первичка будет дорожать, а вторичка под воросом

Участники рынка отмечают и наметившийся рост цен на жилье, сменивший почти двухлетнюю стагнацию. Медленно, но верно, квадратные метры в новых домах росли в цене в прошлом году. Столь же верно они будут расти и в 2017-м:

— Связано это, во-первых, с тем, что люди привыкли к новым реалиям, научились в них жить, хотя потребность в новом жилье никуда не делась, — поясняет директор жилого комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов. — Да, теперь у них меньше свободных средств, которые они могли бы вложить в покупку жилья, но это будет отыгрываться застройщиками — предложением с их стороны помощи с продажей вторичного жилья, с поиском дешевой ипотеки и т. д. В любом случае, уменьшения платежеспособного спроса мы не ожидаем. Во-вторых, выросла — как минимум на величину инфляции, себестоимость строительства, которую застройщикам необходимо «отбивать».

Характеризуя ближайшие перспективы рынка вторичного жилья, Руслан Садреев из АН «Премьер» отметил, что сейчас этот сегмент вошел в стадию определенного баланса:
— Правда, некоторые со ссылкой на нерастущие с 2014 года цены говорят о некоей пружине, которая вот-вот должна выстрелить. Однако с учетом нынешних экономических реалий, полагаю, это будет еще не скоро.

Где родился, там и поселился

Мы уже отметили выше, что на рынке наблюдается оживление спроса на жилье в Авиастроительном районе. Эксперты признают — новую жизнь в площадку, ранее мало чем привлекательную, вдохнуло открытие станции метро «Авиастроительная». Теперь, мечтая об улучшении жилищных условий, люди мечтают улучшить их здесь же, в Авиастроительном районе.
— По моим оценкам, в среднем цена на жилье в «Авиастрое» практически сравнялась с ценами на жилье, расположенное в округе улицы Чуйкова Ново-Савиновского района, — говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Радует риелторов и застройщиков и Кировский район: строительство новых дорог, в частности, реконструкция улицы Серова, вдруг сделало привлекательной жизнь и здесь. При этом старый Кировский район становится центром «большого» Кировского района, периферия которого — поселок Залесный, сейчас активно застраивается (здесь, напомним, возводятся жилые комплексы «Радужный» и «Салават купере»).

По мнению участников бранча, новая жизнь ждет район Горьковско-Аметьевского леса и улицы Родина (здесь, в частности, планирует реализовать жилой проект СК «Грань»). Довольно большие, но, правда, не близкие перспективы у района улицы Даурской, где сейчас сосредоточено большое количество участков под производственными базами. Небезнадежны и Салмачи, ныне задыхающиеся в пробках, но которые получат новое развитие с вводом в действие в начале 20-х годов транспортной развязки.

Вообще, эксперты отмечают довольно серьезный дефицит участков под жилое строительство. Вот что по этому поводу говорит руководитель отдела продаж СК «Грань» Ольга Волчкова:
— Спрос на земельные участки со стороны застройщиков есть, но интересных участков, готовых к строительству — очищенных от построек, с готовой инфраструктурой, не так много. Да, много участков в промышленной зоне, но чтобы строить на них жилье, надо провести работы, которые займут не один год. К примеру, у нашей компании, планируются к строительству два дома в центре города, так мы уже больше года проходим с ними все необходимые инстанции.

Обновленный закон для застройщиков ударит по карману покупателей квартир

Начало года для застройщиков ознаменовалось очередными изменениями в федеральный закон о долевом строительстве — часть из них вступила в силу с 1 января 2017-го, отдельные поправки обретут законную силу с 1 июля. Это, напомним, уже 13-я редакция ФЗ-214, принятого в 2004 году. Напомним, что Reportal.ru уже рассказывал об изменениях в законе о долевом строительстве.

На этот раз в закон внесено восемь основных положений. Все они вводят дополнительные инструменты защиты участников долевого строительства. Однако участники бранча были единодушны во мнении, что закон будет исполнен за счет средств самих же дольщиков — почти все нововведения увеличивают финансовую нагрузку на застройщика, а, значит, все они будут заложены в стоимость квадратного метра.

— Пока рано говорить о том, как закон повлияет на рынок, — считает Ольга Волчкова. — Все изменения будут касаться только объектов, строительство которых запущенно после 1 января этого года. Так что более или менее четко судить об этом мы сможем, скорее, в 2018—2019 гг.

Остановимся же подробнее на некоторых новеллах закона.
Во-первых, отныне застройщики обязаны размещать в интернете расширенную информацию в рамках проектной декларации. При этом отдельно указывается на ответственность застройщика за предоставление неактуальной или недостоверной информации.

— Но добросовестному застройщику и так нечего скрывать от своих покупателей, — говорит Волчкова.

В этой связи гости бизнес-бранча рекомендуют не ограничиваться изучением проектной декларации на сайте застройщика, а проверить компанию, которой человек намерен доверить свои деньги, более глубоко. К сожалению, громкое имя и долгая история пребывания на рынке уже не являются гарантией того, что дом будет достроен и люди въедут в новые квартиры: истории компаний «Свей» и «Фон» — наглядное тому подтверждение.

— В этой связи я рекомендую посмотреть на финансовый и имущественный шлейф застройщика. Если он начинает слишком увлекаться приобретением непрофильных активов, это неизменно ведет к увеличению его кредитной нагрузки. В какой-то момент компания уже перестает принадлежать себе — она начинает принадлежать банку, — рекомендует Руслан Хабибрахманов.

Гарантии за свой счет

Во-вторых, законом предписывается создание компенсационного фонда (правда, в нормативном акте расплывчато сказано «может быть создан») — своего рода аналога АСВ для пострадавших банковских вкладчиков. «Кубышка» должна формироваться за счет обязательных взносов застройщиков, размер которых составляет 1% от стоимости каждого договора долевого участия. Суммы должны набежать немаленькие — по отраслевым оценкам, на всю страну порядка 30—35 млрд рублей. Однако в отличие от АСВ, размер компенсации не ограничен — потенциально обманутый дольщик должен получить все, что успел вложить. Впрочем, в каком банке все это будет храниться, каковы гарантии сохранности средств компенсационного фонда, а, главное, механизм получения средств дольщиками в случае возникновения проблем у застройщика в законе пока не прописано.

Компенсационной фонд приходит на смену, увы, не оправдавшему себя несмотря на всю благость намерений, механизму страхования ответственности застройщиков, введенному с января 2014 года. Поскольку закон обратной силы не имеет, новелла о страховании распространялась только на объекты, возведение которых началось в 2014 году — как раз на то время, когда застройщики к старту новых проектов относились крайне настороженно. Кроме того, сами страховые компании страхуют застройщиков в силу высоких рисков крайне неохотно.

Однако самая спорная, по мнению экспертов «Реального времени», норма — это вступающее в силу с 1 июля положении, в соответствии с которым строительная компания обязана привлекать средства граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Получить средства дольщика компания-застройщик может исключительно после передачи тому готовой квартиры. Застройщику остается только одно — проектное финансирование, что означает расходы на обслуживание кредита и девальвацию самой идеи долевого строительства, в рамках которой средства дольщиков используются застройщиком в качестве беспроцентной альтернативы банковскому кредиту.

Открывать эксроу-счета получат право только банки, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к кредитным организациям, где могут размещаться средства бюджета. Однако пример с Татфондбанком, в которой участие государства составляло более половины, наглядно свидетельствует о том, что «ничто не вечно под луной». Каким образом гарантируется возврат средств дольщиков застройщику в случае краха банка — этот вопрос пока не имеет ответа.

Застройщики найдут обходные пути

— Принимая новый закон, государство пытается хоть как-то решить острейшую проблему с обманутыми дольщиками (по данным Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК, на 1 января 2017 года в России в стадии банкротства по договорам долевого участия находился 61 застройщик, на балансе которых в совокупности находится 50,9 тысячи недостроенных квартир — прим. ред.), — уверена Наталья Зайцева из компании «Камастройинвест». — Полное или частичное блокирование в банке средств дольщиков — довольно распространенная в Европе практика.

Однако у России, как известно, «особенная стать» — мнение, что застройщики найдут способ обойти норму, в профессиональной среде распространено довольно широко.

— Один из вариантов — это создание кооператива, достройка дома и продажа квартир только после его сдачи, — уточняет директор АН «Флэт».

Эксперты почти уверены, что нововведения в ФЗ-214 подтолкнут рынок к укрупнению: небольшие компании либо будут уходить, либо поглощаться крупными игроками.

— Да, новый закон, скорее всего, будет способствовать росту доверия дольщиков к стройке, но это доверие будет оплачено их же деньгами — все связанные с новыми нормами издержки, которые будут нести застройщики, лягут в стоимость квадратного метра. А это как-то не очень вяжется с необходимостью сделать жилье доступным для большинства российских семей, декларируемой на самом высоком уровне, — полагает директор комплекса «Острова» ГК ЖИК Владимир Михайлов.

А что же дольщики? Рады ли они, наученные горьком опытом клиентов «Свея» и «Фона», новым гарантиям? По мнению участников бранча, в курсе нововведений пребывают пока самые «продвинутые». В качестве иллюстрации Михайлов приводит пример с женщиной — вкладчицей Татфондбанка, ставшей героиней видеосюжета: «Говорят, все вклады застрахованы, а куда идти за страховкой — никто не говорит».

Источник: Реальное время