Рынок жилья Казани: затоваривание, «квадраты» со скидкой и общение с дольщиками тет-а-тет

Спад на рынке жилья зафиксировал Росреестр по РТ: по итогам апреля снижение спроса произошло во всех сегментах, в том числе и по ипотеке, которая в предыдущие месяцы демонстрировала стабильный рост. При этом большой популярностью после отмены господдержки у покупателей стала пользоваться ипотека на приобретение вторичного жилья. Чтобы стимулировать интерес у потенциальных клиентов, застройщикам приходится прибегать к ухищрениям и предлагать различные акции.

Рынок «первички»: традиционный спад и борьба за покупателя

Снижение спроса ощутил рынок новостроек в апреле. Так, если в марте Росреестр по РТ зафиксировал 1435 договоров долевого участия (ДДУ), то в апреле — только 1130, то есть сразу на 20% меньше.

Впрочем, эксперты отмечают, что снижение активности на рынке жилья в этот период является вполне типичным явлением и не свидетельствует о резком падении.

— Снижение спроса на «первичку», во-первых, традиционное. Как правило, в апреле рынок проседает. Во-вторых, очень много акций и весь отложенный спрос, который мог быть сформирован, реализовался в предыдущие месяцы. Потому что были такие очень агрессивно-активные акции, где застройщики соревновались: кто парковку тебе дарит, кто ремонт делает, кто комнату в подарок, — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Это мнение подтверждается и данными Росреестра: в апреле прошлого года число заключенных ДДУ было примерно таким же — 1080 сделок в 2016 году против 1130 сделок в 2017-ом. При этом участники рынка отмечают, что ситуация не изменилась и в мае.

— Действительно, в мае и июне на рынке недвижимости в последнее время сказывается сезонность. Причиной этому — начало дачного сезона и отпусков. Как правило, рынок начинает показывать большую активность с июля, и растет до конца года, — отмечает коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Валерий Калмыков продолжает расширяться

Что касается новых проектов, за прошедший месяц Управление градостроительных разрешений Казани выдало сразу 12 разрешений на строительство. Правда, при детальном рассмотрении нетрудно заметить, что застройщиков, готовых начинать новые проекты, оказалось значительно меньше. Например, семь разрешений получило ООО «Мегалайн» бывшего депутата Казгордумы Валерия Калмыкова. В данном случае речь идет не о строительстве многоэтажек, а о возведении так называемых таунхаусов в коттеджном поселке «Волжская гавань» в поселке Аракчино (не путать с многоквартирными домами «Бриза»). Напомним, что «Мегалайн» предлагает индивидуальные дома и коттеджи на берегу Волги.

Два разрешения на строительство получило ООО «Компроект» (входит в «Ак Барс Девелопмент»). Но оба документа были выданы взамен полученных ранее: один — на строительство дома в «Светлой долине», второй — в «Солнечном городе».

Одно разрешение исполком Казани выдал компании ООО «СтройЛига» на возведение 24-этажного дома по улице Габишева. Проект предусматривает также строительство встроенного детского сада и подземного паркинга.

Еще одно разрешение оказалось у «Монолитстроя», который строит жилой комплекс на Сибгата Хакима.

То есть всего 2 документа было получено коммерческими застройщиками на строительство многоэтажек. Тем не менее нельзя не учитывать и тот факт, что в основном застройщики отправляются в Управление градостроительных разрешений ближе к концу года.

Покупателей потянуло на «двушки» и «трешки»

К тому же, даже несмотря на сокращение новых проектов и некоторого замешательства застройщиков в связи с нововведениями в законодательстве, дефицита на рынке недвижимости не ощущается. Более того, эксперты отмечают, что застройщики не успевают быстро распродать квадратные метры и зачастую цены на них не растут существенно и после сдачи объектов в эксплуатацию. Поскольку на рынке новостроек можно найти самые разнообразные предложения, покупатели могут позволить себе «покапризничать», а застройщикам приходится идти на ухищрения и устраивать различные акции и предоставлять скидки.

— Сейчас в рынок недвижимости сам по себе сложный и нестабильный. Поэтому апрель для нашей компании был среднестатистический. Единственный момент — клиенты предъявляют очень большие требования. И каждый клиент высказывает какие-то свои предложения, просит акции. Акции у нас были дополнительно созданы для того, чтобы мотивировать клиента. Сейчас без специальных предложений на рынке жилья сложно. Да, конкуренция очень большая. Рынок недвижимости разнообразен, но и перегружен. Просто у нас продукт — это девятиэтажные кирпичные дома, поэтому на рынке еще не такой большой процент перегрузки по этим объектам, — говорит начальник отдела продаж ООО «Строительная компания «Грань» Ольга Волчкова.

В то же время участники рынка отмечают, что если раньше большой популярностью пользовались малометражные квартиры, сейчас покупатели вновь начали активно интересоваться привычными «двушками» и «трешками».

— Начиная с середины 2016 года наиболее популярным продуктом среди клиентов стали двух и трехкомнатные квартиры. Это связано с тем, что в 2012—2015 годах рынок был перенасыщен однокомнатными квартирами. Мы мониторим потребительские предпочтения, поэтому оперативно пересматриваем квартирографию наших комплексов в сторону увеличения количества квартир с большим метражом. Хотя при этом в нашем портфеле есть и студии от одного миллиона рублей, — констатирует Искандер Юсупов.

«Квартиры под ключ»: pro и contra

Отметим, что если еще год назад акции по продаже квартир с готовым ремонтом были не столь популярны, сейчас в арсенале практически каждого застройщика можно найти подобное предложение. Некоторые девелоперы обещают даже не просто сделать ремонт, но и обставить квартиру мебелью. Такие предложения можно найти у «Сувар Девелопмент» и у «Ак Барс Девелопмента».

Другие готовы предоставить чистовую отделку на отдельных объектах. К примеру, «Унистрой» объявил акцию — квартира «под ключ» от 2,2 млн рублей в ЖК «Арт Сити». Правда, в данном случае за указанную цену можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру в 25 «квадратов». К тому же акция распространяется на квартиры лишь в доме №9, на 9-м и на 13-м этажах.

А вот в экопарке «Дубрава» предложение для «любителей турбоновоселья» еще более ограничено и распространяется на «двушки» площадью 64 кв. м.

Стоит ли покупать жилье с чистовой отделкой? Отвечая на этот вопрос, можно привести ряд аргументов за и против. Если говорить о преимуществах такой покупки, во-первых, она будет выгодна инвесторам, которые собираются сдавать жилье внаем: ремонт от застройщика может обойтись даже дешевле, а квартира начнет приносить прибыль сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Во-вторых, этот вариант будет выгоден и для тех, кто покупает жилье для себя: в новую квартиру можно въехать сразу и не платить за съемную квартиру или не обременять родственников.

В-третьих, чистовая отделка, скорее всего, обойдется дешевле, ведь застройщик будет закупать материалы оптом, к тому же у него есть свои бригады рабочих.

Но не стоит забывать и об обратной стороне медали. Эта самая экономия может привести к тому, что качество работы будет ниже, ведь покупатель не сможет контролировать процесс на всех этапах. В конце концов будет сложно определить, как выполнена стяжка полов или как отштукатурены стены за обоями. Чтобы не получить кота в мешке, лучше оговорить заранее, что входит в чистовую отделку.

К тому же не стоит отбрасывать и тот фактор, что чистовая отделка заметно сузит простор для фантазии и собственных дизайнерских начинаний, ведь застройщики, как правило, предлагают несколько готовых решений. Подбирая мебель и организовывая интерьер, придется подстраиваться под один из этих вариантов.

Подробнее о нюансах ремонта от застройщика см. статью Ремонт от застройщика – это плохо или хорошо?.

Скидки за «квадрат» и общение с дольщиками тет-а-тет

Что касается других акций, часть из них связана с ипотечным кредитованием — практически все крупные застройщики готовы предоставить кредит без «первоначалки». Правда, делается это, как правило, за счет удорожания квадратного метра или за счет условий кредитования, по которым процентная ставка будет чуть выше.

Некоторые казанские девелоперы решили вернуться к старому проверенному способу — предоставлению единовременного дисконта. 100 тыс. рублей за квартиру готов скинуть «Сувар холдинг» во второй очереди ЖК «Южный парк» в Лаишевском районе. А вот в первой очереди скидка будет меньше — всего 1 500 рублей за кв. м и только при покупке двухкомнатных квартир.

Финальную весеннюю распродажу объявила «Жилищная инвестиционная компания» Эмиля Хуснутдинова, которая сулит скидку до 400 тыс. рублей при приобретении квартиры в ЖК «Победа». Оговоримся, что размер дисконта в каждом конкретном случае будет разным и в акции участвует всего пять квартир. Принцип прост — чем больше площадь, тем больше скидка.

К слову, «ЖИК» решил изменить свою маркетинговую тактику. Если раньше любой желающий мог свободно ознакомиться с планировками, количеством свободных квартир и с их стоимостью на сайтах ЖК «Победа» и ЖК «Острова», сейчас застройщик «засекретил» эту информацию. На сайтах таких данных нет, получить их можно только придя в отдел продаж. Кроме того, девелопер создал специальную службу, которая должна отвечать на вопросы и замечания собственников и дольщиков. По всей видимости, большой поддержки со стороны последних идея не нашла, ведь теперь публичных ответов и обещаний в официальных группах в соцсетях найти невозможно. А поводы для недовольства есть и связаны они в первую очередь с отсрочкой сдачи объектов.

«В Казани мы наблюдаем такое явление, как затоваривание рынка»

Довольно значительный спад ощутил и вторичный рынок. По итогам апреля спрос в этом сегменте снизился в Казани на 8%, по Татарстану — на 13%.

Еще более внушительным кажется снижение по сравнению с апрелем прошлого года. Тогда в Казани было совершено 2 632 сделки купли-продажи, что оказалось на 20% больше, чем в этом году. На четверть снизилось и число сделок по Татарстану — 7124 сделок против 5 435 в 2017-м.



— На вторичном рынке ситуация в апреле складывалась аналогично «первичке»: сначала спад, потом ситуация немного выровнялась. Предпосылок для роста цен на «вторичку» пока нет. Рынок «вторички», я думаю, будет развиваться, как и в прошлом году. Как обычно, к концу мая небольшой рост, в июне еще немного выше будет, июль будет ровный месяц, может, даже немного спад, а начиная с середины августа уже опять пойдет подъем осенний, — считает Руслан Хабибрахманов.

При этом в статистике по «вторичке» есть и доля первичного жилья, добавляет его коллега Анастасия Гизатова.

— Просто ввиду того, что они продавались не по ДДУ, а уже по договору купли-продажи, соответственно, они пополнили ряды «вторички». В Казани мы наблюдаем такое явление, как затоваривание рынка, и получается, что при вводе дома в эксплуатацию остаются квартиры. Долгое время они не могут висеть, и поэтому на них оформляют право собственности для дальнейшей реализации. Таким образом, они уже попадают в статистику вторичного рынка, хотя это те же самые новостройки, — говорит она.

В этой ситуации Гизатова прогнозирует падение спроса на «вторичку»: из-за высокой степени износа ей будет сложно конкурировать с новостройками.

«В апреле на ипотечном рынке Татарстана мы не наблюдаем существенного увеличения сделок»

Поскольку ни первичный, ни вторичный рынок не смогли продемонстрировать положительной динамики, очевидно, что и ипотека хороших результатов не показала. Правда, по сравнению с другими сегментами снижение здесь оказалось чуть менее значительным. Так, в Казани в апреле было совершено 1 399 сделок по ипотеке на жилые помещения, что оказалось всего на 4% меньше, чем месяцем раннее. В Татарстане разрыв составил 13% — 3472 сделки в апреле против 3 991 в марте.

Нужно сказать, что если в предыдущие месяцы ставки регулярно снижались, будто банки соревновались в том, кто сможет опустить планку ниже, сейчас они установились на одном уровне. По данным аналитической службы «Реального времени», на 16 мая всего лишь один банк к моменту исследованию на 15 лет опустил ставку на ипотеку на приобретение нового жилья. Речь идет о «Газпромбанке»: если в апреле она составляла 13% годовых, к середине мая она опустилась до 11,25%.Что касается ставок по ипотеке на покупку вторичного жилья, их также снизил «Газпромбанк». Правда, всего на 0,25 п.п. — с 12,5 до 12,25%% годовых. Более заметным оказалось уменьшение ставок в Сбербанке — на 1 п.п.

При этом участники рынка отмечают некоторое изменение структуры спроса на ипотечное жилье. Так, по данным Ольги Волчковой, около 50% сделок совершается с привлечением ипотеки, в то время как в прошлом году этот показатель был выше. Эту же цифру — 53% называет и Искандер Юсупов. При этом он добавляет, что до 2014 года ипотека занимала всего 23—27%. Добавим, что увеличение доли ипотечных сделок до 70% было характерно для кризисного периода.

По данным банковских аналитиков, по итогам четырех месяцев «вторичка» пользовалась большим спросом, нежели новое жилье.

— В апреле 2017 года ВТБ24 в Татарстане выдал 1,1 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 2,6% больше, чем в марте текущего года и почти на 33% выше аналогичных показателей 2016-го. В целом в апреле на ипотечном рынке Татарстана мы не наблюдаем существенного увеличения сделок, а небольшой рост по сравнению с мартом связываем в первую очередь с некоторым оживлением вторичного рынка жилья, — говорит Олег Исламов.

Он приводит следующие данные. За 4 месяца ВТБ24 в Татарстане выдал более 1,2 тыс. кредитов на приобретение вторичного жилья объемом 2 млрд рублей. Это оказалось на 22% выше показателей аналогичного периода прошлого года. На покупку первичного жилья кредитная организация выдала чуть меньше ипотек: почти 900 кредитов на общую сумму 1,6 млрд рублей, что по объему на 26% выше прошлогодних показателей.

Вероятно, популярность ипотеки на приобретение вторичного жилья можно объяснить отменой господдержки: после ее отмены условия для получения ипотеки на «первичку» и «вторичку» сравнялись, а в некоторых случаях ставки на покупку вторичного жилья могут оказаться даже ниже.

Источник: Реальное время