О чем говорят риелторы: свежие сплетни апреля

Чтобы сориентироваться на рынке недвижимости, есть один хороший способ: послушать, о чем риелторы говорят, что называется, «без галстука». Теперь у нас есть такая возможность. За две апрельские недели агенты недвижимости возмущались тем, что под брендом солидного агентства часто работают неквалифицированные сотрудники недалекого ума; обсуждали, почему многие всячески избегают выплат по титульному страхованию; спорили о налоговых тонкостях при продаже новостройки без права собственности и высказались по поводу «эксклюзива».

Не верьте солидному имени

Как правило, люди доверяют бренду с хорошей репутацией, так что и при выборе агентства недвижимости учитывают солидное имя фирмы. Но благодаря такому способу ведения бизнеса, как франчайзинг, и российской специфике франчайзинговых отношений иногда получается, что звучным именем пользуются агентства совсем другого уровня. Вот реальная история, которая произошла в агентстве, работающем под солидным брендом. Рассказывает риелтор:

«Мои клиенты долго выбирали альтернативную квартиру. Наконец из более чем тридцати вариантов нашлась одна, их устраивающая.

Поехала вносить аванс. К 18.00 была в офисе контрагентов с деньгами.

Встретила меня дама, приятная во всех отношениях. Мило улыбаясь, протянула уже заполненные бланки договоров:
– Я все подготовила! Подписывайте и давайте деньги.
– А можно, я сначала прочитаю, что вы написали? – я была удивлена.
– Все стандартно! Вы что с нами никогда не работали, что ли?! – скривилась коллега.
– Работали, конечно, и не раз! И никогда не заполняли договора, не обговорив все детали.
– Да что там обговаривать?! – меня просто не понимали.
– Вот, например… Давайте изменим этот пункт? В таком виде он нас не может устраивать.
– Юрист против.
– А можно с ним поговорить?

Дама нехотя встала. Вышла. Привела юриста. Поговорили. Юрист был НЕ против.
Дав свое согласие на изменение формулировки, он ушел.

– Продолжим… Мы не можем согласиться еще с вот этим пунктом. Изменим?
– Юрист против.
– А можно с ним поговорить?
См. выше. И так три раза!

Беру следующий лист. Очень интересно!
На нем, синим по белому, написано, что мы должны заплатить комиссию их агентству за три дня ДО сделки! При альтернативной покупке. Деньгами человека, который покупает квартиру моих клиентов под ипотеку…» Читать, как развивалась история дальше.

Почему мы не хотим защищать свои права на жилье?

Как это ни печально, даже добросовестный приобретатель жилья может потерять его. Ежегодно именно это случается с десятками семей: люди теряют свое единственное жилье, несмотря на то что оно было куплено абсолютно законно. Далеко не всегда пострадавшие в этой ситуации могут вернуть себе хотя бы часть средств, потраченных на приобретение квартиры, которую они вынуждены отдать прежнему собственнику.

Один из вариантов защиты, широко применяемый на Западе и пока не слишком популярный в России, – титульное страхование приобретаемой недвижимости. Случаи выплат по полисам титульного страхования найдутся в практике не каждого риелтора. Вот что они говорят на эту тему:

«Титульное страхование сделок с недвижимостью проводилось ранее исключительно по ипотечным сделкам. В данный момент наконец появилась возможность страховать все сделки с недвижимостью, причем по стоимости, не зависящей от суммы, указанной в договоре купли-продажи».

«…Бывают такие истории: их менеджер сразу нам сказала, что титул они еще ни разу не платили и не собираются, и что-нибудь придумают, чтобы не платить…» Читать всю дискуссию.

Налог при продаже новостройки

Покупка вторичного жилья таит в себе опасности, связанные с историей квартиры, но и приобретение квартиры в новостройке – это тоже риски. В том числе налоговые.

«В 2008 году я купила 1-комнатную квартиру в новостройке (инвестконтракт) за 8 млн руб., сейчас хочу ее продать за те же деньги. Право собственности на квартиру еще не зарегистрировано. Идет суд, и теоретически решение должно быть положительное, соответственно, мне зарегистрируют право собственности. Буду ли я платить налог с суммы свыше 1 млн руб. с учетом того, что я не приобретала недвижимость, а инвестировала? Как смотрит на эту ситуацию налоговая, которая еще в принципе не знает о том, что у меня эта квартира имеется, так как нет зарегистрированного права?» Советы риелторов читайте здесь.

Как сдать квартиру дорого и с гарантией

С арендой жилья в том или ином виде сталкивался, наверное, каждый. Снимают квартиры студенты, наемные рабочие, офисные служащие, топ-менеджеры, западные компании для своих сотрудников… В Москве сдается, по приблизительным данным, 150-160 тыс. квартир, а значит, примерно столько же людей выступают и в роли квартирных хозяев. В то же время, при всей своей объективной реальности, рынок аренды настолько непрозрачен, что каждый, кто участвовал в нем, либо сталкивался с мошенниками, либо слышал жалобы на них от своих знакомых.

Сдать квартиру дорого не проще, чем снять квартиру дешево. Вот вопрос управляющего элитной четырехкомнатной квартирой на Таганке:

«При очередной, повторной сдаче квартиры мне приходится решать вопрос: как поступить? Подписать эксклюзивный договор с хорошо зарекомендовавшим себя агентством или подключить к работе максимальное количество агентств, не подписывая эксклюзив? (Для справки: за клиента, подписавшего договор найма, агентству выплачиваю 50% от месячной арендной платы). Что эффективнее? Притом что «во главу угла» идут не сроки сдачи квартиры, а адекватность клиентов».

В ответ риелторы вспоминают истории из практики и делятся опытом:

«…В работе сталкиваюсь с ситуациями, когда одну квартиру показывают несколько агентов. Цены у всех разные, про хозяина говорят кто во что горазд, каждый утверждает, что хозяин работает только с ним…»

«…У меня был неприятный прецедент, когда на квартиру одного потенциального нанимателя привели сразу три агента. В результате чуть не дошло до драки, а клиент, увидев, как агенты скандалят, просто ушел. Часто агенты, имея немереное количество таких квартир в рекламе, просто про них забывают. И спрашивать в итоге не с кого: сегодня один агент, завтра его уже нет, вместо него неизвестно кто…»

«…Обращение во многие агентства одновременно приводит к отсутствию контакта с агентами, а следовательно, к отсутствию заинтересованности со стороны риелтора. К тому же агенты, зная, что работают наперегонки, понимают, что получение прибыли не гарантировано. Отношение соответствующее…»

Источник: Собственник