«Жилье для российской семьи» под вопросом

С помпой объявленная программа «Жилье для российской семьи» на грани провала – республика готовится вытягивать проблему за свой счет.

Сразу у нескольких застройщиков в Татарстане возникли серьезные проблемы с реализацией федеральной программы «Жилье для российской семьи». Из-за плохо проработанного механизма финансирования и несдержанных обещаний со стороны АИЖК РФ часть участников отказалась строить, а часть «зависла» на полпути, успев обзавестись дольщиками. В том, кто виноват и что делать, разбирался «БИЗНЕС Online».

ЗАМАНЧИВЫЕ «ПУТИНКИ»

О программе «Жилье для российской семьи» впервые еще в декабре 2013 года объявил президент РФ Владимир Путин. Выступая с ежегодным посланием, он предложил реализовать такую программу, которая бы позволила за три года обеспечить 25 млн. кв. м жилой недвижимости экономкласса со всей инфраструктурой. Квартиры, которые стали называть «путинками», должны были получить 460 тыс. семей в стране, отдельно был составлен список тех, кто может их получить, — бюджетники, молодые семьи и прочие.

Главное условие: застройщики — участники программы должны были продавать квадратный метр не дороже 35 тыс. рублей. Такой цены планировалось достичь за счет, во-первых, снижения себестоимости: застройщикам пообещали, что АИЖК будет выкупать у них инженерные сети, компенсируя до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Данные сети агентство планировало сдавать в аренду ресурсоснабжающим организациям (РСО), которые закладывали бы расходы на это в тарифе для населения. В перспективе агентство планировало даже выпускать долгосрочные инфраструктурные облигации, обеспеченные этим постоянным доходом, вкладывая деньги в расширение схемы.

Во-вторых, застройщикам, прошедшим конкурсный отбор, обещали и льготные кредиты по программе «Стимул» через аккредитованные банки-партнеры, в число которых попали Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк и Газпромбанк. АИЖК снабжало их дешевыми деньгами, которые те должны были выдавать застройщикам под 11,5 - 12% годовых.

В Татарстане в 2014 - 2015 годах после конкурса в проект взяли 8 застройщиков, которые планировали возвести жилье экономкласса на 1,2 млн. кв. метров (позже планка подросла до 1,5 млн. кв. метров). Компания «Новые Усады» («Ак Барс Девелопмент») планировала построить в Усадах жилой микрорайон на 3,7 тыс. человек. «Сувар Казань» в Нармонке — несколько пятиэтажек на 6,6 тыс. человек. «СтройКом» в деревне Куюки — возвести район «Яшьлек» на 5,4 тыс. человек. В селе Набережные Моркваши «Татнур» заявился на строительство 21 дома на 48,7 тыс. кв. метров. В Чистополе компания «Джукетау» должна была построить малоэтажные дома на 10 тыс. кв. метров. Были проекты и поменьше. В Высокой Горе у «Инвеста» был проект по строительству девятиэтажки на 174 квартиры. В Зеленодольске «СпецСтройСервис» планировал возвести ЖК «Победа» — 12-этажный дом на 274 квартиры.

РЫНОК ДРОЖАЛ, АБДУЛЛИН УСМЕХАЛСЯ

В разговоре с «БИЗНЕС Online» застройщики высказывали серьезные опасения — мол, рынок жилья Казани эта программа или «сломает», или очень серьезно повлияет на него. Чего опасались застройщики? Во-первых, многие проекты должны были строиться не так уж и далеко от Казани. Во-вторых, цена квадратного метра в 35 тыс. рублей более чем конкурентная. В третьих, многие застройщики по разным причинам со своими проектами сами стали перетекать за Казань или на границу с ней, но затраты на сети им никто бы не компенсировал.

В числе скептиков с самого начала был исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин, который в 2014 году в редакции «БИЗНЕС Online» выразился о программе довольно образно: «Сыр в мышеловке бывает до тех пор, пока не поймали мышь. Не все надо брать».

Тогда у самого ГЖФ проблем с сетями не было. Доступ к имеющимся коммуникациям фонд получал бесплатно, а когда пришлось строить в чистом поле, Абдуллин предложил схему «сети в обмен на акции», которая некоторое время успешно действовала, позволив ГЖФ консолидировать довольно солидные доли в ресурсоснабжающих компаниях.

«Мы проблему решили давно и более удачно: у нас инженерные сети не входят в стоимость жилья для граждан, поэтому у нас и цена за квадрат такая низкая. Сети — это совершенно отдельные бизнес-отношения с нашими сетевыми компаниями. Как считаете, нам надо вмешиваться в эту программу или им надо у нас поучиться?» — говорил глава ГЖФ. Но в итоге сетевики с подачи гендиректора СИНХа Валерия Сорокина против «схемы Абдуллина» восстали и добились-таки ее отмены, в том числе через судебные решения. Кончилось тем, что и ГЖФ заявился на программу «путинок» с «Салават Купере».

СЕТЕВИКИ: ЗАЧЕМ БРАТЬ В АРЕНДУ ТО, ЧТО МОЖНО ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО?

Но в итоге мышь все-таки оказалась поймана, а схема так и не заработала. Как пояснили нашему изданию в минстрое РТ, предложенная АИЖК схема по коммуникациям противоречит той, по которой работают сетевые организации. Поясним, что сейчас РСО принимают сети от застройщиков фактически в дар — те еще и приплачивают за то, чтобы их трубу подключили к магистральной. Спрашивается: из каких денег коммунальщики должны платить за гипотетическую аренду? Да и зачем им это?

«РСО по электро- и газоснабжению работают по обычной схеме, получая плату за техприсоединение, что лишает застройщиков возможности возврата средств, затраченных на строительство сетей (до 4 тысяч рублей на 1 квадратный метр жилья). Таким образом, застройщики, участвующие в реализации программы, фактически лишаются возможности возмещения затрат на строительство инженерных сетей», — констатируют в минстрое.

В ноябре 2016 года минстрой РФ, видя, что программа буксует, выпустил приказ, слегка меняющий схему. Теперь вместо того, чтобы выкупать сети у застройщика, АИЖК предложило льготные кредиты, на которые застройщик или РСО должны были бы эти сети построить. Расплачиваться же предлагается по-прежнему из платежей населения, на этот счет в приказе есть отдельный пункт, в котором сказано, что регион должен учитывать платежи ресурсоснабжающей организации по займу в составе тарифов, даже если для этого, вопреки обещаниям руководства страны, их придется поднять больше, чем на уровень инфляции.

Сами по себе условия кредита выглядят привлекательно: 7,5 - 8,5% годовых при сроке от 2 до 30 лет. Но есть вишенка на торте: для его получения РСО должна иметь международный кредитный рейтинг (например, Standard&Poors) уровнем не ниже, чем на одну ступень от российского уровня. В противном случае гарантию должна предоставить сама республика, а у нее, как известно, и так госдолг в размере 102,5 млрд. рублей.

«СТИМУЛ» НЕ ПОЛУЧИЛ НИ ОДИН ЗАСТРОЙЩИК

Не задалось и со второй частью программы — льготными кредитами. Многим участникам программы попросту не удалось пройти банковское сито: на фоне кризиса «долевка» стала восприниматься как сфера весьма рискованная. Попутно в прессе появились сообщения о многочисленных случаях нецелевого использования средств АИЖК банками. В итоге в апреле прошлого года программа «Стимул» для застройщиков была свернута.

По словам замминистра строительства РТ Ильшата Гимаева, льготный кредит по программе «Стимул» не получил ни один застройщик в Татарстане. Слишком жесткие условия, отмечает он: доля собственного участия застройщика должна составлять не менее 15% — при этом земельный участок в составе собственных средств застройщика не учитывался. Банки тоже можно понять: в маржу 3,5% они должны были заложить все свои риски.

В АИЖК РТ отмечают, что вопрос кредитования застройщиков по программе «Стимул» относится к компетенции федерального АО «АИЖК». Местное агентство, по словам гендиректора Андрея Симакова, является лишь уполномоченным на выполнение мероприятий, предусмотренных программой, а правила игры задаются в Москве.

Неудивительно, что в конце 2016 года, выступая в Госдуме, аудитор Счетной палаты РФ Юрий Росляк, давая оценку работы минстроя РФ, заявил, что министерство при планировании новых программ должно учесть негативный опыт: «Объявленные АИЖК механизмы возмещения затрат на строительство инженерных сетей или выкуп объектов инфраструктуры и льготного кредитования на цели строительства в соответствии с программой „Стимул“, направленной на снижение стоимости одного квадратного метра жилья, фактически не работают».

И ЗАЧЕМ ТОЛЬКО СПРАВКИ СОБИРАЛИ?

Судьба застройщиков, поверивших в «путинки» и связавшихся с государством, сложилась по-разному. Трое из них — «Новые Усады», «Сувар Казань» и «Инвест» — к строительству предусмотрительно не приступили. До конца так и не были продуманы ни механизм выкупа сетей, ни выделение займов, пояснил «БИЗНЕС Online» Владимир Алаев, директор «Инвеста». «Значительное время было затрачено на собирание различных справок, комплект документов у нас был собран к концу 2015 года», — жалеет он о потраченном зря времени, отмечая, что за все эти годы компания так и не смогла добиться от АИЖК ответа на вопрос, как получить положенные 4 тыс. рублей за квадратный метр. Обсуждался вариант строительства за счет собственных средств, но компания отказалась от него из-за недостатка финансов. Вторым вариантом было строительство за счет дольщиков, но, зная о ситуации с долевым строительством в Татарстане, руководство компании пока не решилось встать на этот путь. В итоге проект девятиэтажки в Высокой Горе стоит на паузе.

«СТРОЙКОМ» ВСТАЛ, НО ФАИК ГАРАЕВ НЕ СДАЕТСЯ

Но не все застройщики оказались так мудры. Некоторые, видимо, надеясь, что обещания будут выполнены, все-таки приступили к работам.

«Татнур» начал строительство, но если субсидии так и не заработают, то, как сообщал ранее «БИЗНЕС Online» глава компании Ильгизар Хисматуллин, в ряде квартир стоимость квадратного метра повысится с 35 тыс. до 39 тыс. рублей. Компания получила разрешение на строительство 7 домов на 26,8 тыс. кв. метров. «Джукетау» в Чистополе ведет строительство первого дома на 20 квартир. Госжилфонд реализует «Салават Купере» и без помощи российского правительства.

В самом тяжелом положении оказались компания «СтройКом», работы у которой встали на полпути из-за невозможности получить кредит на инженерные сети, и компания «СпецСтройСервис», которая вовсе заморозила свой объект. По информации минстроя РТ, в 2014 году «СтройКом» заключил с министерством договор о намерении построить на участке в 37,3 га 4 трехэтажных и 50 четырехэтажных домов общей площадью 144 тыс. кв. метров (в том числе — 100 тыс. кв. м жилья экономкласса). Общая стоимость проекта оценивалась в 4,5 млрд. рублей, а объем компенсаций от АИЖК — в 400 млн. рублей. Застройщик добросовестно приступил к делу: к 2016 году он возвел «под крышу» 4 трехэтажных дома, начал строительство еще трех и... остановился.

При этом застройщик «Яшьлека» успел заключить 84 договора долевого участия. Как рассказывают «БИЗНЕС Online» дольщики «СтройКома», уже причислившие себя к категории «обманутых», прошлым летом работы на стройке замерли, сроки сдачи домов сдвинулись, а застройщик объяснил все это «изменением срока строительства сетей».

«30 июля мы организовали собрание на строительной площадке с участием директора ООО «СтройКом», — рассказывают дольщики. На собрании директор компании Фаик Гараев озвучил проблему нехватки средств, необходимых на завершение строительства и прокладку коммуникаций. На вопрос участников программы о соблюдении сроков Гараев пояснил, что оно возможно «в случае скорейшего подписания кредитного договора и получения кредитных средств».

Изначально Гараев рассчитывал на те самые льготные кредиты, весьма упорно обивая пороги кредитных организаций: «Нам сразу сказали: „Прошли отбор — хорошо. А дальше действуйте сами, дружите с банками“. Мы уже год дружим, а конца-края не видно, — говорил он в интервью летом 2015 года. — Газпромбанк сразу отрезал: „Нам это неинтересно“. С Россельхозбанком уже почти было добрались до кредитного комитета, но они не смогли договориться с агентством по ипотечному жилищному страхованию (АИЖС). Тем не менее общий язык с банкирами мы нашли и аккредитацию в четырех кредитных организациях прошли. Уже и документы на получение кредитной линии подали, в том числе в Сбербанк. Он оператор фонда жилищного строительства по программе „Жилье для российской семьи“ и уже работал по ней в Мордовии. Так что у банков к участникам ФЦП подход скрупулезный. Все должно быть в порядке: и опыт, и гарантия, и соответствующий залог. Как только нам дадут кредит, с утроенной силой пойдем вперед».

Кредитов так и не дали, переговоры с банками все идут. Застройщик не сдается — сейчас он ведет переговоры с Банком Казани о предоставлении ему хотя бы 60 млн. рублей, но пока решение не принято.

Отметим, что осенью с Гараевым встречался главный федеральный инспектор по РТ аппарата полномочного представителя президента РФ в ПФО Ренат Тимерзянов. Было предложено наделить АО «АИЖК РТ» полномочиями по управлению проектом «Яшьлек» — со ссылкой на то, что менеджмент компании «обладает опытом в реализации сложных проектов комплексного жилищного строительства». Но «СтройКом», по информации минстроя, отказался. В самом АИЖК РТ обсуждение вариантов сотрудничества подтвердили, однако отметили, что на основании представленных документов агентству не удалось прийти к решению о целесообразности участия в проекте.

Взволнованные дольщики штурмуют все инстанции: от минстроя республики до приемной президента РФ. В письмах они не стремятся огульно обвинить застройщика. Дольщики обращают внимание на то, что стоимость их квартир составляет 35 тыс. за квадратный метр, в то время как цена стройматериалов и, главное, наружных инженерных сетей очень высока. «Застройщику без государственной поддержки тяжело осилить столь большую сумму, но при этом продавать квартиры по льготной цене. В соответствии с информацией, размещенной на официальном сайте программы „Жилье для российской семьи“, застройщику должна быть оказана государственная поддержка», — напоминают они.

Сам директор компании-застройщика воздержался от комментариев «БИЗНЕС Online».

НА ДВУХ ДОЛЬЩИКОВ ДЕНЕГ НЕ ХВАТИЛО

Зато свое возмущение не побоялся высказать гендиректор ООО «СУ «СпецСтройСервис» Анатолий Гришков, который после заморозки проекта до сих пор не рассчитался со всеми долгами. «Оператором этой программы в Татарстане было АИЖК РТ», — рассказывает Гришков. Чтобы войти в программу, необходимо было предложить проект с земельным участком, на котором должно быть построено не менее 10 тыс. кв. м жилья. «СпецСтройСервис» этим критериям соответствовал: компания планировала построить в Зеленодольске 12,7 тыс. кв. м жилья, из них 10,5 тыс. — по программе ЖРС.

«Первая проблема была в том, где деньги. Во всяком случае, когда мы разговаривали с Москвой, нам озвучили два варианта — или деньги напрямую, или через банк. Прошло полгода, и оказалось, что первого варианта не будет, деньги только через банк», — вспоминает Гришков. Но банкиры встретили строителя не с распростертыми объятиями. «Они говорят: у вас должно быть не менее 20 процентов собственных средств, должны быть источники для погашения кредита — иные, помимо продажи квартир. Но мы не смогли — у нас было 15 процентов, и мы не смогли доказать, откуда возьмем еще 5 процентов», — объясняет строитель. В итоге в выдаче кредита застройщику отказали.

По его словам, через какое-то время выяснилось, что денег, выделенных федеральным АИЖК на финансирование в программы, в банках уже нет. «Говорили о 8 миллиардах, которые ушли из агентства по ипотечному кредитованию, но нам не рассказывают, куда они растаяли, — теряется в догадках наш собеседник. — С кого спрашивать, тоже неясно — в федеральном агентстве отчитались, что средства „ушли“. Должен быть ответственный, с кого спрашивать эти деньги».

Точно так же, как и «Стройком», не дождался «СпецСтройСервис» и компенсаций за коммуникации — примерно 42 млн. рублей. «В части самого проекта все было разумно. В части реализации проекта, источников финансирования никто их не продумал», — подводит он итог.

В итоге застройщик, используя собственные средства компании и средства дольщиков, возвел 8 подъездов (три из них до уровня четвертого этажа). После этого деньги закончились, вопрос кредитования не решился, гендиректор ООО «СУ «СпецСтройСервис» был вынужден заморозить объект. «У нас было 14 клиентов, мы расторгли договоры со всеми. Вернули им деньги и обескровились. Сидим в нехорошем месте, щупаем дно. Продаем имущество, лишь бы отдать. С двумя клиентами мы так и не смогли рассчитаться — судятся...» — признается Гришков.

ЗА БАНКЕТ ЗАПЛАТИТ РЕСПУБЛИКА?

Программа «Жилье для российской семьи», овеянная именем президента страны, должна быть завершена в 2017 году. Чтобы не допустить провала, с проблемой, созданной на федеральном уровне, теперь приходится разбираться на уровне республики.

К примеру, правительство РТ включило проект «Яшьлек», реализуемый «СтройКомом», в проект газификации на 2017 год. «Татнур» же, по словам дольщиков, и вовсе включили в республиканскую программу по прокладке коммуникаций на 2017 год.

Тем не менее вопрос, как действовать застройщикам, остается открытым. К слову, ни ООО «Инвест», ни «СпецСтройСервис» не исключают своего возврата к участию в проекте. Единственное условие, которое они ставят, — обработанность схемы финансирования.

Пока же сильнее всего сложившаяся ситуация беспокоит дольщиков «СтройКома». «Сроком реализации данной программы является третий квартал 2017 года, и мы боимся, что по истечении указанного срока про нас просто забудут!» — пишут они во все инстанции.

Источник: БИЗНЕС Online