Как не купить кота в мешке: проверка земельного участка перед покупкой

С приобретением земельного участка может возникнуть куда больше проблем, чем с квартирой или уже возведенной недвижимостью. И чтобы не купить кота в мешке, желательно как можно более тщательно проверить информацию как о самой земле, так и о ее нынешнем владельце.

Ведь даже на первый взгляд идеальный участок под застройку или ведение бизнеса, на деле может иметь множество градостроительных и правовых ограничений. Не говоря уже об отягощениях (например если хозяин указал землю в качестве залогового имущества).

Что позволяет установить проверка↑

Тщательная проверка приобретаемого участка в госреестрах дает возможность установить ее реального владельца, категорию земель, целевое назначение участка, его площадь, имущественные права третьих лиц (аренда и т.д.), а также проверить наличие или отсутствие действующих ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны вокруг объектов коммуникаций, инфраструктуры и т.п.).

Шаг 1. Проверка кадастрового статуса земли

Данные ЕГРН находятся в общем доступе. Вам нужно только перейти на сайт Росреестра. Всего пара минут и вы получаете доступ к полной, исчерпывающей информации по конкретному участку земли.

На что стоит обратить внимание:

●     Категорию использования земли;

●     Стоимость по кадастру;

●     Адрес;

●     Площадь;

●     Местоположение;

●     Кадастровый номер;

●     Данные о прилегающих к участку зонах особого назначения (если такие есть).

Для того, чтобы найти участок, понадобится ввести его кадастровый номер и точный адрес. Подобную информацию можно уточнить у продавца.

Важно отметить, что данные о площади земельного участка в большинстве случаев будут указаны с погрешностью. Обусловлено это низкой точностью проведения кадастровых работ. А значит скорее всего потребуется уточнение границ. То есть, нужно быть готовым к тому, что после более точного измерения площадь участка может измениться в рамках указанной погрешности.

Покупатель имеет полное право требовать проведение процедуры установки границ до заключения ДКП, поскольку в наших реалиях риск нарваться на не размежеванный участок достаточно высок. А это прямой путь к судебным спорам уже в ближайшем будущем.

Шаг 2. Проверка правового статуса

Выписка ЕГРН  позволяет узнать:

●     Кто является владельцем участка в данный момент;

●     Какие документы подтверждают право собственности на конкретный участок;

●     Находится ли участок в аренде, или указан как залоговое имущество.

Тщательный анализ всех документов, позволяет оценить прозрачность сделки, предусмотреть пути оспаривания права собственности в будущем. Этой информации будет достаточно для того, чтобы узнать, сможет ли продавец предпринять попытки отчуждения земли, и будут ли они эффективными. Кроме того, стоит ознакомиться с договором дарения, приватизационными актами, договором участника долевого строительства, свидетельством о наследовании.

Если на момент продажи участок в залоге или находится в аренде – обязательно попросите продавца предоставить все документы, которые являются основанием для конкретных ограничений.

Помимо выписки вы можете заказать справку о переходе прав на земельный участок. В случае, если он участвует в частных сделках стоит отказаться от приобретения.

Шаг 3. Проверка градостроительного статуса

До того, как сделать выбор в пользу покупки участка, настоятельно рекомендуем проанализировать ряд документов:

●     Генеральный план – ключевой документ планирования территории определяющий черту населенного массива. Требует обязательного утверждения;

●     ПЗЗ (правила застройки и землепользования) – данный документ содержит правила зонирования земельного участка, максимальную высоту возводимых зданий, соотношение застройки к общей площади, процент необходимого озеленения;

●     Проект планировки и межевания территории общественного пользования. Если сравнивать с генпланом и ПЗЗ, утверждать данный документ не обязательно;

●     Сопутствующие документы. В зависимости от участка их перечень может довольно сильно варьироваться. Так, вам может понадобиться: генеральный план СНТ, проект застройки территории, градостроительный план.

Далее, вам потребуется внимательно сопоставить данные из выписки полученной из ЕГРН с данными из градостроительной документации. Прежде всего, стоит обратить внимание на категорию использования земли для его дальнейшей эксплуатации (информация указана в ПЗЗ).

Шаг 4. Проверяем наличие градостроительных ограничений, определяем землю с особыми условиями эксплуатации

Далеко не каждый участок может быть использован под застройку ввиду ряда ограничений:

●     Земля является частью санитарно-защитной зоны, созданной вокруг крупного объекта или производства с целью снижения (компенсации) негативного воздействия на окружающую среду. К сожалению в ЕГРН отсутствует какая-либо информация о СЗЗ. Чтобы получить доступ к подобным сведениям придется обратиться в Роспотребнадзор;

●     Участок находится в зоне охраны водных объектов. Это может быть территория зоны затопления или подтопления;

●     Участок может располагаться вблизи железной дороги, сооружений связи, теплосетей и газопроводов, аэродромов, рыбоохранных зон, территорий, которые имеют статус "исторических поселений" и т.д.

Далеко не все перечисленные выше зоны отражены в документах ЕГРН. Получить информацию о них можно только в соответствующих органах.

Шаг 5. Проверяем надежность продавца, а землю на предмет судебных разбирательств

Разошлите запросы как по судам общей юрисдикции, так и по арбитражным.

Если интересующий вас участок земли разделен на несколько, и выписка показала наличие спора хотя бы по одному из них, то желательно проверить все.

Не лишним будет проверить надежность продавца, о наличии гражданских, уголовных дел можно узнать в базе ФССП. Здесь же можно получить данные о делопроизводстве по банкротству. Это крайне важно, поскольку если договор будет аннулирован (а сделать это можно в течение 3 лет), на плечи нового владельца земельного участка ляжет груз кредитов продавца.

Что нужно для безопасной сделки↑

До того, как вы заключите договор купли-продажи, желательно уточнить следующие вопросы:

●     Какая площадь участка в реальности? Провести анализ документации на участок, а лучше пригласите специалиста для проведения замеров и уточнения межевого плана. Это позволит понять сколько вообще земли будет вам доступно, есть ли наложение границ на соседние участки или прилегающие здания;

●     Возможно ли здесь строить дом? Наверно первое, что нужно уточнить при рассмотрении того или иного участка к покупке. Довольно рискованно приобретать участок без коммуникаций;

●     Сможет ли кто-то попытаться забрать вашу землю? Убедитесь в том, что никто кроме продавца не может иметь претензий на данный участок.

Покупать землю куда сложнее чем квартиру, нюансов масса и вы имеете все шансы приобрести себе головную боль. Чтобы все сложилось для вас максимально благоприятно, следует провести комплексный аудит участка.