Главные события в строительной отрасли по итогам марта

Начало весны на рынке жилой недвижимости Казани и Татарстана оказалось насыщенным: задержания топ-менеджеров, анонсы новых ЖК и предвкушение весенней распродажи жилья вкупе с ценовыми качелями. О том, почему продажи квартир оказались ниже, чем годом ранее, обгонит ли «первичка» по ценам «вторичку» и почему обещанных государством гарантий дольщикам ждать до лета, — в обзоре «БИЗНЕС Online».

1. КАК ТАЛГАТ АБДУЛЛИН НАКАЧИВАЕТ «АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Неформальное шефство Талгата Абдуллина над «Ак Барс Девелопментом» (АБД) перешло в формальную плоскость. Правда, как выяснилось, отдавать ему контроль не спешат. Госжилфонд с конца февраля стал официально владеть в ООО «Ак Барс Девелопмент» долей в 30,1% — обновление данных произошло в системе «Контур.Фокус». Еще 19,9% принадлежит структуре СИНХа — ООО «Инвестнефтехим», а самая большая доля в 50% — у минземимущества РТ. Таким образом, строительная компания отныне на 100% государственная.

Практически одновременно с этим в АБД произошли кадровые перемены. Директором «Ак Барс Строя» вместо Эдуарда Галеева стал Азат Якупов, а директором «Ак Барс Недвижимости» — Эдуард Ибрагимов вместо Сергея Уракова. Поползли слухи о том, что Абдуллин начал зачистки, однако источники, близкие к компании, утверждают, что это не так. Галеев решил уйти с должности «главного прораба» по собственному желанию (говорят, по состоянию здоровья), а пришедший на смену Якупов — сам выходец из АБД, как, впрочем, и Ибрагимов. Ураков теперь замгендиректора. Главное лицо компании — Марат Шагитов — по-прежнему у руля.

Между тем в начале года стало понятно, что имел в виду Абдуллин, когда говорил: «Компания закредитована, но мы ей поможем». В своей отчетности по МСФО «АК БАРС» Банк раскрыл, что некий акционер кредитной организации погасил кредиты в размере 25,5 млрд. рублей, выданные строительным компаниям. Параллельно ГЖФ привлек ликвидность, продав банку ипотечных кредитов на 11,5 млрд. рублей. «Они будут отрабатывать», — тогда же говорил Талгат Мидхатович.

И действительно, в январе стало известно, что АБД будет участвовать в строительстве «Салават Купере», правда, пока силами своей дочерней структуры «Ак Барс Инжиниринг» — эта компания стала техзаказчиком в квартале №12, сменив управление капитального строительства исполкома Казани. В перспективе же масштаб участия компании в проекте, видимо, будет расширяться — на днях были обнародованы планы по строительству третьей очереди на 893 тыс. кв. метров (60 домов). Ходят разговоры, что это будут «панельки» от АБД.

Панельное жилье АБД будет строить и в Иннополисе — как арендное, так и коммерческое. Техзаказчиком также выступает «Ак Барс Инжиниринг». Впрочем, знакомый с ситуацией эксперт пояснил, что АБД не обязательно участвует во всех проектах Госжилфонда. Предварительно в компании просчитывают свою экономическую выгоду и могут отказаться от предложенного проекта. По данным минстроя, интерес проявляли «Домкор» (кстати, тоже входящий в бизнес-империю Абдуллина) и ЮИТ. Собеседник «БИЗНЕС Online» на рынке рассказал, что глава ГЖФ давно мечтал привлечь «Домкор» к работам в Казани. Правда, с получением АБД планы могли поменяться.

2. КАК АНАТОЛИЮ ЛИВАДЕ ПРИПОМНИЛИ ВЕКСЕЛЯ И КАРАУЛОВА

Самые громкие события марта в строительной сфере, к сожалению, были связаны с задержаниями и арестами. Ожидаемая сенсация произошла 27 марта, когда сразу после допроса в ГСУ министерства внутренних дел по Татарстану был задержан Анатолий Ливада, а еще через два дня Советский райсуд постановил арестовать его до 13 мая включительно. Ливада стал фигурантом уголовного дела, возбужденного еще в январе 2016 года по ст. 159 УК РФ («Мошенничество, совершенное в особо крупном размере»).

Правоохранительные органы не стали изобретать что-то новое и, судя по материалам дела, обвинили Ливаду в том, что давно известно: вместо договоров долевого участия, согласно 214-ФЗ, он заключал преддоговоры и использовал вексельную схему с участием ООО «Персона+». Все об этом знали, но сам Ливада ранее заявлял «БИЗНЕС Online», что вексельная схема, по его мнению, не запрещена законом.

Документ насыщен фразами вроде «не имея намерений выполнять взятые на себя обязательства...», «совершил хищение...», «инкриминируемое деяние относится к категории тяжких...». «Указанный план предусматривал создание видимости объекта строительства, для чего планировалось использовать часть денежных средств, привлеченных от участников строительства, а остальные денежные средства Ливада и Ахметзянова планировали похитить и распорядиться ими по своему усмотрению», — сказано в постановлении о привлечении главы «Фона» в качестве обвиняемого. В общей сложности Ливада обвиняется в хищении 2,1 млрд. рублей у 1,1 тыс. граждан — фактически это клиенты ЖК «Симфония», ЖК «МЧС» и ЖК «Царицынский бугор».

Поскольку указанное в материалах было известно и год-два назад, то задержание Ливады многие связали с его неожиданной медийной активностью. Застройщик внезапно отправился к журналисту Андрею Караулову, с которым сделал две серии фильма «...И приказано умереть». В нем Ливада обвинил высокопоставленных чиновников республики в желании уничтожить фирму либо захватить ее, попутно заявив о наличии добровольного подарка на 500 квартир для сотрудников полиции. Позднее многолетний партнер и соруководитель фирмы Диана Ахметзянова опровергла слова Ливады — договор о выделении квартир был в обмен на землю неоднократно просчитывался компанией и был взаимовыгоден.

Арест Ливады на достройку домов «Фона» никак не повлияет, говорит источник газеты, близкий к компании, во всяком случае, таких вопросов не возникло. Сам Анатолий Николаевич уже не является движущей силой ни в поисках инвесторов, ни в решении вопросов с федералами по земле на ЖК «МЧС». Даже его последний перед задержанием визит на стройку после выхода первого фильма Караулова не вызвал среди дольщиков ажиотажа — провокация с громкими обвинениями, кто бы ее ни затеял, не сработала. Правда, некоторые дольщики через петицию потребовали освободить Ливаду, но оказались немногочисленны. Стадия равнодушия после волны возмущения и даже ненависти. Единственное, пожалуй, влияние ареста — завод «Ключищинская керамика», который теперь принадлежит москвичам (учредители — «Сбк-Стекло» и «Профиль Финанс»), перестал отпускать кирпич для самого «Фона», но объемы были крохотными.

Добавим, что 21 апреля Ливаде исполняется 64 года, при этом он перенес пять операций за восемь лет: несколько на позвоночник и на сердце. Здоровье главы некогда мощнейшей империи (как она зарождалась и разрушалась, мы писали ранее) может не выдержать атмосферы СИЗО, и это, пожалуй, самый сильный аргумент в пользу его освобождения.

3. «СУВАР» ПРОШЕЛ ПО ГРАНИ

Другое громкое задержание — топ-менеджеров «Сувар Девелопмент» — еще более взбудоражило рынок. Компания, напомним, засветилась в сделке, ставшей поводом для возбуждения уголовного дела в отношении Роберта Мусина («БИЗНЕС Online» подробно описывал и саму схему, и роль «Сувар Девелопмент» в материале «Схема судного дня: как Роберт Мусин подставил ТАИФ и «Сувар»).

16 марта были задержаны гендиректор Андрей Мочалов и финдиректор Денис Семенов, спустя два дня Советский райсуд отправил обоих под домашний арест. Впрочем, 31 марта Верховный суд РТ посчитал, что и домашний арест — чрезмерная в данном случае мера, и отменил решение Советского райсуда.

Участники рынка недвижимости пристально следили за событиями — проблемы у еще одной крупной строительной компании окончательно подорвали бы веру покупателей в «первичку». Хотя сами обвинения не сняты, освобождение топ-менеджеров было воспринято как позитивный сигнал.

В самом «Сувар Девелопменте» говорят, что пережили напряженные дни, не останавливая стройку и не получая отказов от раннее заключенных договоров. Тем не менее угрозу компания восприняла серьезно, еще в декабре поделив бизнес на две части: на одном юрлице «висят» все взаимоотношения с банками, на другом — с дольщиками. У фирм одинаковые названия, но разные собственники и руководители.

4. ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧТО ДОРОЖЕ — «ПЕРВИЧКА» ИЛИ «ВТОРИЧКА»?

Март стал единственным месяцем в этом году, когда средняя цена квадратного метра на вторичном рынке была выше, чем на первичном: такие данные приводит специализированный reportal.ru. Разница составила 1,4 тыс. рублей. В другие три месяца года, включая апрель, ценник на первичном рынке превышал стоимость на вторичном. Так, на начало апреля средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 62304 рубля, на вторичном — 61984 рубля.

«Новостройки исторически всегда были дешевле вторичного рынка, но сейчас картина меняется, — говорит Искандер Юсупов, коммерческий директор „Унистроя“. — Покупая новостройку, люди понимают, что покупают не просто квартиру, а некую сформированную среду: двор без машин, безбарьерный въезд в подъезд для мамочек с колясками, колясочные комнаты на первых этажах, урны для макулатуры. Покупают даже соседей с определенным культурным уровнем. У нас в одном из домов в группе жителей в WhatsApp сосед спросил: „Я собираюсь перфоратором поработать, ни у кого дети не спят?“ Создается не просто жилая среда, но и культурная, наши клиенты поддерживают ее, и нам приятно, что мы участвуем в этом».

Однако президент гильдии риелторов Андрей Савельев не согласен с данными по ценнику: «Если считать по „квадратам“, то „вторичка“ по-прежнему значительно дороже. Если „первичка“ сегодня колеблется от 55 до 70 тысяч рублей (на начальном и завершающем этапах соответственно), то средняя стоимость „вторички“ — 70, местами — 80 тысяч за „квадрат“. Классический пример — гостинка площадью 20 квадратных метров стоит 1,3 - 1,5 миллиона рублей», — говорит он. По его словам, цены на протяжении года колеблются в пределах 3 - 5%: в декабре подросли, в январе упали. «А вот спрос увеличился, особенно по сравнению с 2015 годом. Но если в 2016 году был больший спрос на новостройки, то сейчас „вторичка“ начинает опережать. Связано это, скорее всего, не с экономикой, а с последними событиями по „Фону“ — „первичке“ стали меньше доверять. В целом спрос на нее не упал, а вот на „вторичку“ вырос — процентов на 20», — говорит Савельев.

Тем не менее, по словам Юсупова, в будущем цена на новые новостройки в качественных и продуманных жилых комплексах будет дороже, чем на вторичном рынке: «Это нормально. Потому что человек гарантированно получит больше эмоций, большую ценность, чем купив „вторичку“».

5. КАЗАНЬ «РАЗМОРОЗИЛАСЬ»

В марте минкультуры РТ, наконец, утвердило границы исторического поселения города Казани. Теперь законодательно они там, где сосредоточена большая часть объектов культурного наследия, охватывая всю центральную часть Казани до улицы Вишневского, а также по улице Ершова до Октябрьского городка, часть Кировского района и всю Адмиралтейскую слободу. Это было необходимо для спасения домов, не являющихся памятниками, но формирующих историческую среду.

Напомним, границы не были утверждены, как полагалось, в срок до 1 января 2017 года, хотя работа была начата еще в 2015 году. В результате новые стройки на всей территории Казани необходимо было согласовывать с минкультуры РТ, а конкретно — с курирующей направление замминистра Светланой Персовой, что и отразилось на выдаче разрешений на строительство. За весь январь и половину февраля ни один застройщик разрешения не получил.

Затем процесс удалось утрясти, в основном документы выдавали уже в марте. По состоянию на 29 марта из застройщиков разрешения получили четыре компании. «Строй Кама» запланировала возведение домов по улицам Тылсым и Медовой, «Рент Сити» — дом на 160 квартир на улице Аделя Кутуя. На той же улице ООО НПП «Агора» планирует построить двадцатиэтажку, а ООО «СМУ-12» — дом №2 на улице Приволжской. Еще два физлица получили разрешающие документы на шесть индивидуальных блокированных домов в поселке Кадышево и на улице Поперчено-Гривской.

Одни игроки считали, что, затянись процедура, рынок жилья через 1,5 - 2 года вполне мог столкнуться бы с дефицитом жилья. Другие в разговоре с «БИЗНЕС Online» отмечали, что компании и без документов выходили работать на стройплощадку, а более сложная схема скорее отразится на небольших фирмах, у которых в обороте немного средств.

6. ХРУЩЕВКИ: ЧЕМУ ХУСНУЛЛИНА НАУЧИЛ ТАТАРСТАН?

После того как мэр Москвы Сергей Собянин рассказал президенту РФ Владимиру Путину, что в следующем году начнется массовый снос хрущевок, в Казани начались разговоры из серии «вот бы и нам». На заседании Госсовета депутат Николай Рыбушкин спросил у тогда еще премьера Ильдара Халикова о том, не задумывалось ли правительство Татарстана, по примеру Москвы, о ликвидации хрущевок. Тем более что 4 мая Путин проведет российский Госсовет, где и будет приниматься решение о том, чтобы программа сноса хрущевских пяти- и девятиэтажек распространилась на другие регионы России.

Халиков сначала ответил: «Вопрос не о хрущевках все-таки, а о домах, которые непрезентабельны, аварийны и требуют реконструкции и изменений», — и добавил, что в Казани есть дома XVIII и XIX века, которые можно было бы расселить.

Анонсированная в Москве программа по сносу легендарных хрущевок и строительству на их месте нового жилья не получит продолжения в Казани в том виде, в каком она будет реализовываться в столице России, поделился мнением один из высокопоставленных чиновников. «Это не Казани надо повторять за Москвой, это Марат Хуснуллин реализует наработанное в Татарстане», — заявил чиновник.

Судя по всему, главное, что вынес Хуснуллин из татарстанского опыта госдевелопмента, — это возможность снятия административных барьеров для важных программ и строек. В законопроекте о создании фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве содержится, например, такой пункт: «Если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий». Этим и другими статьями будущего закона на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов, а также норм ГО и ЧС. Что ж, такому размаху татарстанским строителям пока остается только позавидовать.

7. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: СПИРАЛЬ ИДЕТ ПО ЗАТУХАЮЩЕЙ

Если ориентироваться на сухие цифры Росреестра о количестве сделок, то первый квартал этого года, похоже, проиграет первому кварталу прошлого года. Судите сами.

Во-первых, ипотека. Да, в Казани она бьет все рекорды. За январь – февраль было зарегистрировано 1805 сделок, что на 125 сделок больше, чем за январь – февраль прошлого года и на 586 — чем за первые два месяца 2015 года (1680 и 1219 сделок соответственно). А вот в целом по Татарстану ипотека не дожала до прошлогодних показателей — на этот раз было заключено 5112 сделок, тогда как за январь – февраль 2016 года — 5363. Впрочем, разница не такая уж и большая и укладывается в пределах одного-двух домов. Зато начало 2017 года стало для ипотеки лучше, чем начало 2015-го (4074 сделки) и 201-го (4737), причем, как видим, на порядок.

Во-вторых, вторичный рынок по количеству заключенных сделок уступает показателям трех последних лет. В Казани в январе – феврале с 2014 по 2016 год меньше 3768 квартир не продавалось, на этот раз было заключено только 3492 сделки. Всего по Татарстану ситуация аналогична, только если раньше минимальный порог был 9620 сделок (речь о начале в целом благополучного 2014 годе), то теперь — 9206 сделок.

Наконец, в-третьих, договоры долевого участия. Рынок «первички» за январь — февраль 2017 года также не может перебить показатели двух последних лет и по своим данным соответствует 2014 году. Если на этот раз на рынке ДДУ всего как в Казани, так и по Татарстану было заключено 1704 сделки, то в 2014-м — 1749. А вот начало прошлого года может похвастаться 2048 сделками, 2015-го — 2447. Иными словами, для рынка «первички» начало года стало самым плохим за последние три года.

Впрочем, вскоре будут данные за март, но статистически первый квартал вряд ли порадует. «Первый квартал прошлого года был с подогреваемым интересом: в марте должна была закончиться программа с субсидированием ипотечной ставки, поэтому февраль и март были по продажам на подъеме, — объяснил Олег Митюнин, заместитель директора „Ак Барс Недвижимость“. — В этом году продажи идут ровно: затишья или большого всплеска не было. Застройщики предлагают определенные программы, а коммерческие ставки банков сегодня сопоставимы и даже ниже той, что предлагалась господдержкой, поэтому рынок серьезных колебаний не испытывал».

«Март был достаточно активным, мы увидели, что спрос растет. Часть людей все-таки поняли, что цены падать уже не будут. Ну и на рынок вернулись инвесторы. Рост цен однозначно ожидается, но пока трудно сказать когда. Самые оптимистичные прогнозы, что сейчас — весной, летом, осенью. Самые пессимистичные — 2018 - 2019 год», — говорит президент гильдии риелторов Савельев.

В компании «Унистрой» заявляют, что для них первый квартал и вовсе оказался самым успешным в истории, «перебив» первый квартал 2016 года. «Рынок недвижимости сейчас находится явно в стадии роста, закономерно, что и продажи идут лучше, — говорит Юсупов. — Рынок недвижимости в любой стране развивается по спирали, сейчас циклы в России сжались до трех-четырех лет. Учитывая, что рынок недвижимости 2016 года был лучше 2015 года, а 2017-й пока идет лучше 2016-го, можно уверенно говорить о нахождении рынка на стадии роста. Как минимум этот и следующий годы должны быть благополучными. Затем начнется период стагнации, который неминуемо переходит в спад, но будет ли это в 2020 году или позднее, сказать сложно».

8. БАНКОВСКИЙ КРИЗИС ГОНИТ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

С банковского кризиса в Татарстане урожай снимают застройщики — инвесторы сегодня опасаются вкладывать в региональные банки, и март лишь укрепил эту тенденцию.

«Сегодня ведущие федеральные банки, а люди доверяют в основном им, а не региональным, предлагают депозиты от 7 - 8 процентов. На фоне этого мы только в четвертом доме „Арт сити“ повысили цены — примерно на 4 процента за один месяц. В целом мы планируем за год рост цен по нашим продуктам в 15 процентов. Это больше, чем среднее годовое повышение по рынку, которое составит порядка 10 процентов», — говорит Юсупов.

По его словам, в предкризисные 2012 - 2014 годы доля инвесторов у компании доходила до 25%, то есть каждую четвертую квартиру покупал инвестор для перепродажи. В 2015 году доля инвестиционных сделок сократилась до 5%. «Это были те покупатели, кто диверсифицировал риски несмотря на то, что банковские депозиты в 2015 году были космические, доходили до 20 процентов, но некоторые инвесторы понимали, что это довольно быстро закончится, и вкладывали деньги равномерно и продуманно, — продолжает представитель „Унистроя“. — Сейчас, в начале 2017 года, доля инвестиционных сделок составляет порядка 10 процентов. Динамика довольно положительная. Для нас было бы оптимальным, чтобы доля инвесторов варьировалась в пределах 10 - 15 процентов. Слишком высокая доля инвесторов тоже не всегда хороша для девелопера, так как в какой-то момент начинается конкуренция с инвестиционными квартирами, когда они выйдут на рынок».

Добавим, что к началу весенней распродажи компании запустили несколько мощных акций. Так, «Сувар Девелопмент» первым стал предлагать квартиры не только с ремонтом, но и с мебелью и бытовой техникой. «Сегодня мы видим, что есть спрос не просто на квартиры с чистовой отделкой, но и на меблированные комнаты, еще и оснащенные техникой. Провели переговоры с поставщиками, и мы готовы дать покупателям и такое предложение», — рассказал комдиректор «Сувар Девелопмент» Максим Николаев. Очевидно, что такое предложение особенно хорошо подходит для сдачи квартир в аренду.

9. ТРИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРА У «МЕГИ» КАК ПРЕДВЕСТНИКИ НОВОЙ СТРОЙКИ

Публичные слушания по проекту планировки микрорайона №5 жилого района «Седьмое небо» в районе улиц Сахарова и Жиганова, состоявшиеся в конце марта, вновь обратили внимание на эту лакомую территорию. Владеет ею «Ак Барс Девелопмент», был разработан проект, намечены сроки строительства, но затем их решили сдвинуть, так и не приступив к строительству. Одни говорили, что АБД ждет более благоприятной ситуации на рынке, мол, в таком золотом месте продавать жилье по низким ценам не очень хорошо, другие предполагали, что компанию попросили повременить, чтобы у ЖК «Победа» был гандикап.

Впрочем, публичные слушания были посвящены несколько иной территории — между IKEA и тем же ЖК «Победа». На ней планируется строительство трех торговых комплексов: гипермаркета Castorama, ТЦ Metro и небольшого торгового комплекса, совмещенного с паркингом. Предполагается, что Metro будет располагать 7,4 тыс. кв. м торговой площади и займет 3,3 гектара. Castorama планируется в два раза больше — участок будет в 6 га, а торговая площадь составит 11,5 тыс. кв. метров.

Владеет землей структура АБД «Новые пенаты» — данная компания имеет долю 23,4% в ООО «Интегстрой», которое, в свою очередь, застраивает ЖК «XXI век». Начало освоению этого пространства было положено еще в 2005 году, когда стартовало возведение ЖК «Казань XXI век» на проспекте Камалеева, входящего в состав целого жилого района под названием «Седьмое небо», который станет домом примерно для 42 тыс. человек. Говорят, что в этом году строительство таки начнется.

Пока же АБД в марте начал продажи в другом своем ЖК — «Тулпар». Четыре дома по 9 этажей будут возведены из керамического кирпича собственного производства (толщина стен — 60 см, на площадке только по 4 квартиры, газовое снабжение), что вместе с добротным благоустройством должно стать хорошей компенсацией на месторасположение ЖК — на улице Гареева в районе Ферма-2.

10. МЕНЬ НЕ СМОГ ЗАПУСТИТЬ СВОЙ ФОНД

В первом квартале случилось то, что часто происходит в России: несмотря на заявления властей о старте работы с 1 января этого года компенсационного фонда, он так и не начал работать. Фонд, напомним, должен был стать источником финансирования для незавершенного жилья либо для выплат дольщикам в случае банкротства компании. Формироваться он должен был из отчислений компаний, которые заключают договоры долевого участия. Министр строительства РФ Михаил Мень прикидывал, что в год в кубышку будет аккумулироваться по 30 млрд. рублей.

Работать он не начал ни в конце января, ни в феврале, пока, наконец, глава фонда Елена Николаева не заявила, что компенсационный фонд долевого строительства должен полноценно заработать с 1 июля. Застройщики рассказали «БИЗНЕС Online», что никакой информации о том, как будет строиться работа по новой схеме, им не приходило. «Пока работаем по старой схеме, со страхованием», — рассказали «БИЗНЕС Online» застройщики. Так что будущие владельцы квартир в этот переходный период законодательно прикрыты, но, конечно, им теперь хочется большего — государство ведь обещало?

Источник: БИЗНЕС Online