Как купить квартиру по цене ниже рыночной?

Если раньше понятия «столичный рынок недвижимости» и «дешевые квартиры» были практически несовместимы, то сегодня невозможного в этом симбиозе нет. С кризисом весть о том, что в Москве появилось дешевое жилье, облетела чуть ли не всю страну. Но что же такое эти дешевые квартиры, что делает их таковыми и, самое главное, возможно ли в них жить?

Location решает все

Прежде всего, стоит развеять ожидания романтиков: «В центре Москвы дешевых квартир попросту нет», – говорит генеральный директор агентства Great Reаlity Наталья Ракова. Этот постулат не изменился и с наступлением кризиса. Единственное, что произошло, – это некоторая разумная коррекция стоимости объектов, ранее сильно переоцененных из-за ажиотажного спроса. Но в силу того, что принцип location не утратил своей значимости, в ЦАО заметного невооруженным взглядом удешевления квартир не случилось.

Хотя, признает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, в период кризиса падение цен коснулось всех объектов на вторичном рынке жилья. Но в первую очередь пострадали квартиры в районах с плохой транспортной доступностью и сильно удаленные от метро (районы в ЦАО к ним, как мы знаем, не относятся).

«Традиционно наиболее существенным фактором, влияющим на цену квадратного метра, является местоположение объекта недвижимости. Так, по нашим данным, на сегодня средняя цена 1 кв. м в панельной хрущевке в центральных районах Москвы составляет 161 тыс. руб. за кв. м, а на «Щелковской» – 119 тыс. руб. за кв. м», – говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «Азбука жилья».

Так что, если вы желаете все же найти дешевое жилье, в центре его искать по-прежнему не стоит. Скорее всего, случится так, что объект, который вы приобретете в центральных районах за приемлемые по вашим меркам деньги, будет некачественным и к тому же дорогим по сравнению с точно такими же объектами на окраинах. Хотя, как свидетельствует управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский, покупателей, готовых пожертвовать комфортом в угоду желанию жить «поцентрее», все еще много: «Большинство людей предпочитают жилье в более престижном районе квартирам большей площади. А с учетом того, что недвижимость в принципе не самый дешевый товар, получается, что некомфортные «малосемейки» являются одним из самых востребованных товаров».

Так, например, в базе «Инком-Недвижимость» были обнаружены следующие объекты в пределах Кольцевой линии метро. Квартира у метро «Арбатская», в 12-этажном старом доме, площадь 34,7 кв. м, санузел совмещенный, есть балкон, стоимость объекта – 10,8 млн руб. Или 30-метровая квартирка у метро «Тверская» за 9,5 млн руб. За 6 млн руб. у метро «Шаболовская» предлагается квартира площадью 32 кв. м, без балкона, в старой пятиэтажке.

Как видим, хотя в таких объектах и будут наличествовать практически все признаки некомфортного жилья, дешевыми назвать их нельзя. И с кризисом это правило не изменилось.

Дом или гостиница?

Рассмотрим ситуацию, когда покупателю не важен район проживания. Ему необходимо приобрести отдельное жилье за минимальную цену. Такие предложения тоже имеются. Например, в базе «Миэль» предлагается квартира в пятиэтажке возле м. «Бабушкинская» общей площадью 25 кв. м, но… со стоимостью метра 154 тыс. руб. (а общая цена объекта выглядит привлекательно – 3,8 млн руб.).

Недорого можно купить квартиру гостиничного типа в трех минутах ходьбы от метро «Сходненская» – всего за 2,9 млн руб. Для жилья в черте Москвы цена действительно крайне привлекательная и даже кажется невероятно низкой. Если бы не общий метраж объекта – всего 13 «квадратов»! Жилая площадь составляет 9 кв. м, а кухня – 2. Таким образом, стоимость 1 кв. м свыше 223 тыс. руб.! Данная цена метра превышает его среднюю стоимость в элитном сегменте, которая, по данным аналитического центра компании «Инком», в начале апреля составляла 219,6 тыс. руб.

При этом квартиры гостиничного типа характеризуются крайне небольшими площадями (не более 30 кв. м, а минимум – 13), крохотными совмещенными санузлами с душевыми поддонами или сидячими ванными; также встречаются кухни, совмещенные с прихожей.

Хотя по стоимости такое жилье как нельзя более удачно подходит для малообеспеченных покупателей, оно не станет решением квартирного вопроса для молодых семей. Изначально такой жилой фонд создавался как раз для одиночек. Что интересно, в будущем он может пополниться новыми, более качественными проектами – небольшими квартирами в монолитных домах. Как рассказал генеральный директор инвестиционного агентства Est-A-Tet Кайдо Каарма, девелоперы начинают постепенно заполнять данную нишу. Поэтому за счет выхода на рынок более качественных «малогабариток» средняя цена на них может в будущем подрасти. Зато будет смысл торговаться при покупке старых «гостинок».

Нелегкая доля

В базах агентств можно встретить немало предложений «квартир» в диапазоне стоимости 600–800 тыс. руб. Разумеется, если рассмотреть такие предложения поближе, то выяснится, что к продаже предлагаются не сами квартиры, а лишь доли в них. Это может быть и ½ доли, и 1/8 и даже 5/12… Безусловно, чем меньше долей, тем лучше, тем выгоднее покупка. Но в любом случае покупка доли – это большой риск. Чаще всего долевая собственность возникает при разводе супругов или при разделе квартиры по суду или по завещанию.

Если вы покупаете долю, нужно быть уверенным в том, что прежние сособственники отказались от права преимущественного выкупа этой доли. Не всегда доля бывает выделена физически, то есть, например, по площади совпадает с площадью одной из комнат. Поэтому «переделы собственности» в таких квартирах далеко не редкость.

Единственное, для чего можно согласиться на покупку доли, – это для оформления постоянной московской регистрации, если других путей ее получения нет.

Бремя покупки

Еще один путь сократить бюджет на покупку квартиры и уложиться в меньшую сумму – подумать о приобретении объекта с обременением. По словам Светланы Бириной, существует достаточно много видов обременений при продаже квартиры. И чем сложней ситуация, тем, соответственно, ниже цена. «Например, действующее законодательство дает возможность собственникам (в основном преклонного возраста) решить свои проблемы (материальные и иные) за счет распоряжения своей квартирой, не выезжая из нее при жизни, – рассказывает эксперт. – Они заключают договоры, после подписания которых возникает обременение. К таким договорам относятся: договор отчуждения с правом пожизненного проживания (среди риелторов имеет название «пожизненка»); договор пожизненной ренты; содержание за завещание; договор пожизненного содержания с иждивением; постоянная рента».

Обременение, возникающее в силу закона, – это ипотека. «Такое обременение возникает, когда заемщик понимает, что ему стали не под силу выплаты по кредиту, – говорит Андрей Банников, – он выставляет свою квартиру на продажу и договаривается с банком о разрешении на продажу. Далее из полученных от сделки денег он отдает свой долг банку, остальное уже оставляет себе».

Стоимость таких квартир ниже среднерыночной, но и спрос на них невелик, отмечают эксперты. Так, в базе недвижимости, находящейся в залоге у банка ВТБ24, есть квартиры в Московской области по цене от 3 млн руб., в Москве – за 4,8–6,7 млн руб., а также элитные объекты стоимостью свыше 1 млн евро. Квартир, резко выделяющихся своей дешевизной, в таких базах, увы, нет.

Таким образом, чтобы сэкономить на покупке жилья, скорее всего, придется смириться с его не самым выгодным расположением. Зато это даст более широкие возможности для торга, который сегодня по-прежнему более чем уместен.

Источник: Собственник