Рынок жилья: кто «взорвал» «вторичку» и стоит ли ждать, пока упадут ипотечные ставки?

Вдвое по сравнению с прошлым годом выросли продажи на вторичном рынке жилья в Казани и республике, если судить по статистике Росреестра. На подъеме и «первичка». На этом фоне неожиданно слегка просела ипотека, хотя ожидания участников рынка оптимистичные. О том, что происходит с ценами, где едва не появились обманутые дольщики и зачем Сбербанку свой Avito, — в обзоре «БИЗНЕС Online».

ДЕНЬГИ ВКЛАДЧИКОВ ДОШЛИ?

Для первичного рынка недвижимости Татарстана нынешний январь стал одним из самых активных за последние годы. В республике в январе 2017 года было заключено 885 договоров долевого участия, что на 22% больше, чем в январе 2016 года. Увеличение количества сделок наблюдается как по Казани (541 сделка против 419), так и по Татарстану (344 против 270). Риелторы в разговоре с «БИЗНЕС Online» отмечают неплохие продажи, правда, один из игроков признался, что некоторые застройщики в январе для оптимизации налогообложения «выводили» непроданные квартиры на подставные лица.

Правда, неплохая распродажа «первички» омрачена вынужденной паузой — в данный режим неожиданно были переведены все новые объекты столицы РТ. Напомним, из-за придания Казани статуса исторического поселения все новое строительство должно согласовываться с минкультом РТ (пока не утверждены границы, согласовывается во всей Казани, после утверждения — в пределах исторического центра). Из-за этого увеличились сроки выдачи разрешений с недели до месяца, появились дополнительные требования к застройщикам и даже частным домовладельцам. В итоге небывалый случай — заканчивается февраль, а еще ни одно разрешение на строительство многоквартирного дома застройщикам не выдано. Слава богу, выданы пять разрешений на ИЖС...

Однако всплеск продаж «первички» не идет ни в какое сравнение с бумом продаж готового жилья. Здесь произошел практически двукратный рост. Если в январе прошлого года всего по республике было заключено 4,6 тыс. сделок, то в начала этого — уже 8,2 тыс. сделок. Почти в 2 раза выросла и Казань, где количество сделок на «вторичке» с 1,9 тыс. увеличилось до 3,8 тысячи.

Однако из очевидных версий — таковы последствия банковского кризиса. Как и прогнозировал «БИЗНЕС Online», забирая деньги из банков, многие вкладчики решили не испытывать судьбу и вложиться во что-то осязаемое. По этому параметру застройщики, предлагающие журавля в небе в виде ДДУ, пока явно проигрывают сегменту готового жилья.

ИПОТЕКА: ПЛЮС 22% ЗА ГОД, НО МИНУС 5% ЗА ЯНВАРЬ

Ипотека же, наоборот, в январе слегка снизила обороты. По данным Росреестра, в Татарстане в январе наступившего года было заключено 2006 сделок, что на 5,5% меньше, чем за январь-2016. Меньше на 8% было сделок и по Казани (598 против 649).

Впрочем, сокращение незначительное, говорят представители и агентств недвижимости, и банков, для многих из которых начало года было неплохим. В доказательство ВТБ24, один из основных игроков, показал отличную статистику за январь: в Татарстане он выдал около 350 ипотечных кредитов на 540 млн. рублей. Это почти на 100 млн. больше, чем в январе прошлого года (250 кредитов на 450 млн. рублей), сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе банка. Это при том, что в прошлом году ВТБ24 и вовсе удвоил выдачу ипотечных кредитов в республике — банк выдал кредиты на 11,6 млрд. рублей, что почти в два раза превышает результаты 2015 года. Впрочем, не было бы счастья, да несчастье помогло ВТБ24 нарастить свою долю, когда другие известные всем банки перестали выдавать ипотечные кредиты. То самое падение на 5 - 8% спишем на теперь не участвующих в ипотечном кредитовании ТФБ и Ко?

Должен был сказаться и фактор адаптации к новым условиям — завершилась программа господдержки, предусматривающая компенсацию части процентных ставок. Об этом было известно заранее, так что часть клиентов, вероятно, постаралась успеть закрыть сделки до наступления часа икс. Однако участники рынка говорят, что сворачивание господдержки отчасти сыграло в плюс.

«После окончания программы по ипотечному кредитованию мы некоторое время находились в ожидании перемен, пока банки-партнеры выдерживали некоторую паузу, прежде чем предложить новые условия, — рассказал „БИЗНЕС Online“ руководитель АН „Флэт“ Руслан Хабибрахманов. — Зато результат превзошел ожидания — снижение ставок и разнообразие выгодных программ спровоцировали всплеск спроса на покупку жилья по ипотеке в среднем в два раза по сравнению с декабрем прошлого года».

Правда, на днях Национальное бюро кредитных историй устроило переполох «в благородном семействе», включив Татарстан в число регионов России с наихудшей динамикой доступности ипотечных кредитов в 2014–2016 годах. По данным НБКИ, размер рекомендованного семейного дохода, «комфортного» для обслуживания ипотечного кредита, в целом по России снизился по сравнению с 2014 годом на 2,8% (или на 2,2 тыс. рублей) и составил 73,1 тыс. рублей. Для Татарстана этот показатель составил 57,3 тыс. рублей. Говорят, на сообщение обратил внимание президент и с выводами не согласился. Стали разбираться. Оказалось, что у Центробанка этот же показатель по республике на 6 тыс. рублей меньше — 51,3 тыс. рублей. А значит, все не так уж плохо. Более того, согласно тем же данным ЦБ, в Татарстане в прошлом году было выдано 35,8 тыс. кредитов, что на 22% больше, чем в 2015 году. Общий объем ипотечных жилищных кредитов составил 48 млрд. 609 млн. рублей, что на 29% больше, чем годом ранее. Средний срок кредитования увеличился на 3% до 14,1 года. В среднем размер кредита составил 1,356 млн. рублей. Ставка по кредиту — 12,47%. Словом, Татарстан, учитывая уровень жизни, по ошибке попал в плохую компанию.

«В ближайшей перспективе ипотечное кредитование займет 70 процентов всего кредитования физических лиц. Процентная ставка по ипотеке будет снижаться и составит в 2017 году 11 процентов, а в 2018 году — 10 процентов, — прогнозирует в разговоре с „БИЗНЕС Online“ Андрей Симаков, генеральный директор АИЖК РТ. — По прогнозам, в 2017 году банки смогут выдать ипотечные кредиты на общую сумму 1,7 триллиона рублей (на 15 процентов больше выдачи 2016 года, которая составила по итогам года 1,47 триллиона рублей)».

Означает ли, что с покупкой квартиры лучше повременить и дождаться снижение процентной ставки? Анастасия Гизатова из АН «Счастливый дом» отмечает, что со снижением ставки, скорее всего, вырастает и стоимость квадратного метра, поэтому выгода не всегда очевидна. Хотя экономических предпосылок для роста квадратного метра нет, но, как правило, такая пропорция срабатывает.

Хабибрахманов тоже считает, что сейчас благоприятное время для покупки жилья. «Цены на вторичном и первичном рынке находятся на стабильном показателе. Кроме того, на рынке первичной недвижимости сейчас представлен достойный выбор в любом ценовом диапазоне, а также действуют выгодные акции застройщиков и банков, что позволяет нашим клиентам приобретать выгодный во всех отношениях вариант», — отметил он.

Тем более что цены после предновогодних распродаж начали снижение. На 1 января 2017 года стоимость квадратного метра на первичном рынке РТ составляла 64585 рублей, а к февралю она скорректировалась до 63811 рублей.

Заметим, Казань в представленном на днях рейтинге Domofond.ru Топ-100 городов России по стоимости жилой недвижимости вновь оказалась самым дорогим городом среди соседей. Казань сохранила 17-ю позицию (стоимость «квадрата» — 67,58 тыс. рублей), чуть дороже жилье в Сургуте (71,9 тыс. рублей), дешевле в Архангельске (66,2 тыс. рублей) и у поволжских соседей в Нижнем Новгороде (65,9) и Самаре (62,6), еще в Уфе (65,4). Набережные Челны на 47-й позиции (49,5 тыс. рублей), Нижнекамск на 95-й (33,9 тыс. рублей). Есть ли потенциал для дальнейшей ценовой коррекции, покажет время.

«СУВАР» ДОБАВЛЯЕТ «СКАЗОЧНОМУ ЛЕСУ» НЕМНОГО ЭКСТРИМА

Из застройщиков в начале года активен «Сувар девелопмент», который в феврале объявил о создании парка в своем жилом комплексе «Сказочный лес». Зимой в парке будет каток, летом — футбольное поле плюс детская площадка, пункты проката, площадка для катания на скейтборде, смотровые площадки. Экстрима добавит веревочный парк и скалодром. Отметим, что застройщик превращает в зону отдыха фактически овраг, который пересекает земельный участок «Сказочного леса», — чего не сделаешь ради преображения пространства.

В этом же году «Сувар» начнет в «Сказочном лесе» строительство 23-этажного дома «Черемуха» и 25-этажного дома «Рябина», рассчитанных на 572 квартиры. На сегодня в высокой степени готовности находятся 19-этажный дом «Тополь» и 23-этажный дом «Кипарис». Идет строительство 19-этажных домов «Ясень» и «Клен». Сдача в эксплуатацию первой очереди жилого комплекса намечена на 2018 год.

«Сказочный лес» — первый проект «Сувара», реализованный в рамках создания в Приволжском районе нового района «Волжские просторы» на 15 тыс. жителей. Согласно проекту планировки, здесь также будут построены 6 детских садов на 1,2 тыс. мест, 3 школы на 4,5 тыс. детей и 3 поликлиники.

«ТРИ БОГАТЫРЯ» ОТБИВАЮТСЯ ОТ БАНКРОТСТВ

Сдвинулись в январе с мертвой точки два проекта, которые грозили породить новых обманутых дольщиков. Так, по-прежнему к светлому будущему через тернии пробиваются «Три богатыря» на улице Мавлютова в Казани. В соцсетях дольщики этого ЖК обсуждают, что им предложили подписать допсоглашение, согласно которому новым сроком сдачи дома значится уже 30 июня 2018 года (изначально планировалось, что первый дом должен сдаться в четвертом квартале 2016 года). Учредитель компании Илья Муравьев от комментариев о ходе достройки дома воздержался. Ранее сообщалось, что компания «Конкорд Билд» ищет инвестора для достройки дома вместо себя, однако сделать этого, судя по информации источников «БИЗНЕС Online», ей не удалось, и он принял решение достраивать дом самостоятельно.

Правда, для этого компании надо отбиться в Арбитражном суде РТ от исков. Последний, о признании банкротом «Конкорд Билд», был от казанского ООО «Стройсервис», впрочем, стороны уладили вопрос миром. Однако на этой неделе в Общественной палате РТ было решено собрать рабочую группу по данному ЖК.

Комплекс состоит из трех домов на 195, 144 и 219 квартир, а также из помещений под офисы, детский сад и подземной автостоянки на 555 машино-мест. Генподрядчиком строительства выступает «Казаньцентрстрой», заказчиком — ООО «Конкорд Билд», входящее в группу компаний «СтройГрад-Каскад». Она известна возведением в Казани жилых комплексов «Золотой каскад» на улице Айвазовского, «Серебряный каскад» на улице Четаева, дома на улице Павлюхина, 37, административного здания, ставшего штаб-квартирой Сбербанка в Татарстане, и других объектов.

Близится к завершению и сдача первого 10-этажного дома в ЖК «Генеральский» — на два подъезда и 78 квартир. Согласно декларации, строительство ЖК началось в третьем квартале 2015 года, завершить его планировали в феврале 2017 года. Однако 5 декабря произошло ЧП — 8 человек, вооруженных битами, жестоко избили гендиректора и владельца строительной компании «Молком» Игоря Казакова. Мужчина впал в кому, а спустя несколько недель скончался в реанимации. После этого дольщики в соцсетях обсуждали, что строительство остановилось, поползли слухи о сокращении проекта — мол, вместо пяти десятиэтажек будут возводить только две. Впрочем, Максим Казаков, сын гендиректора и владельца строительной компании «Молком», к которому после смерти отца перешли права на управление компанией, данную информацию «БИЗНЕС Online» не подтвердил. Сейчас, по словам дольщиков, работы возобновились — по периметру первого дома устанавливают зеленый забор, на весну запланировано благоустройство территории. Документы по дому сданы в Госжилинспекцию.

СБЕРБАНК СОЗДАЕТ СОБСТВЕННОЕ «АВИТО». РИЕЛТОРЫ НЕДОВОЛЬНЫ

Тем временем Сбербанк задумал информационную революция на рынке — он создает платформу, аналогичную площадкам «ЦИАН» и «Авито». Презентацию проекта на днях провел начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования «Банка Татарстан» Сбербанка России Леонид Захаров. Отличаться от других баз объявлений платформа Сбера будет тем, что открытой ее сделают только для людей, которым одобрили заявку по ипотеке и которые целенаправленно ищут объект недвижимости.

«Клиент одобрен в банке — и тут же банк ему открывает личный кабинет. В личном кабинете он видит всю информацию о том, какое предложение есть на рынке», — рассказал Захаров. Пользователям этой платформы откроется определенное число предложений, представленных на рынке, — правда, пока только первичного жилья (проекты, аккредитованные в Сбербанке). Клиент сможет узнать информацию об акциях и скидках, предлагаемых тем или иным застройщиком, сравнить и выбрать наиболее выгодные для него условия.

Новинку во время презентации довольно насторожено восприняли риелторы. «Понимает ли Сбербанк, что, вводя подобную систему, он отказывается от своих партнеров в лице агентств недвижимости?» — поинтересовался кто-то из зала. «Один-единственный канал никогда не обеспечит закрытие всего рынка. Поэтому мы уверены, что и агентства недвижимости будут жить, как и система предложений для клиента онлайн. Мы уверены, что абсолютно все перевести в эту систему не удастся», — ответил Захаров.

Для агентств недвижимости этот сервис — настоящая угроза, заметил руководитель АН «Этажи» Максим Борисов. «Она заключается в том, что вы сейчас будете стараться развивать сервис, делать юридическое сопровождение. То, чем, в принципе, ценны риелторы. То есть скоро все, что можно оцифровать, будет оцифровано. И, став клиентом Сбербанка, я смогу видеть все остальные предложения в городе — у кого более выгодные условия, тот и победит. Насколько высоко вы оцениваете свои шансы, потому что все-таки люди в стране у нас эмоциональные — им, прежде чем сделать какой-то выбор, нужно посмотреть, побывать на объекте?» — обратился он к представителям Сбербанка.

Ответить взялся управляющий отделением «Банка Татарстан» Рушан Сахбиев, заметивший, что в туризме пять лет назад была схожая ситуация. «Появился сервис Booking.com, который убивает огромную часть турагентств. И что, booking.com — сегодня единственная компания? Ничего подобного. Появляется Airbnb, другие сервисы», — провел он параллель. По словам Сахбиева, существующая по ипотеке угроза встала не только перед риелторами — это и угроза классическому банкингу в том числе. «Если мы с вами не будем менять формат взаимодействия, за нас с вами это сделает кто-то другой. То, что, например, услуги оценщика — вымирающая профессия, это однозначно так, потому что машинным способом оценить ее всегда гораздо проще с уже существующими технологиями, не говоря уже о том, что будет через три года. Лозунг: «Эволюционируй или вымрешь». Другого варианта нет», — напомнил Сахбиев слова своего патрона Германа Грефа.

В планах включить в систему и рынок вторичного жилья, заявки от которого будут подавать сами агентства недвижимости.

Источник: БИЗНЕС Online