IX рождественский саммит недвижимости: что нам готовит 2020 год?

Предстоящий 2020 год будет сложным, начнется борьба за покупателя. Такие прогнозы звучали 5 декабря на IX рождественском саммите недвижимости. О том, при каких условиях будет снижена стоимость за квадратный метр, на какие хитрости пускаются маркетологи ради повышения продаж и какое жилье окажется востребовано – в нашем материале.

Тенденции казанского рынка недвижимости обсудили на ежегодном Рождественском саммите недвижимости, который в этом году прошел в Kazan Palace by Tasigo. О понижении цен на квадратные метры, разумеется, ни один из экспертов-девелоперов не говорил. Хотя все признаки предстоящего изменения рынка присутствуют.

Признак 1: повышенный спрос остался в 2019г.↑

Тенденции казанского рынка жилой недвижимости — одна из ключевых тем, которая обсуждалась на ежегодном рождественском саммите. Как заметила организатор IX саммита Елена Стрюкова, 2019 год был для столицы РТ особенным: сразу несколько объектов казанского рынка отмечено федеральными премиями. Среди них — Kazan Palace by Tasigo, в котором проходил форум, жилые комплексы «Мой Ритм» и Savin House, коттеджный поселок «Примавера».

Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» поделилась своими прогнозами относительно развития рынка недвижимости в 2020 году: «В этом году в связи с переходом на эскроу-счета был повышенный спрос в первом полугодии. Очень многих людей к покупке квартир подтолкнули слухи о повышении цен, связанные с переходом застройщиков на эскроу-счета. Даже те, кто не предполагал, что ему нужна квартира, в итоге приобрели ее до июля 2019 года. Ну и цены на жилье при таком спросе действительно выросли».

Признак 2: серьезная борьба за покупателя↑

«Времена, когда покупатели без оглядки брали любой, даже некачественный, продукт, уходят в прошлое», — уверена гендиректор агентства «Счастливый дом». Трендом 2020 года станет острая конкуренция на уровне качества и серьезная борьба за покупателей.

Теперь застройщики думают о том, как и кому продать дом не на этапе снижения продаж, а на этапе проектирования. Интересными кейсами поделились Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова и гендиректор по продажам и маркетингу ГК «Садовое Кольцо» (ЖК Savin House) Сергей Кропанев. Прежде чем реализовывать свои объекты они провели маркетинговые исследования, построили маркетинговые стратегии, выявили желания и боли покупателей, предложили их решение. Создали качественный продукт (квартиры стоимость 12-25 млн.рублей), который, по их мнению, будет пользоваться спросом.

Все ради того, чтобы сохранить стабильный интерес покупателей и существующие цены на рынке недвижимости.

Признак 3: уменьшение площадей, вместо снижения цен↑

Гизатова уверена: тренд на небольшие площади, который рынок взял несколько лет назад, будет продолжен. В целом площади квартир уже уменьшились - студии площадью 28 кв.м., небольшие двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. метров, трешки площадью 60-65 кв.м. стали реальностью.

Здесь действует трюк «молочников» - когда цена на молоко остается казалось бы прежней, но при этом вместо привычного 1 литра мы видим в бутылочке 900 мл, или того хуже 870 мл.

Спрос упал, но цены падать не будут↑

На вопрос главного редактора РЕПОРТАЛ будут ли падать цены, если на недвижимость снижается спрос, Анастасия Гизатова ответила: «Спрос упал, но цены падать не будут. Застройщики сейчас балансируют на грани рентабельности. Снижение возможно лишь в части трехкомнатных и больших двухкомнатных квартир площадью более 65 квадратных метров, потому что есть затоваривание по этому сегменту», — пояснила гендиректор агентства «Счастливый дом».

Оставим вопрос реальной себестоимости и высокой рентабельности жилья в казанских новостройках пока за рамками (так как это тема для отдельного материала) и проанализируем, как же все-таки на наш взгляд, будет меняться ситуация на первичном рынке в 2020 году.

В качестве наглядных материалов будем использовать слайды выступления Анастасии. Проанализируем в первую очередь следующий слайд.

Исходя из количества строящихся квартир можно сделать вывод о том, сколько квартир у застройщиков пока не распродано. Предположим, средняя площадь квартиры 50 кв.м. Так как заключено договоров участия в долевом строительстве 17992 штук, значит, у застройщиков реализовано порядка 899.600 кв.м. жилой площади, или всего 40%.

Понятно, что эти цифры похожи на среднюю температуру по больнице, но это тем не менее близко к реальности.

Таким образом на конец 2019 года у застройщиков есть в наличии 60% непроданных квартир.

А с наступлением нового, 2020 года, начинается эпоха новых строек, буду вводиться в эксплуатацию новые объекты. Проанализируем следующий слайд.

Исходя из этого слайда мы видим, что даже в самые «тяжелые» и кризисные года, когда все участники рынка недвижимости ныли о том, что покупателя нет, все упало, все рушится, было введено в эксплуатацию не менее 2,4 млн. кв.м. жилья. На диаграмме 2019 года, исходя из слайдов, подготовленных Анастасией Гизатовой, мы видим цифру 2 млн., но с большей степенью вероятности можем утверждать, что к 31 декабря 2019 года эта цифра будет не менее 2,4 млн.

Это план. План по вводу жилья, от которого никто не хочет уходить. От того, насколько будет выполнен этот план зависит многое: премии чиновникам, руководителям министерств и ведомств. И важные и такие приятные слова на итоговом заседании в январе 2020 года: «План по вводу многоквартирных домов выполнен на 100% по сравнению с прошлым годом». Иначе говоря это колесо, колесо строительства, которое никто и не собирается останавливать, не смотря ни на что: ни на спрос, ни на цены, ни на возможность людей купить жилье.

Таким образом почти с 99% точностью можно утверждать, что и в 2020 году будет-таки выполнен план по вводу первичного жилья в эксплуатацию на уровне предыдущих лет, то есть на уровне 2-2,4 миллиона квадратных метров.

Более 3 миллионов кв.м. жилья ждет покупателей в 2020 году↑

И далее начинается самое интересное.

Итак, мы имеем нереализованное жилье (которое осталось нераспроданным с 2019 года) объемом примерно (!) – 1 миллион 229 тыс.кв.м.. Мы имеем новое жилье объемом (предположим) – 2 миллиона кв.м. и имеем большое количество покупателей, которые, увы, при всей потребности не могут это жилье купить.

Если ситуация будет развиваться по рыночным законам, то неминуемо за таким затовариванием должно следовать снижение стоимость жилья. Ведь небольшой спрос и большой предложение приводят к снижению цены - это логично и следует из учебников по экономике за 8 класс общеобразовательной школы.

А что же будет происходить на самом деле? Это лично мой прогноз, основанный на опыте наблюдения и анализа рынка недвижимости с 2007 года.

1. Снижение ипотечной ставки (особенно на новостройки). Банки уже получили свой кусочек пирога от новостроек после введения эскроу счетов, так что небольшое снижение ставок (до уровня 8-9% по ипотеке) вполне могут допустить. Ряд покупателей это действительно подтолкнет к сделке. Но остальные задумаются и спешить не станут. Особенно те, кому банки будут предлагать такие ставки взамен на очень дорогое страхование жизни или имущества.

2. Превращение построенных домов в арендные дома. Да! Этот тренд осознал и впервые начал воплощать в декабре 2019 года #суварстроит. Разумеется, пока это завуалировано в виде «службы поддержки», которая «поможет вам найти клиентов, пока вы купили квартиру, которая вам совсем не нужна». Но это тренд, который может стать повсеместным. Если квартиры в сданных домах не будут долго реализовываться, то разумеется, сдача таких объектов в аренду - лучшее решение, чем снижение цены на недвижимость.

Кстати, вполне возможно, что какая-либо строительная компания «придумает» вариант, при котором объекты будут сдаваться в аренду, а малая часть арендной платы будет уходить в счет погашения стоимости квартиры. Так называемая «аренда с правом выкупа». И потом (лет через 30) квартира перейдет в собственность арендатора.

Кстати, о доходных домах в правительстве говорят уже очень давно, но никак не находилось инвестора, кто сможет эти дома построить и сдавать в аренду. Потому как очевидно это очень длинные инвестиции, очень длинные деньги, срок окупаемости проекта может доходить до 20 лет.

3. Государственно-частное партнерство. Когда квартиры в новостройках будут реализовываться не только обычным покупателям, но всем участникам социальных программам. Цены разумеется будут более снижены, при этом часть стоимости застройщику будет компенсировать (а может, и не будет) государство. Или давать вместо компенсации стоимости в распоряжение новые земельные участки. Все ради того, чтобы не снижать цены и не рушить рынок.

4. И вот если все выше перечисленное не реанимирует спрос, то начнется снижение цен. Разумеется, это будет завуалированное снижение: в виде акций, подарков (например, в подарок парковочное место при покупки квартиры от такого-то метража; кладовое помещение), «купи трешку по цене двушки» и т.п.

Осталось только запастись терпением и с интересом наблюдать, какой же вариант развития первичного рынка недвижимости Казани будет реализован.