Главные события в строительной отрасли по итогам месяца

Продажи вторичных квартир, согласно данным Росреестра, вновь оказались на четверть ниже, чем год назад. Также в обзоре от БИЗНЕС ONLINE — ради чего Москва закрутит гайки малым стройфирмам; ждать ли ипотеки под 6% годовых; как «Леруа» подбивают поднять продажи татарстанских стройматериалов в 10 раз — с нынешних-то 30 млн. рублей; и почему, по мнению «Сувара», в Краснодаре жилье по 29 тыс. рублей продавать можно, а в Казани — нет.

1. КУРБАН БЕРДЫЕВ ОТБИЛ СВОИ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ В ВЫСОТКЕ «МАГ-СТРОЯ» НА АМИРХАНА — ЧИСТОПОЛЬСКОЙ

Бывший главный тренер «Ростова» и без пяти минут полновластный хозяин тренерского штаба ФК «Рубин» Курбан Бердыев, похоже, отстоял свои инвестиции в свеевском доме на перекрестке Амирхана — Чистопольской.

Как рассказали товарищи по несчастью Курбана Бекиевича, купившие нежилые помещения в ЖК «Миллениум Сити», они активно судятся. Кому-то уже удалось доказать свое право владения нежилыми помещениями, а кому-то суд успел отказать. Напомним, что в доме, который с 2007 года строил «Маг-Строй», аффилированный с Рашидом Аитовым, первые два этажа отводились под офисные площади. Один из этажей (примерно 1 тыс. кв. м) выкупил Бердыев, говорили дольщики. Остальные площади (всего, согласно декларации, в доме 3,7 тыс. кв. м под офисы и магазины) раскупили около 30 предпринимателей.

Однако в сентябре прошлого года «Маг-Строй» вошел в процедуру банкротства. И представители «Тимер Банка» (бывший «БТА-Казань»), который финансировал стройку, огорошили бизнес-дольщиков пренеприятным известием: всю их недвижимость решили включить в конкурсную массу. Далее ее, как полагается по закону о банкротстве, полагается продать, а вырученные деньги пустить на завершение строительства. И это при том, что на руках у покупателей — зарегистрированные в Росреестре договоры долевого участия! Предприниматели пожаловались и президенту РТ Рустаму Минниханову, и бизнес-омбудсменам — российскому Борису Титову и татарстанскому Тимуру Нагуманову, а затем кинулись в суды.

«По Бердыеву действительно пока суды мы выигрываем, — говорит знакомый с ситуацией собеседник „БИЗНЕС Online“. — Дольщики судятся в разных судах — кто-то только в районном, кто-то идет через арбитраж... Но тяжба еще не закончена, ответчик не сдается. Позиция его прежняя — он настаивает на включении площадей в конкурсную массу, и у нас нет уверенности, что решение устоит». И действительно, в картотеке Ново-Савиновского райсуда можно найти дело, где истцом значится Бердыев К.Б., ответчиком — фирма «Маг-Строй», а третьим лицом — ООО «Ресейлер» (это фирма-посредник). Иск Бердыева 25 мая удовлетворен частично.

Успехи предпринимателей между тем замораживают достройку объекта. Первоначальный план «отнять и поделить» (то есть изъять помещения, а затем продать, пустив деньги на достройку дома) не сработал. Но других денег на достройку нет. А надо 290 млн. рублей — и их снова могут поискать в карманах дольщиков...

«Представители банка нам говорят, что, скорее всего, дом будет достраиваться за счет дольщиков. Но мы настроены принципиально и на доплаты не согласны», — рассказал «БИЗНЕС Online» Сергей Кузнецов, дольщик 68-го квартала. Сейчас дольщики добиваются встречи с руководством банка — чтобы услышать его официальную позицию по поводу достройки домов. «Мы написали уже два обращения в банк, чтобы они нам разъяснили, потому что нам надо понять — либо действительно да, либо действительно нет», — рассказывает Кузнецов. При этом дольщики напоминают, что в протоколе от 30 января, подписанном Миннихановым, было сказано, что инвестором-застройщиком дома выступит «Тимер Банк», а завершить его планируется к декабрю 2017 года.

Между тем дольщики 68-го квартала (ЖК «Миллениум Сити») уже на взводе. Результаты экспертизы все еще неизвестны, при том что завершить ее дольщикам обещали уже в феврале текущего года. По словам дольщиков, оплачивать экспертизу некому — изначально планировалось, что это будет делать «Тимер Банк», но последние события, связанные с введением в банке временной администрации, изменили положение дел, вопрос с оплатой пока что повис в воздухе.

По дому №4 сейчас решается вопрос согласования с Казанскими электрическими сетями (КЭС), рассказал на встрече с дольщиками замруководителя исполкома Азат Нигматзянов. По дому №3 (ЖК «Золотая середина») главным остается вопрос инсоляции. Здание буквально заслоняет солнце для дома №4. То есть «третий» имеет право на существование, но в укороченном виде! Чтобы избежать разбора излишне построенного, минстрой РТ направил в минстрой РФ письмо, в котором просит обойти существующие нормативы по инсоляции через спецтехусловия. 31 мая федералы отправили ответ заказным письмом, но дольщики пока не знают, что в нем.

Особняком стоит дом на Заслонова 38-42. Застройщик, «Маг-Строй», два года назад сдал первую очередь дома. Вторую очередь он возвести не успел. В 2015 году стройка встала на уровне 9 этажей (при том, что проектом предусмотрено 17). Как пояснил на заседании свеевского штаба Нигматзянов, первым шагом должны стать размежевание земельного участка и получение разрешения на строительство.

В связи с этим вопросами по достройке дома Нигматзянов порекомендовал озаботиться конкурсному управляющему Сергею Лашкину. «Вопрос к тебе самому. Если ты конкурсник по всему „Свею“, расскажи, где земельный участок, как там размещается, возможности какие. Если какая-то помощь нужна, могу помочь. Но по конкретным вопросам. А взвалить на себя сейчас роль застройщика, наверное, неправильно будет», — резюмировал представитель исполкома.

2. РАВИЛЬ ЗИГАНШИН ЗАПОСТИЛ «САЛАВАТ КУПЕРЕ» В «ИНСТАГРАМ» ПОД ХЛЕСТКИЕ КОММЕНТАРИИ ПУБЛИКИ

В июне ПСО «Казань» собирается закончить строительство дома 11.4 в «Салават Купере». Напомним, в ходе объезда минстроя 18 мая компанию Равиля Зиганшина вписали в число отстающих от графика и предложили обеспечить выход на стройплощадку не менее тысячи рабочих. Замминистра Ильшат Гимаев, впрочем, заметил, что уверен в возможностях ПСО — по опыту предыдущих строек.

И вот неделю спустя ПСО «Казань» начало едва ли не ежедневно знакомить стан соципотечников с ходом работ — для этого появился аккаунт в «Инстаграме». Первое фото было опубликовано 23 мая — инициативная группа соципотечников побывала на площадке дома 11.4, «потрогала» рулоны обоев, ванны и мешки со стройматериалами. Посыпались десятки комментариев в духе «ПСО не строит, одни скелеты стоят», «безобразие — к сентябрю не сдадите», «нам нужны квартиры сейчас». На следующий день пресс-служба компании выложила фото оперативного совещания рабочих — видимо, чтобы показать, что магическая цифра в 1 тыс. человек на стройке уже присутствует. Публика умудрилась на маленьком экранчике телефона насчитать от силы 600 строителей, накидав сердитые реплики вроде «где набрали столько актеров», «красиво стоят, а хотелось написать „красиво строят“». Ведь днюющие и ночующие у стройплощадки бюджетники (и когда работать успевают?) утверждают, что считают всех, кто входит во врата стройки, и уверяют, что нет там стольких людей. Под фото дома 11.2 пошли следующие отзывы: «молодцы, можете же... когда на вас давят», «давайте в том же темпе». Неделю спустя, когда на этажи «замаршировали» ванны с унитазами, обозначились тротуары, появились щебенка, асфальт и столбы освещения, реплики стали более положительными. «Молодцы, когда работа идет, бюджетник уже не такой злобный», — заметил один из пользователей. «Боюсь, не на камеру ли», — ответил другой. «А как там другие дома, небось, печально все»? — спросил третий. Да и комментариев стало заметно меньше.

«Настроения начали меняться, — заметила в разговоре с „БИЗНЕС Online“ пресс-секретарь компании Светлана Брайловская. — Сначала шел наплыв массы негативных откликов, а по мере продвижения работ в комментариях зазвучали нотки надежды. Дом 11.4 компания сдает ГЖФ в июне. Остальные четыре дома — по графику, как говорилось ранее».

Впрочем, это совсем не означает, что бюджетники получат вожделенные ключи, едва ПСО уведет с объекта своих строителей: далее пас переходит к игрокам Госжилфонда. А сдача дома, как известно, может затянуться на неопределенное время, что и беспокоит всех соципотечников: дома должны были сдать еще два года назад.

3. НОВЫЕ ПРОЕКТЫ: МИННИХАНОВ СОСВАТАЛ ЮИТУ ИННОПОЛИС, А «ЛЕНТА» СТРОИТ ЕЩЕ ОДИН «ГИПЕР» В КАЗАНИ

Активность застройщиков по новым объектам в мае остается скромной — впрочем, май прошлого года тоже был негуст. Он ознаменовался выдачей разрешений «Сувару» — на три дома комплекса «Станция Юбилейная»; «Ак Барс Девелопмент» получил документы на 2-секционную 19-этажку в ЖК «Седьмое небо», «Ак таш» — на один из домов в ЖК «Садовое кольцо» на Гвардейской.

За май 2017 года в управление градостроительных разрешений обратились ООО «Бриз», ООО «Монолитстрой», «Арт-Строй» и «Сувар Девелопмент». «Бриз» заявил 7–9-этажный дом со встроено-пристроенными офисными помещениями по улице Баруди – Батыршина. «Монолитстрой» продолжит застройку в ЖК «Яшма», получив документы на дом 61-14 по улице Рабочей (Сибгата Хакима). «Арт-Строй» собирается строить дом с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями на Оренбургском тракте. А «Сувар Девелопмент» запланировал два дома третьей очереди в ЖК «Залесный Сити».

Однако все это, в общем, уже «живущие» стройки — запуска новых крупных проектов не наблюдается, хотя «Ак Барс Строй» успел зайти в Иннополис с арендным жильем, а коммерческую застройку города айтишников Минниханов на санкт-петербургском экономическом форуме посватал ЮИТу. В самой компании в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» подтвердили свой интерес к Иннополису. «Как площадка для развития нового проекта это уникальная территория с высоким потенциалом, которая прорабатывается нами в том числе, — говорит Наиля Еникеева, директор по инвестициям „ЮИТ-Казань“. — Не многие современные компании-девелоперы имеют возможность строить жилые комплексы в новых городах. Подобные проекты являются очень ответственными с точки зрения градостроительства, а также требуют дополнительной проработки многих вопросов для принятия решения о застройке территории». К этим вопросам, вероятно, можно отнести подведение сетей к стройплощадке.

Событием на рынке ретейла может стать строительство в Казани еще одного магазина сети «Лента». Напомним, в конце декабря прошлого года сеть открыла свой первый гипермаркет площадью 3,5 тыс. кв. м в ТЦ, который возведен компанией «Унистрой», на Горках. Сейчас «Лента» готовится к открытию еще двух магазинов — на Адоратского, на месте Ново-Савиновского рынка, а также на пересечении Фучика — Закиева. Сеть объявила набор персонала в эти магазины. А в середине мая управление градостроительных разрешений выдало ООО «СмартГрупп» разрешение на строительство ТК «Лента» на пересечении улиц Комиссара Габишева и Кул Гали. Таким образом, «Лента» намеревается сделать на Казань мощный «заход». Причем все три гипермаркета появятся в конце года, благо «коробка» последнего «гипера» к моменту получения разрешения на строительство уже стояла на участке.

«Мы планируем до конца года открыть в Казани три гипермаркета, — подтвердили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе сети „Лента“. — Точные даты открытия, а также характеристики объектов мы пока не раскрываем. Мы считаем Казань интересной и перспективной с точки зрения развития нашей сети, поэтому к концу года рассчитываем, что у нас будет четыре магазина».

4. ДАННЫЕ РОСРЕЕСТРА: «ВТОРИЧКА-2017» В КАЗАНИ ПРОСЕЛА НА 25%

Каков пульс рынка, традиционно можно узнать из данных Росреестра. С января по апрель зарегистрировано 4269 сделок. Это на 173 меньше, чем годом ранее (а тогда был рекорд по «долевке» с 2014 года), так что весна не смогла реанимировать спрос. В апреле покупали меньше по сравнению с мартом — 1130 сделок против 1430, что повторяет тенденцию прошлого года. Зато это хоть на 50 квартир, а больше, чем в апреле-2016.

При этом сразу два застройщика оказались в Топ-20 лидеров российского рынка по вводу жилья за январь – май этого года по версии Единого реестра застройщиков. Лидером стал «Унистрой», в спину ему дышит «Сувар Холдинг». Кстати, по версии Национального объединения застройщиков жилья обе компании вошли в Топ-100 российского рынка по объемам введенного жилья в 2016 году, но в обратном порядке, причем опередила их ГК «ЖИК», а замыкает группу татарстанских участников челнинский «Домкор».

В борьбе за клиента участники рынка включили каскад маркетинговых рычагов. Тут вам и метры в подарок, и балкон как сюрприз, и «ипотечные каникулы», и льготные ставки... Но стимуляция, судя по среднерыночным цифрам, пока не помогает «разогреть» рынок, удерживая его на ровных позициях. Количество сделок по ипотеке в апреле по сравнению с мартом тоже в минусе. В Казани в марте — 1462, в апреле — 1399. Та же тенденция по Татарстану в целом: было 3991, стало на 520 сделок меньше.

А на вторичном рынке — продолжение пике. Число сделок по сравнению с предыдущим годом заметно ниже. В апреле-2017 в Казани зарегистрировано 2104 договора купли-продажи, а годом ранее было на 25% больше. По Татарстану картина еще интереснее: прошло 5435 сделок — на 33% меньше, чем в апреле год назад. Таким образом, динамика первого квартала пока получает подкрепление (продажи квартир на вторичном рынке по сравнению с 2016-м годом упали на 29%).

В целом на рынке — оживление, говорит директор АН «Авангард-Риэлт» Вячеслав Егоров. «Долгое время цены стояли завышенные, продажи тоже шли вяло. Цена объявления указывалась высокой, но по факту сделки проходили с дисконтом процентов в 15 — тем, кому надо было срочно продать, приходилось делать скидку. Сейчас цена объявления упала, но скидка сама по себе уже куда скромнее. По сути, реальная цена продажи за последний месяц несколько подросла — процента на 3–4», — поделился он мнением в разговоре с «БИЗНЕС Online». Кроме того, уменьшился объем реальных предложений: вариантов вроде много, а вот стоящую квартиру в хорошем состоянии найти сложнее. И очень хорошо уходят «двушки». «Я думаю, спрос будет в дальнейшем нарастать, — резюмирует Егоров. — Еще недавно мы сталкивались с тем, что люди могли смотреть по 50 квартир. Сейчас человек смотрит 5–7 квартир и покупает, потому что боится, что квартира хорошая уйдет».

В последнее время на двухкомнатные переориентировались и инвесторы, отмечает коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов. В фирме заметили эту тенденцию еще во второй половине 2016 года, когда банковские вклады стали менее привлекательны для инвесторов и они снова переключились на рынок жилья. «До 2015 года значительная доля квартир уходила инвесторам, — объясняет он. — Им были интересны в основном однокомнатные квартиры, и застройщики удовлетворяли этот спрос. В итоге рынок перенасытился малым форматом. А хорошие варианты для семейного проживания приходится искать. Мы уже пересмотрели свой портфель планировок, меняем соотношение количества двух- трехкомнатных квартир, подстраиваемся под требования рынка». По оценкам Юсупова, на фоне банковского кризиса число инвесторов подросло вдвое, но все же 85–90% квартир компании уходит тем, кто будет жить там сам либо покупает для детей. В перспективе он ждет небольшого снижения активности рынка из-за летней паузы. Активизация рынка, как правило, начинается с августа и растет по кривой вверх до конца года.

5. ЦЕНЫ: КТО КОГО — «ПЕРВИЧКА» ИЛИ «ВТОРИЧКА»?

Что происходит с ценами? Стоимость «первички» продолжает соревнование с «вторичкой»: по данным Портала недвижимости Казани (Reportal.ru), метр «новья» в среднем по столице РТ стоит 63 тыс. рублей, б/у — 61 тысяча. Такой цена «вторички» была и в марте-2014, а вот новое жилье тогда стоило ниже 60 тыс. рублей. Впрочем, цены новых метров скачут от месяца к месяцу. Например, анализ базы квартир портала показывает, что самым дорогим в 2017 году новое жилье было в январе, на пике банковского кризиса — свыше 64 тыс. за метр, а самыми низкими цены были в марте — 60,5 тыс. рублей. Причем в марте дороже было жилье на вторичном рынке (см. график).

Стоит учесть: участники рынка указывают, что эти цифры довольно условны. Анализ опирается на цену предложения в объявлениях, а там они могут быть, во-первых, неадекватными, а во-вторых, при реальных продажах идет торг, цена падает. По данным Татарстанстата (их привел Гимаев), средняя цена жилья в первом квартале по РТ на первичном рынке — 56,1 тыс. рублей, на вторичном — 55,3 тыс. рублей. В эту оценку входят метры Казани, Нижнекамска и Набережных Челнов.

Застройщики, отмечающие в разговорах с «БИЗНЕС Online» рост интереса к «первичке», говорят, что в целом люди начинают выбирать не просто жилье, а образ жизни. От месторасположения, современной детской площадки, нового подъезда, наличия парковочных мест до социального портрета соседей. В первичном жилье вы можете выбрать ипотеку без первоначального взноса или рассрочку без переплат, при 100-процентной оплате можно получить сертификат на стройматериалы, отмечает Юсупов. Можно выбрать квартиру как с черновой, так и с чистовой отделкой. Он обрисовал и портрет современного покупателя в массовом сегменте: часто всего это семьи, бездетные или с одним ребенком, либо молодежь, выходящая из-под крыла родителей.

Что же до цены, то долевое строительство отличается гибкими условиями. Обычно стратегия людей, покупающих жилье для себя, имеет тенденцию к улучшению условий. И многое зависит от того, может ли человек ждать, рассуждает коммерческий директор «Сувар Девелопмент» Максим Николаев. «Продав имеющееся жилье на вторичном рынке, человек может улучшить жилищные условия, купив, к примеру, новую „двушку“ вместо прежней „однушки“ на стадии котлована, — говорит он. — Жилье сдается с хорошим благоустройством и озеленением, можно остановиться на варианте „двор без машин“ с удобной парковкой рядом с домом, выбрать близость к природе или в окружении существующей застройки — все это плюсы новых квартир».

К минусам же можно отнести то, что придется жить по соседству со строящимися новыми домами со всеми шумными прелестями. Но стройка рано или поздно имеет свойство заканчиваться — когда-то же строили и нынешнюю «вторичку», ставшую для многих уютными двориками...

6. «ЖИРУЮТ» ЗАСТРОЙЩИКИ ИЛИ НЕТ?

Вопрос цены особенно остро встал после приключения «Сувара» в Краснодаре (к слову, инвестора для достройки ЖК «Казанский» компания нашла).

«Как получается, что наши могут строить где-то далеко и продавать по 28,5 тысяч за метр, а у нас — нет? Если даже такая цена дает прибыль, значит, цены в РТ дают застройщикам маржинальность в 200–300 процентов! Это показывает, насколько неадекватно в Казани завышены цены», — взволновались читатели. Лопнет пузырь на рынке недвижимости или нет, какой откат заложен в квадратный метр жилья, реально ли строить за 27 тыс. в Казани — вокруг этого развернулась дискуссия в 190 комментариев.

Разные регионы — разная цена строительства — разные рынки, объясняет Николаев. Дайте застройщику землю бесплатно с готовыми коммуникациями — и он выстроит вам дешевые метры. В Краснодаре другая цена земли. Там тепло даже зимой, строительный сезон удлиняется. Проще и дешевле вести любые работы — от кирпичной кладки до отделки. Это и другие нормативы строительства — например, мягче требования по теплозащите ограждающих конструкций, стеклопакетов и т. д.

«К такой цене пришел рынок, — объясняет он. — Но и в Казани новые квартиры по 1,35 миллиона — это реальность. Например, „Станция Спортивная“ — мы начинали с 39 тысяч рублей за квадратный метр. „Сказочный лес“, „Палитра“ — начинались по 42 тысячи рублей за квадратный метр. Сейчас на стадии котлована можно купить квартиру по 44 тысячи рублей за метр. Или сданные — подчеркиваю, сданные! — дома в „Залесный сити“ — это 52 тысячи рублей. При этом наши дома строятся за два года — это абсолютно нормальный срок». Более дорогие квартиры тоже есть, но на это опять-таки влияют такие факторы, как месторасположение и степень транспортной доступности, класс жилья. И то при комплексном развитии территории, если проект рассчитан на 10–15 лет, никто из застройщиков не выставит ту же цену метра, что и на этапе завершения проекта. «Одно дело — первый дом, второй в чистом поле. А когда сформирован микрорайон со школой, инфраструктурой, торговыми объектами, тогда да, в этом районе цена будет другой. Так всегда развивается комплексная застройка», — добавил собеседник «БИЗНЕС Online».

Ошибочно думать, что застройщики в Казани «жируют». Это не так, говорит руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Она полагает, что застройщики сейчас работают близко к грани рентабельности, потому что компания должна строить, а не стоять. «У нас довольно высокая стоимость земли и получения техусловий, — объясняет она. — В итоге себестоимость строительства — 40–60 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от места, технологии, материалов. Никакой огромной прибыли застройщик не получает». Если рынок перенасыщен предложением, то цена, конечно, будет падать, потому что застройщику все равно надо выживать. Это все равно что купить машину за полмиллиона и потом продать ее за 300 тыс. только потому, что ты работу из-за кризиса потерял, объясняет риелтор суть краснодарской ситуации.

Есть ли затоваренность на рынке в Казани, насколько велик пузырь? Гизатова полагает, что избыток квартир есть, и оценивает его примерно в 15% и выше. «Есть тенденция к росту, — подчеркивает она. — Это уже много, и меньше затоваренность не будет. Посмотрите на текущую ситуацию с доходами людей и с теми объемами, где застройщики близки к вводу жилья. В некоторых сегментах затоваренность еще выше».

7. ИПОТЕКА: СТАВКИ НИЖЕ ДОКРИЗИСНОГО 2014 ГОДА, А ОБЪЕМ КРЕДИТОВ ЗА ГОД ВЫРАСТЕТ НА 15%

Невозможность быстро накопить на квартиру приводит к тому, что одним из основных инструментов для людей остается ипотека. Ее оформляют до 70% покупателей, отметил на круглом столе в минстрое РТ первый замдиректора компании «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин. Эта тенденция, по его словам, возникла в прошлом году. А то, что ставки для первичного и вторичного рынка сравнялись, стало плюсом для застройщиков при связанных сделках, когда после продажи имеющейся квартиры клиент берет квартиру в новостройке. Митюнин, впрочем, отмечает, что ставка в 8%, которую любят приводить банки и застройщики, скорее маркетинговый ход, который применяется далеко не ко всем объектам.

Что же до ставок по ипотеке, то они уже вернулись к докризисному 2014 году, отметил на круглом столе в минстрое РТ управляющий Абсолют Банка в Казани Марсель Зиляев. По данным ЦБ, среднерыночная ставка — 11,45% (в апреле было почти 13%). И до конца года она может упасть еще на 1–2%, а учитывая предложения застройщиков, может добраться до уровня 6–7% годовых, сказал он в ответ на вопрос «БИЗНЕС Online» о перспективах кредитования.

За первый квартал в РТ выдано 10 млрд. рублей ипотечных кредитов — это 7,2 тыс. сделок со средним сроком в 6,5 лет, привел данные Гимаев. Но из-за каскада банковских падений в первом квартале рынок просел на 8,5%, замечает гендиректор ипотечного агентства РТ Андрея Симаков. В 2016 году банки выдали 48 млрд. рублей. Но тем не менее в этом году он прогнозирует выдачу в объеме 56 млрд. рублей (то есть динамика — 15%). На эти деньги в РТ можно купить в среднем 1 млн. кв. м жилья. Для сравнения: минстрой РТ планирует ввести 2,4 млн. «квадратов» к концу года.

Драйвером ипотеки служит учетная ставка ЦБ — такую оценку дают банкиры, а примером обычно становится политика одного из лидеров рынка — Сбербанка, который 1 июня снова снизил проценты. К слову, банк Германа Грефа в Татарстане, по словам начальника управления по работе с партнерами банка Леонида Захарова, выдает по 2,5 млрд. рублей в месяц. Причем по сравнению с прошлым годом динамика кредитования на первичном рынке выросла вдвое, а с начала года рост — 15%.

В целом и банкиры, и риелторы согласны с тем, что банковское «плечо» дает больший уровень безопасности для покупателя: банк включает в свой «шорт-лист» застойщиков и их объекты, если они отвечают требованиям надежности.

8. СТРОЙМАТЕРИАЛЫ: «КАСТАМОНУ» НАСТУПИЛ НА ГРАБЛИ КУРСА РУБЛЯ И ИЩЕТ СБЫТ ВНУТРИ РОССИИ, «ФОНИКА ГИПС» РВЕТСЯ НА ПОЛКИ «ЛЕРУА»

Окрепший курс рубля сделал невыгодным экспорт продукции турецкого Kastamonu в ОЭЗ «Алабуга» за рубеж. Об этом на круглом столе в минпромторге РТ 6 июня сообщил гендиректор завода в России Али Кылыч. В прошлом году экспорт составил 40%.

«Курс рубля сейчас очень сильный, соответственно, себестоимость в евро, в долларах при экспорте очень высока. А цену за границей мы определять не можем — уровень цен уже есть, поэтому себестоимость выше, логистические затраты больше, экспорт при таком курсе доллара становится невыгодным», — пояснил он «БИЗНЕС Online». Такая тенденция, по его словам, наблюдается в последние полгода. Есть надежда, что к концу 2017 года она изменится. Правда, при условии, что курс доллара перейдет границу в 63 рубля.

Тем не менее есть планы нарастить объем производства. Если в 2016 году эта цифра составляла 600 тыс. кубометров в год, то в 2017-м его планируется увеличить на 30% до 800 тысяч. «И в следующем году у нас тоже есть план хотя бы на 15 процентов поднять. Это все зависит от условий, от конъюнктуры. Второе полугодие [этого года] будет очень значимым, мы посмотрим, как пойдут дела», — рассказал Кылыч. Компания ищет рынки сбыта внутри России. «Хотелось бы и в России, и в Татарстане продавать, но до этого еще очень далеко. РТ очень маленькую часть потребляет», — рассказал гендиректор Kastamonu в России. Исправить ситуацию в компании надеются с помощью мебельного кластера. «Мы сейчас как раз для этого делаем кластер, чтобы развивать мебельное производство», — резюмировал он.

Увеличить объем производства планируют и другие местные игроки. Так, директор по развитию ООО «Фоника Гипс» Антон Кушниренко сообщил, что производство загружено сегодня только на 60–70%. Собственно, проблему уже поднимали в высших сферах — с участием Минниханова. Решать ее в компании планируют путем расширения рынка сбыта, взаимодействия с крупными ретейлерами. Он обрисовал портрет потребителя: это стройфирмы, берущие пазогребневые плиты, и «частники». Выстраивать взаимодействие с крупными поставщиками сложнее — сегодня материалы «Фоники Гипс» представлены только в сети OBI. По его словам, переговоры с одним из подразделений «Леруа Мерлен» сейчас в процессе — «Фоника Гипс» планирует участвовать в одном из тендеров на поставку, но условия крайне жесткие: от низкой цены до огромных штрафов за нарушения. «Есть риск, что вся маржинальность, которая получится при работе с сетью, будет расходоваться на работу, связанную с оплатой штрафных санкций», — заметил он.

В «Леруа» успокаивают: надо просто сесть и все подсчитать, тем более что сеть готова к сотрудничеству с татарстанскими производителями. Представитель «Леруа Мерлен» Рамиль Мустафин заявил, что в 2016 году товарооборот предприятий из РТ был 30–40 млн. рублей. А замминистра промышленности и торговли РТ Денис Валеев сообщил, что сейчас ведутся переговоры об увеличении товарооборота до 300 млн. рублей по 130 позициям.

9. «СТРОИТЕЛЬНЫМ МАЛЫШАМ» ПЕРЕКРЫВАЮТ ГОСПОДРЯДЫ И КОРМЯТ БАРТЕРОМ

Из федеральных новшеств — постановление правительства РФ №570, вступившее в силу 25 мая. В нем установлен перечень работ, которые победитель торгов (генподрядчик) обязан выполнять самостоятельно. Например, фасадные работы, асфальтирование дорог, монтаж электросетей, благоустройство и т. д. — всего в списке 34 позиции. Так, генподрядчик теперь обязан самостоятельно выполнить не менее 15% стоимости контракта. А с июля будущего года объем вырастет до 25%.

Поправки эти призваны избавить рынок от «несостоятельных подрядчиков». Такую характеристику дал вице-премьер правительства РФ Дмитрий Козак на совещании 3 июня. «Есть огромное количество примеров, когда побеждают абсолютно несостоятельные подрядчики, у которых нет ни одного рабочего, ни машин, ни механизмов. По существу — посредники», — заявил он. Козак также добавил, что с 1 июля 2017 года в силу вступает закон, в соответствии с которым в СРО строителей входят только генподрядчики.

Это решение Москвы слегка наступит на горло песне татарстанской модели управления стройпроектами. Достаточно вспомнить, как сделал свою компанию тот же Зиганшин. Ему, как известно, удалось получить такой пакет универсиадских контрактов, который ПСО «Казань» переварить физически не могло. Став генподрядчиком, ПСО заключило контракты с «субчиками» — они и строили крупные объекты под Универсиаду. Но сейчас ПСО — это отнюдь не тот посредник, о котором говорил Козак. У компании есть и стройтехника, и рабочие, и аффилированные структуры. Зато по такой модели работает, к примеру, «Татлизинг» — один из королей госзаказа республики по версии «БИЗНЕС Online». Понятно ведь, что одновременно охватить ремонт десятков объектов во всех районах республики без «субчиков» нереально.

Как правило, ряд этих работ — поле деятельности малых стройкомпаний. И все это рикошетом ударит также по «строительным малышам», которые в основном работают на субподрядах, — для малых строительных компаний участвовать в госстройках становится еще сложнее. «Очевидно, не у дел останутся мелкие и средние узкопрофильные строительные компании, и без того испытывающие проблемы с доступом к государственным и муниципальным заказам, — отмечает в разговоре с „БИЗНЕС Online“ руководитель коммерческой практики АНП „Зенит“ Ильдар Багаутдинов. — Ведь теперь большинство из них не смогут участвовать в госстройках как напрямую (для этого потребуется уплата астрономических взносов в СРО), так и в качестве субподрядчика».

«Субчики» также жалуются на то, что расчеты с мелкими подрядчиками и поставщиками идут по бартеру. Об этом «БИЗНЕС Online» сообщил представитель одной из подрядных стройфирм, посетовавший на сложную ситуацию на рынке. «Цены минимальные, расчет в большей степени не деньгами, а бартером. Cтараются рассчитаться будущим результатом работ — квартирами», — рассказал источник. В качестве примера он привел компанию «ЖИК» — застройщика мегакомплекса ЖК «Победа». «На проспекте Победы квартирами рассчитываются. Многие поставщики материалов потом носятся с этой квартирой, продают на полмиллиона дешевле», — пояснил источник. По его словам, аналогичная ситуация складывается и на рынке коттеджей. «Когда мы проектируем в поселках, зарплату нам очень часто участками платят. Участки тоже зимой не продашь. Некоторые стоят по два-три года. Эта тенденция была в 90-х годах и сейчас опять возвращается», — поделился собеседник с «БИЗНЕС Online». При таком подходе подрядчики теряют в деньгах: рынок недвижимости насыщен предложениями, продать квартиры, не уронив в цене, очень сложно, добавил он.

Согласен с возвращением тенденции и гендиректор ООО «ФаРус» Рустем Юнусов. По его словам, эта практика была распространена в конце 90-х – начале нулевых, но в последние три года (как раз с тех пор, как начался кризис на рынке) застройщики о ней вспомнили. «Сейчас же многие строят с привлечением средств дольщиков — на свои средства работают реже, потому и расплачиваются квартирами, — пояснил он. — Такая практика будет до тех пор, пока экономика не выровняется». Хорошо, если субподрядчик располагает оборотными средствами, но если нет, то приходится продавать квартиры с хорошим дисконтом, чтобы быстрее получить средства, говорит он.

Кроме того, добавим, что всем памятны схемы гендиректора фирмы «Свей» Рашида Аитова. Он, помнится, умудрялся пообещать одну и ту же квартиру и подрядчикам, возводившим дом, и покупателям-дольщикам... Этот факт помнит рынок, что не внушает оптимизма подрядчикам.

10. ЧЕЛНИНСКИЙ «КИДОК» НА 82 МИЛЛИОНА

В Набережных Челнах обозначился новый проблемный застройщик — ООО «Финансово-промышленная группа „ТНГС-И“» из Казани. В мае 9 бывших субподрядчиков на строительстве ЖК «Замелекесье» попытались заблокировать стройку последнего из трех домов, перегородив вход на площадку. Субподрядчики выставили собственнику ТНГС-И и компании-генподрядчика «СтройИнвест-Поволжье» Рустему Хамидуллину счет на 82 млн. рублей, о чем они ранее писали письма в МВД Артему Хохорину, бизнес-омбудсмену Тимуру Нагуманову и по поводу чего обращались к прокурору города Александру Евграфову и в муниципалитет.

Согласно претензиям строителей, их кинули классически. Генподрядчик, с которым заключено большинство договоров, попал под фиктивный банкротный иск на полмиллиона рублей. Затем в реестр кредиторов вошел сам застройщик с 95,7 млн. рублей рублей. А долги перед «субчиками» в реестр по формальным причинам не попали! Поскольку жалоб со стороны дольщиков последнего, не сданного еще дома пока не было, ситуация остается как бы рядовым спором между хозяйствующими субъектами. Так что помогать строителям никто не горит желанием. Сейчас они добрались до юристов и надеются решить спор в третейском суде.

«На днях мы снова ходили к прокурору, — рассказал „БИЗНЕС Online“ директор ООО „ДорСтройкомплект“ Виталий Егоров. — Он дал поручение заместителю разобраться в ситуации, но толка пока нет. Поэтому мы обратились в казанскую юридическую группу Consalting.ru, в составе которой есть третейский экономический суд. Юристы предложили каждой компании отдельно предоставить все документы по этой ситуации, потом они, видимо, объединят все претензии в одно дело. Каждый обманутый „субчик“ заплатит по 30 тысяч, а если дело выиграем, то отдадим юристам 20 процентов от всей суммы. Но люди готовы и по 30 процентов отдать, лишь бы сдвинуть дело с мертвой точки».

Между тем сдача последнего дома, которую строители пытаются притормозить, чтобы рассердить и подключить к проблеме дольщиков, должна была состояться еще в мае. Однако ТНГС-И переписал декларацию на конец сентября. В доме 131 квартира. И хотя многолетним долгостроем ему не стать, судя по степени готовности, финансовые проблемы застройщика вполне могут подпортить почти благополучный климат строительного рынка в Челнах. На сегодня в автограде 356 семей обманутых дольщиков надеются решить жилищные проблемы в следующем году.

Источник: БИЗНЕС ONLINE