Обзор коттеджных поселков. Лето 2017

Где нам стоит дом построить: обзор загородных поселков — от 17 тыс. рублей за сотку до миллиона от «БИЗНЕС Online».

САМОЕ КРУПНОЕ - ЛАИШЕВСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ

Обзор проектов, участки в которых можно купить уже сейчас, мы решили разделить по направлениям. По количеству поселков традиционно продолжает лидировать Лаишевский район. По словам одного из наших собеседников, всего их там не меньше 40. Популярность направления объясняется, с одной стороны, хорошей транспортной доступностью, а также тем, что земли здесь находятся в руках различных собственников, которые готовы их развивать с «коттеджным» уклоном. Из общего количества в 39 поселков, данные по которым предоставлены девелоперами, 17 оказалось в Лаишевском районе. Примерно половина участников нашего обзора рассказали, что у них или строятся первые дома, или проект только вышел на продажи. Кроме того, зачастую реальные бенефициары скрываются за ширмой риелторов или посредников.

Немало в Лаишево и новых поселков — целых пять штук. Это «Зеленый берег» (владелец — физлицо, продажи осуществляет ООО «Монолитстрой»), «Саралы», «Новые Кабаны» и «Габишево» от ООО «МегаСтрой», «Державино» (ГК «Невада РТ»).

К числу уже состоявшихся поселков можно отнести «Умырзая» от компании «Мик» — построено уже более 300 домов. «Мик» принадлежит Айдару Идрисову, фирма уже давно известна на рынке загородной недвижимости. О возведении более 100 домов поселка заявили в «Европейском» (собственник — физлицо, девелопер — ООО «ВМС-16), что удивляет, так как в прошлом году было только 8 домов. Отчасти разгадка может таится в том, что проект, позиционировавший себя ранее как элитный, снизошел до бизнес-класса.

В «Тетеево» (ООО «Тетеево-2») на данный момент построено около 50 домов. Проект, когда-то близкий к «Сувару», довольно крупный — в трех очередях около 1 тыс. участков, общая площадь — около 150 гектаров. В стартующей третьей очереди, куда начинают прокладываться коммуникации, можно купить участок от 37,5 тыс. рублей за сотку. При этом стоимость части участков доходит до 120 тыс. за сотку.

Самые дорогие земельные участки на этом направлении у новичка — «Габишево» — от 250 тыс. рублей за сотку, стандартный размер участка — 10 соток. Сам поселок расположен в одноименном селе в 20 км от Казани. Относится к бизнес-сегменту, земли в ИЖС, девелопер отчитался о наличии всех коммуникаций.

Также на лаишевском направлении — проекты группы компаний «Триумф». Земли «Триумфа» относятся к бизнес-сегменту. В частности, земля в «Фамилии» — от 119 тыс. рублей до 130 тыс. рублей за сотку, вторая очередь продается по 89 тыс. за сотку. В среднем участки по 6–7 соток. Проект располагается рядом с селом Сокуры, в 17 км от границ Казани. Также «Триумф» продает земли в «Серебряном озере» от 92 тыс. рублей до 110 тыс. рублей за сотку (рядом с селом Тарлаши). «Резиденция „Обухово“» дороже: от 110 тыс. рублей до 180 тыс. рублей за сотку (в последнем можно купить и участок на гектар). Дома тут будут выполняться только в классическом стиле, что свидетельствует об ориентации на состоятельную публику.

Из коммуникаций у девелопера осталось только провести газ в «Серебряное озеро». Отметим, что группа компаний «Триумф» в прошлом году именовалась не иначе как «ТФБ Триумф», что наводит на некоторые мысли о связи группы с банком. В ходе подготовки публикации в компании пояснили, что только сотрудничали с ТФБ в области ипотечного кредитования. Однако в связи с расширением сферы деятельности (и, скорее всего, не в последнюю очередь из-за негативного шлейфа, связанного с ТФБ) компания сменила название. Верить или нет — тема отдельная.

Сравнительная таблица коттеджных поселков Лаишевского района РТ

Из «новичков» самые дорогие предложения у «Зеленого берега» (от 90 тыс. за сотку). Обещается асфальт до участков, уже построена входная группа, из коммуникаций осталось подвести газ. От 100 тыс. рублей — участки в «Новых Кабанах» (находится около села Малые Кабаны), все коммуникации, по словам девелопера, уже подведены.

Самые доступные цены за сотку в поселке «Саралы» — от 28 тыс. рублей, в «Умырзая» продажи стартуют от 40 тыс. за сотку, в экономпроекте ипотечного агентства РТ «Светлый берег» — от 32 тыс. за сотку.

Есть несколько проектов, в которых продажи начинаются от 5 соток, рекордсмен — «Державино» от «Невады РТ», в котором участки начинаются от 4,5 соток. Сама «Невада РТ» является брендом, а не юрлицом. Компания выступает в роли риелтора (один из основателей — Рафаэль Сыражев) и помогает крупным собственникам земель в их продаже.

КАЗАНСКИЙ КУСТ: ДО МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ ЗА СОТКУ

На втором месте по числу коттеджных поселков оказалась сама Казань. Информацию предоставили 7 поселков. По количеству построенных домов лидирует «Примавера» (ЗАО «Коттеджный поселок „Загородная Усадьба“») с 101 коттеджем и 50 таунхаусами. Нюанс — комплексная застройка всего участка, правда, в одно время (в начале строительства) масштабная стройка, что называется, «замерзла», а сейчас поселок полностью достроен. Далее идут «Голубое озеро» с 68 домами и «Волжская Гавань» с 45–50 коттеджами.

По стоимости земли вперед вырвалось «Куземетьево» от ООО «МегаСтрой». Это рекордсмен всего нашего обзора — тут просят 1 млн рублей за сотку. Земли находятся в Кировском районе Казани, после поселка Старое Аракчино, на берегу Волги, в окружении соснового бора. Проект предполагает всего 8 участков (каждый по 10 соток, таким образом, только земля обойдется в 10 млн рублей), все коммуникации уже проведены, правда, ни один еще не продан. Согласно базе данных «Контур.Фокус», компания принадлежит физлицам Руслану Сагдееву и Евгению Королеву (не путать с одним из бенефициаров «Сувара» Евгением Корольковым).

Близко по цене подобралась и «Волжская Гавань» — сотка стоит от 550 тыс. до 950 тыс. рублей. Самое демократичное предложение для желающих жить в Казани в собственном доме — у «Нового Царицыно». Кстати, ранее поселок назывался «Бахчисарай», его реализацией занималось агентство «Пассаж», близкое к Рушание Бильгильдеевой. Сейчас реализацией занимается «Невада РТ» (собственники земли — группа компаний «Новые земли», но это снова лишь бренд, а не юрлицо) — от 130 тыс. рублей за сотку.

Сравнительная таблица коттеджных поселков Казани

Интересно, что на сайте «Ак Барс Недвижимости» (АБН) больше не упоминается их известный проект — «Казанская усадьба». По телефону в компании сообщили, что продажи АБН уже не осуществляет, а подсказать, кто занимается реализацией, не смогли. Сайт поселка недоступен.

ЗЕЛЕНОДОЛЬСК И ДРУГИЕ НАПРАВЛЕНИЯ: ОТ 17 ДО 220 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА СОТКУ

Зеленодольский район, связанный с Казанью довольно-таки загруженным Горьковским шоссе, в нашем обзоре представлен пятью поселками. Три из них — от ипотечного агентства РТ. Здесь находится флагман всей казанской малоэтажки — «Загородный клуб» — с 389 построенными домами. В «Благодатном» построен 191 дом, в «Золотых Ключах» — 46.

Амбициозный новичок — «Лесное озеро» от девелоперской компании «Мик» — замахнулся сразу на 5 микрорайонов и из 900 участков реализовал уже более 40%. Поселок находится в Больших Ключах (между прочим, «малая родина» главы КАМАЗа Сергея Когогина), дальше по трассе от Раифского монастыря. Правда, готовых домов там еще нет. Сейчас идет газификация микрорайонов, разводка электричества и строится центральная дорога.

Сравнительная таблица коттеджных поселков Зеленодольского района РТ

По ценам лидирует «Загородный клуб» — от 220 тыс. рублей за сотку, «Золотые Ключи» — от 188 тыс. за сотку, «Благодатное» — от 89 тыс. за сотку. «Лесное озеро» на этом фоне пока что демпингует, запрашивая от 42 тыс. рублей за сотку.

Из Пестречинского района в обзоре приняли участие четыре проекта: «Мешинские усадьбы» от ипотечного агентства — построено 38 домов, участки от 45 тыс. рублей за экономвариант и от 98,5 тыс. рублей за бизнес-вариант. Далее идут «Новые Куюки» от ЖСК «Новые Куюки» (20 коттеджей и 2 многоквартирных дома, сотка от 180 тыс. рублей) и «Новые Салмачи» от компании «Невада РТ» (построено 7 коттеджей, сотка от 160 тыс. рублей, участки нарезаются площадью от 4 соток). На старте еще один проект от фирмы «Мика» — «Сосновый бор» в селе Конь. Из 1,5 тыс. участков продано более 30%. Правда, стройка только начинается, также идут работы по коммуникациям.

Сравнительная таблица коттеджных поселков Пестречинского района РТ

В Высокогорском районе в проекте ASG «Каймары» построено уже более сотни домов (сотка от 70 тыс. рублей, от 5 соток), сотня домов и в «Удачном» от ООО «УК Удачный» (сотка от 90 тыс. рублей, от 120 тыс. рублей во второй очереди, также по 5–7 соток). Вторую очередь начал проект «Семь озер», правда, количество построек там не уточнили.

Сравнительная таблица коттеджных поселков Высокогорского района РТ

И замыкает обзор Верхний Услон с тремя поселками: «Пятидворье» ипотечного агентства РТ — 53 дома уже построено, сотка от 180 тыс. рублей, участки от 7 до 13,5 соток; затем идет «Солнечная долина» с предложением 65 тыс. рублей за сотку (участок 7–10 соток, газ в стадии подключения).

Сравнительная таблица коттеджных поселков Верхнеуслонского района РТ

Есть также новый поселок от ООО «МегаСтрой» — «Каинки» — с суперэкономным предложением. Сотка идет от 17 тыс. рублей — это рекорд уже по дешевизне. При этом в компании нам рассказали, что газ есть («труба уже лежит, как и электричество»).

ГОТОВЫЕ ДОМА: ЧТО ПОЧЕМ?

Проекты, которые продают не только участки с коммуникациями, а сразу готовые дома, можно пересчитать по пальцам. И в первую очередь это поселки, находящиеся в Казани. «Примавера» с коттеджами от 245 кв. м по средней стоимости в 21 млн рублей. В «Волжской Гавани» дом в 140–300 кв. м обойдется в диапазоне от 6,1 до 18 млн рублей, в «Новом Царицино» дома от 110 кв. м по цене от 3,9 млн рублей. В «Голубом озере» можно купить дома от 80 кв. м до 220 кв. м по цене от 4,7 млн до 9,5 млн рублей. В зеленодольском «Загородном клубе» дом площадью от 122 кв. м стартует с 6,1 млн рублей.

Лаишевский «Тургай» предлагает купить дом от 100 кв. м по цене от 3,2 млн рублей. В «Фамилии» предлагают бревенчатый дом от 2,9 млн рублей. В «Добром» пояснили, что средняя стоимость «квадрата» от 43 тыс. рублей, площадь от 110 кв. м, то есть выйдет от 4,7 млн. рублей. В «Державинских просторах» дом, также без стоимости участка, обойдется в 2,5 млн рублей.

В пестречинских «Новых Салмачах» коттедж от 100 кв. м обойдется от 3,9 млн рублей. А «Мешинские усадьбы» ипотечного агентства РТ примут вас в свои ряды, если вы заплатите от 5,2 млн рублей за дом от 135 кв. м с участком.

«Общая проблема организованных загородных поселков Казани в невысоком качестве строительства, — считает Адель Хасбиулин, генеральный директор агентства недвижимости «Мегалит». — Поэтому больший потенциал я вижу в организованных поселках без подряда, где потребитель, по сути, покупает инфраструктуру поселка: управление, охрана, коммуникации, благоустройство, объекты сферы услуг и так далее, а дом строит сам». Именно такой линии поведения придерживаются состоятельные покупатели.

ДЫМ И СТРОЙКА: КАК МУСОРОСЖИГАЮЩИЙ ЗАВОД НАКРЫЛ ТРЕВОГОЙ САМОСЫРОВО

Одно из событий года на рынке загородной недвижимости, по версии наших экспертов, — появление планов по строительству мусоросжигающего завода. Проект «Ростеха», который в своем общении с народом упоминал президент РФ Владимир Путин, очень встревожил одного из крупных девелоперов. На условиях анонимности он посетовал «БИЗНЕС Online», что если завод расположится в районе Самосырово, то роза ветров будет дуть в том числе в сторону поселка «Алтан», в котором он живет (довольно элитный поселок — прим. авт.). Так что если проект состоится, то наш собеседник предвидит сильное снижение цен на недвижимость на примыкающих к заводу территориях. Бизнесмен не верит обещаниям властей и верит в российскую безалаберность: «Ну не будут они менять эти дорогостоящие фильтры, год пройдет, фильтры засорятся, чего потом ждать?»

Согласен с опасениями и администратор сайта poselki116.ru (специализирующегося на местной малоэтажной недвижимости) Сергей Лукоянов. Завод, каким бы он ни был, будет минусом: «Думаю, ряд людей начнут продавать дома в Константиновке, а это огромный жилой массив», — говорит он.

А вот генеральный директор ипотечного агентства РТ Андрей Симаков, наоборот, видит лишь пользу для местности. «Придет современная технология утилизация отходов. Зона вокруг свалки сократится, освободится территория, не будет запаха и такого количества птиц. Я считаю, что нужно бороться не против завода, а за четкий контроль технологий соблюдения утилизации», — говорит он. В самом деле, «Самосыровский Эверест», который намерены рекультивировать к концу 2018 года, может стать зеленым холмом, а через десятилетия здесь, возможно, даже появится горнолыжная трасса, мечтают казанские власти. Что же до проекта «мусорной электрогенерации» «Ростеха», то еще не факт, что место под него выберут у Самосырово: участок не определен.

Еще один проект — это высокоскоростная магистраль. Однако влияние ее на рынок будет минимальным: «Где-то не продадут 100 участков, вот и всё», — сказал «БИЗНЕС Online» один из девелоперов. Хотя жители Зеленодольского района, в считаных метрах от домов которых пройдет магистраль, озабоченность на общественных слушаниях тоже выражают.

ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ ПОЧТИ НЕ ВИДНЫ, НО АКТИВНО ПРОДАЮТСЯ

В прошлом часть проектов, реализовавших земли сельхозназначения, столкнулись с проблемами с подключением к газу и даже как-то зимовали на электричестве: например «Радужный» и «Султан Ай». Мы включили в наши анкеты вопрос о том, имеют ли продаваемые земли статус ИЖС. На удивление, утвердительно ответили все поселки, кроме «Мешинских усадеб» от ипотечного агентства РТ, осмелившихся признать, что участки «сельхозназначения, под сады-огороды» и в зеленодольском поселке «Молодежный». Не исключено, что часть поселков не стали принимать участие в обзоре именно по этой причине.

Впрочем, в «Молодежном» при этом встали на защиту дач. В этом проекте — сельхозземли, но с разрешением на дачное строительство. Девелоперы отметили, что кадастровая стоимость земель в ИЖС более высока, что приводит к переплате и по начальной цене участка, и по налогам в будущем. Сам «Молодежный» заявляет, что уже получены все техусловия, а значит, проблем не будет: работы по газу будут завершены в следующем году.

Статус земель сельхозназначения не является сдерживающим фактором при покупке дач, подтверждает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Поэтому поселки, реализующие земли сельхозназначения, продолжают достаточно активно продаваться. Ведь отсутствие ИЖС, как правило, компенсируется стоимостью и живописным месторасположением. Такие участки используются для ведения личного подсобного хозяйства и для дачного строительства. С этим мнением согласны и другие эксперты: «Сельхозземли продаются и, безусловно, будут продолжать продаваться», — говорят они. Однако с ИЖС, конечно, спокойнее.

ЧТО ДЕНЬ ГРЯДУЩИЙ ИМ ГОТОВИТ?

В чем логика популярности того или иного направления и как в целом будет развиваться рынок дальше? По словам риелторов, популярность, как правило, зависит от радиуса удаленности, наличия социальной инфраструктуры и удобства подъездных путей. Кроме того, важно, для какой цели человеку загородный дом. Если это основное жилье, то подыскивается коттедж в черте города и ближайших пригородах с небольшим земельным участком в 5–8 соток. Если дом — дополнение к городской квартире, но человека тянет на природу, тогда к требованиям плюсуется локация ближе к лесу и воде. По мнению Хасбиуллина, ключевой фактор — семья. Позволить себе исключительно загородный образ жизни могут молодые потребители без детей, или пенсионеры, или же семьи с взрослыми детьми, которые сами могут водить автомобиль. Семьи с детьми слишком зависимы от городской инфраструктуры.

А раз так, то естественными магнитами смотрятся лаишевское, зеленодольское, верхнеуслонское направления, имеющие удобные выезды из города. «В Казани большая часть запросов в нашем агентстве приходится на Приволжский и Советский районы (например, поселки Царицыно, Вознесение, Константиновка, Алтан, Матур, Азамат) и Кировский (по береговой линии, от отеля „Сафар“ до Куземетьево)», — отметил собеседник «БИЗНЕС Online».

В приватных беседах девелоперы высказывали в принципе двоякое видение будущего малоэтажной недвижимости. С одной стороны, в стране кризис, денег у населения нет — и волны несут в сторону «демократических цен». По мнению Гизатовой, доля людей, живущих в поселках, несущественна. Сдерживающим фактором прежде всего можно считать отсутствие социальной инфраструктуры и затрачиваемое время на дорогу до места учебы, работы. «Но мы сейчас наблюдаем, как многоэтажное строительство расширяет границы города, подтягивая за собой школы, детские дошкольные учреждения, магазины. Таким образом, доля загородного сектора как альтернатива городской квартире будет только расти, причем в геометрической прогрессии. Более того, этому способствует высокая стоимость квадратного метра в многоквартирном доме. Так, сейчас получается, что стоимость трехкомнатной квартиры с парковкой начинается от 5 миллионов рублей, а стоимость коттеджа площадью от 120 квадратных метров с участком от 4 соток так же начинается от 5 миллионов рублей», — замечает риелтор.

Симаков видит будущее и у элитных поселков, а также потребность в них. Он не согласен с бытующим в народе мнением, что все состоятельные люди уже обзавелись домами и рынок «элитки» будет умирать. Есть две людские волны: восходящая и нисходящая. «Некоторые люди, покупавшие дом ранее, сейчас не могут его содержать и продают. То есть 10 лет назад они были успешными бизнесменами. А сейчас рынок поменялся, еще что-то произошло. Но появляется и новая волна успешных людей, которым нужен дом. Или, если позволяет возраст, у людей появляется желание расшириться: может, нужно использовать другие материалы для дома — дерево вместо кирпича, или, наоборот, применить новые технологии, или построить бассейн, а участок не позволяет. Использование различных „зеленых технологий“ в России не развито — дорого. Но в „Загородном клубе“ есть люди, которые из собственного желания жить экологично ставят, например, тепловые насосы, а кто-то и солнечные батареи».

Фактором не способствующим росту спроса также является нелюбовь бенефициаров к открытости. Вскрывать собственников земель особо никто не рвется. Зачастую в экономпроектах отмечают, что собственники — физические лица, предпочитая их не конкретизировать. Словом, рынок серый, ответственность продавца размыта.

Источник: БИЗНЕС Online