Нотариальная проверка юридической чистоты не дает полную гарантию безопасности сделки

В Госдуму внесен законопроект, который предполагает наложение запрета на госрегистрацию всех сделок по недвижимости без нотариального заверения. По мнению авторов законопроекта, такая мера поможет защитить покупателей объектов недвижимости от нечистых на руку продавцов и как следствие, снизит риски связанные с оспариванием сделок. Как показывает практика, нет ни каких оснований быть уверенным в безопасном проведении сделки при участии нотариуса. Надежды покупателей на то, что нотариальная контора проконтролирует чистоту сделки и проверит подноготную недвижимого имущества, часто не оправдываются, и как итог, потеряно жилье и деньги. В этой статье представлено опровержение мифов о надежности проверки нотариусами недвижимости.

Первый миф. Нотариус обязательно выявит юридические проблемы связанные с конкретной недвижимостью.

Не убедительно. В обязанности нотариального работника не входит расследование всей подноготной объекта недвижимости, начиная со дня сдачи в эксплуатацию. Он обеспечивает чистоту именно этой сделки, проверяя дееспособность сторон, подлинность предоставленных документов, все ли интересы 3-х лиц соблюдены и законность владения объекта сделки нынешним владельцем.

Кто-то скажет, что это тоже проверка, и она лучше, чем полное отсутствие проверки. Проверка дает понимание того, не находится ли недвижимость под залогом или арестом, было ли получено на оформление сделки согласие супруга, кто настоящий хозяин и количество прописанных людей. Однако, Росреестр до регистрации сделки изучает те же данные, тогда как остальные вопросы и проблемы остаются не решенными. Примером могут служить права детей, нарушенные в процессе приватизации недвижимости до 1994 года, когда в процедуре участвовало только взрослое население нашей страны. При оформлении недвижимости в этот период, до начала 90-х годов прошлого века, ребенок не попадал в перечень совладельцев квартиры. Однако он может претендовать на долю в недвижимости, оспаривая свои права в суде, достигнув совершеннолетия в любое время.

Временно выбывшие становятся еще одной проблемой для покупателя объекта недвижимости. К ним относят: отбывающих наказание, выбывшие на длительное лечение или призванные на службу в армии. Данные категории граждан могут быть прописаны на жилплощадь решением суда даже после продажи данной квартиры. Избежать неприятностей можно, необходимо затребовать у продавца квартиры архивную выписку из домовой книги. Данный документ включает в себя полный перечень жильцов, когда-либо проживавших на территории объекта недвижимости, и данные о том, почему они были выписаны и куда отбыли. Проблема в том, что данный документ не относится к обязательным для нотариального оформления сделки, и нотариусы его не запрашивают. Вывод: проблемы лежащие на поверхности нотариальная проверка выявит, однако она не обеспечивает серьезного анализа и глубокой проверки жилья.

Второй миф. Сделку, оформленную у нотариуса оспорить нельзя.

При наличии основания оспаривают любые операции связанные с приобретением объекта недвижимости. Недействительной сделку могут одинаково успешно признать как заверенную нотариусом, так и заключенную без регистрации. Причиной для анулирования может стать, например, иск продавца, в котором он сошлется на частичную/полную недееспособность. При проведении сделки нотариус только по внешним признакам убеждается в том, что человек в трезвой памяти и в здравом уме. Взгляд с пониманием происходящего, явное отсутствие признаков наркотического или алкогольного опьянения, разговор вразумительный и осмысленный. При этом ни кто не требует предоставить справки с нарко- и психдиспансеров, не проводит медицинского освидетельствования в день совершения сделки.

Третий миф. Проверка документов нотариусом сможет защитить от мошенников.

Практика показывает, что даже самая тщательная проверка документов нотариусом не спасает покупателя от мошенников. Это связанно с тем, что профессиональную подделку часто можно выявить только при проведении экспертизы, и то не с первого раза. Примером может служить житель столицы, который продал свою квартиру сразу нескольким покупателям. Качественную подделку эксперты смогли определить только после проведения повторной экспертизы. В регионах распространена схема, при которой аферисты вклеивают в действующий паспорт собственника новое фото, делают копии документов на объект недвижимости и в разных местах регистрируют сделку по купле-продаже. Аферисты растворяются, получив от покупателя деньги. Чтобы защититься от подобных афер - нельзя передавать деньги продавцам до завершения регистрации сделки. Подробнее мы рассматривали этот вопрос в статье ТОП-5 ошибок покупателей при передаче денег за вторичное жилье.

Четвертый миф. Клиент, лишившийся жилья получит возмещение от нотариуса.

Существует материальная ответственность нотариального работника, когда при обнаружении ошибки, сделка признается недействительной. Расходы покрывает обязательная страховка специалиста удостоверяющего операции с объектами недвижимости в размере 5 млн. руб.

Открытым остается вопрос получения возмещения на практике. В течении последних 5 лет было выплачено в общей сумме 20 млн. 55 пострадавшим. В масштабах государства это очень небольшая сумма. Связана она в большей степени не с большим профессионализмом нотариусов, а скорее с проблемами доказательства их вины. Граждане часто не имеют возможности в полной мере доказать в суде вину нотариуса.

Пятый миф. Обман в нотариальной конторе не возможен.

Это одно из самых опасных заблуждений, которое может стоить не только дома или квартиры, но часто и жизни. К сожалению, жуликов хватает везде. Нотариусы не является исключением из правил. Большие деньги толкают специалистов нотариальных контор на использование служебной информации для наживы. Передавая третьим лицам служебную информацию, занимаясь подделкой документов и оформлением липовых сделок, не честные нотариусы зарабатывают на жизнь. Саратовский нотариус недавно получил 8 лет за фальшивые завещания, оформленные от имени одиноких усопших стариков, по которым он присваивал чужие квадратные метры. В Свердловской области работали в паре «черный» риэлтор и нотариус. Они отбирали недвижимость у живых. В результате их деятельности часть бывших владельцев жилплощади оказывались на кладбище.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru