Что ждет рынок недвижимости в 2021 году?

Мы беседуем о ценах на жилье, спросе и предложении в 2020 и будущем 2021 году с человеком, который разбирается, пожалуй, лучше всех на рынке недвижимости в Казани – с риэлтором с многолетним опытом, директором агентства «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Президентом Гильдии риэлторов РТ – Андреем Савельевым.

- Андрей Юрьевич, каким вы запомнили 2020 год на рынке недвижимости?

- Год был особенным. Первое полугодие в режим самоизоляции прошло достаточно тяжело, было время, когда даже было невозможно зарегистрировать сделки! Второе полугодие, наоборот, показало огромное число сделок и сильный рост спроса на недвижимость. Очень много сделок прошло по первичке, сыграла свою роль низкая ставка по ипотеке. Сейчас мы наблюдаем небольшое затишье на рынке, нет декабрьского ажиотажа, когда все люди под Новый год стремятся завершить сделки.

Этому есть несколько причин. Во-первых, все кто хотел в этом году купить квартиру, купили уже давно. Вторая причина связана с тем, что хороших вариантов на рынке мало осталось. Сейчас мы наблюдаем картину, когда спрос начал приближаться к предложению. Долгие годы на рынке недвижимости Казани предложение значительно превышало спрос, в этом году спрос стремительно вырос. Но не обогнал, до этого еще далеко. Как итог: цены выросли. Если раньше Казань не входила даже в топ-10 по уровню цен на недвижимость в России, то в этом году мы уже вошли в десятку. Перед нами Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Владивосток,  Хабаровск, Екатеринбург.

- Насколько подорожала недвижимость в Казани?

- Рост был в среднем на 15-20%, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если говорить в численном выражении, то например, однокомнатная ленинградка в среднем состоянии за 2020 год подорожала на 500.000 рублей.

- На ваш взгляд, на такой рост повлияла льготная ипотека?

- Причины повышения цен на первичном и на вторичном рынке абсолютно разные. Первичка выросла, безусловно, из-за дешевой ипотеки. Можно было купить новостройку по очень выгодным ставкам, иногда даже от 1%! Ещё в этом году на рынок вышло много новых проектов. Когда появляется новый проект на первичном рынке, он естественно всегда дешевле, для того, чтобы собрать как можно больше покупателей. Когда дом уже близок к сдаче, эти же квартиры стоят на 15-20% дороже. Спекулятивный рост есть, например, на этапе старта продаж можно купить новостройку примерно за 90 тыс/кв.м., ближе к сдаче продать по 120-130 тыс/кв.м. Хочу сказать, что маржа от покупки новостроек все-таки сокращается, всего пару лет назад эта разница достигала примерно 40%.

Но есть такие проекты, которые на старте продаж выставлены сразу по завышенной цене. Например, жилой комплекс в Советском районе, застройщик объясняет такую цену тем, что они сразу ориентированы на конечного покупателя и хотят отсечь инвесторов. Пока люди к такому очевидно дорогому предложению настороженно присматриваются. Кому хочется ждать два-три года, когда за аналогичную сумму можно купить готовое жилье?

- Но ведь застройщику выгодно распродать все строящиеся квартиры как можно быстрее.

- Конечно, застройщик строит на деньги банка, который оказывает проектное финансирование. Банк дает застройщику деньги под проценты, и чем больше денег на эскроу-счете, тем ниже процентная ставка. Если застройщик привлёк 90% от всей суммы проекта, то банк выдает ему кредит под сумму 0,1%, то есть практически бесплатно. В связи с этим застройщику по-прежнему выгодно на старте продаж активно привыкать дольщиков.

Поэтому за два-три месяца до сдачи дома у застройщика, если это действительно хороший проект, уже всё продано. Остаются только неликвидные квартиры больших площадей.

- Что еще повлияло на рост цен на первичном рынке?

- Снижение ключевой ставки рефинансирования повлияло на ставки по банковским вкладам – они снизились до 3-4%. Держать деньги в банке стало абсолютно неинтересно, потому что полученный процент терялся из-за инфляции. Это второй фактор роста цен - люди свои деньги из банков стали перекладывать в недвижимость. Глядя на то, как квартиры растут в цене, побежали покупать квартиры.

Третья причина – на рынок вернулись инвесторы. Причем если раньше инвесторы покупали сразу 2-3 квартиры и больше, то сейчас мы увидели мелких инвесторов, которые покупают в ипотеку, на будущее или просто с целью сохранить деньги. Такие мелкие инвесторы – это люди, у которых есть свое жилье и свободные деньги, которые они решают вложить в новостройки. Если в 2018 году почти все инвесторы покупали за наличку, то теперь появился целый ряд инвесторов, которые берут в ипотеку квартиры в новостройке с целью сдачи в аренду. 

- На ваш взгляд есть еще потенциал для роста цен?

- Не думаю, что в 2021 году будет резкий скачок цен. С одной стороны,  некоторые застройщики будут предлагать скидки, для того чтобы конкурировать с инвесторами, купившими квартиры в этом году так как они  начнут продавать квартиры с небольшим дисконтом, ниже, чем в отделе продаж застройщика. С другой стороны высокая инфляция, рост стоимости стройматериалов, удорожание себестоимости строительства будут сдерживать цены на квартиры от снижения.

Большую роль будет играть ипотечная ставка на рынке, от нее многое зависит. Сейчас цены на жилье выросли, но ипотека упала, поэтому размер ежемесячного ипотечного платежа остался примерно таким же, каким он был, когда была процентная ставка высокая, а стоимость жилья ниже.

К тому же сейчас покупка в ипотеку или аренда квартиры примерно равны по затратам. Например, возьмем самый простейший вариант - однокомнатная хрущевка стоимостью порядка 2.7 млн.рублей. С первоначальным взносом 700 тысяч, вы берете 2 млн.рублей в кредит. Средний платеж по ипотеке будет порядка 15-16.000 рублей. Однокомнатная хрущёвка в аренду как раз и стоит около 15.000 рублей в месяц. Взяв ипотеку, человек платит те же самые деньги, но уже за своё жилье.

Именно поэтому многие арендаторы перебежали в ипотеку. Но спрос на аренду в связи с этим не падает, спрос остается на прежнем уровне. Казань всё-таки город студенческий, приезжает много молодых людей на учебу, многие в нашем городе и остаются. В Казани работает большое количество специалистов из других регионов страны. Официально в Казани проживает около 1,2 миллиона человек, но в реальности, думаю не меньше 1,5-1,6 миллионов.

- Как складывалась ситуация в 2020 году на загородном рынке недвижимости?

- На загородную недвижимость тоже был рост – примерно на 30% - то есть выше, чем на вторичном рынке. Первая причина роста цен - режим самоизоляции, люди в ожидании второй волны стали покупать дачи, дома эконом-класса, чтобы переждать непростое время за городом. Вторая причина - сельская ипотека. Этот продукт был очень популярен, когда один из банков только объявил о сельской ипотеке, в течение первых дней подали заявки на одобрение почти 200 заемщиков. Единственный момент в сельской ипотеке – длительный выход на сделку. Если при обычной ипотеке выход на сделку происходит в течение 1-5 дней, то при одобрении сельской ипотеки люди могли прождать даже полтора месяца.

И третья причина, на нашем рынке загородная недвижимость значительно дешевле, чем квартиры, хотя почти во всех регионах России наоборот. Например, двухкомнатная хрущёвка сейчас стоит порядка 3.3 млн.рублей. За эту же сумму можно купить дом эконом-класса в пригороде Казани, небольшой дом, но все таки значительно больше чем хрущевка. Безусловно, в загородной недвижимости многое зависит от места, но в целом, если у вас есть квартира, вы вполне можете рассматривать обмен на загородный дом. Я не так давно был в Челябинске, и мы обсуждали с коллегами цены на жилье. У нас цены на первичку выше, чем в Челябинске, а на загородную недвижимость на 30% ниже! Я думаю, именно на рынке загородной недвижимости еще возможен рост цен.

- Ваши ожидания от 2020 года оправдались?

- В прошлом году я давал интервью, где прогнозировал рост в пределах 10-15%, если не будет никаких глобальных потрясений. Я всегда это говорю, потому что ситуация в мире однозначно влияет на рынок недвижимости. Рост получился немного выше моих прогнозов за счет субсидирования ипотеки и реализации отложенного спроса во время режима самоизоляции.

Сейчас государство не напрямую, но регулирует рынок. Предположим, увеличат сейчас маткапитал до миллиона - это однозначно приведет к росту цен. Или например, начнут выдавать ипотеку под 5% на вторичку, начнется взрывной рост. Единственное, что может привести к снижению цен - увеличение ставки рефинансирования, которое повлечет за собой увеличение ставки по ипотеке. Например, если из-за действий государства ставка по ипотеке будет порядка 11 -12%, то это приведет к снижению спроса и падению цен. Кстати, такое уже было несколько лет назад.

- Чем запомнился 2020 год в Гильдии риэлторов РТ?

- В этом году, как и в предыдущих, мы активно работали, расширялись. Сейчас наша Гильдия по численности участников занимает третье место в России (крупнее только Екатеринбург и Гильдия риэлторов Московской области).

Главный вызов этого года связан с режим самоизоляции, мы учились работать по-новому. Но именно самоизоляция послужила толчком к изменениям. Например, благодаря этому режиму теперь документы в органы опеки можно сдавать через МФЦ. Если раньше подать документы в органы опеки можно было строго в приемное время  (они принимали только дважды в неделю в определенные часы и по предварительной записи, которой не всем хватало), то сейчас эта ситуация изменилась.

Второе важное событие – утверждение проф.стандартов риелторской деятельности, разработка и внедрение экзаменов, соответствующих новым стандартам. В результате в сентябре-октябре этого года мы начали сдавать экзамены, квалифицирующие риэлторскую деятельность. Сейчас сдали экзамен больше 100 человек из Гильдии. Процесс продолжается, но экзамен достаточно сложный, не все сдают. Так что, думаю, весь 2021 год все члены Гильдии постепенно будут проходить проф. квалификацию.  

В январе 2021 с одним из вузов Казани мы запускаем программу переподготовки на Агента недвижимости, соответствующую проф.стандарту, которая необходима риэлторам с непрофильным образованием. Это будет программа переквалификации, которая соответствует утвержденным стандартам риэлторской деятельности, длительностью 250 часов.

- Почти все агентства недвижимости, вошедшие в ТОП-10 нашего Народного рейтинга агентств недвижимости, состоят в Гильдии риэлторов.

- Это закономерно, причём список лидеров из года в год сильно не меняется. Так в принципе и должно быть, это подтверждает, что рейтинг действительно народный и достоверный. Мне понравилось нововведение Рейтинга этого года  - сбор отзывов о компаниях с Яндекса и Гугла, думаю, так мы получили более объективную картину. Единственное, конечно, хотелось бы, чтобы в следующем году эпидемиологическая ситуация улучшилась, и мы провели торжественное награждение лучших агентств недвижимости. Я поздравляю всех риэлторов, всех членов Гильдии и всех жителей республики с наступающим Новым 2021 годом! Удачи и успехов, крепкого здоровья и процветания!