Квартира за рубежом: реальные истории покупки

Покупка жилья за рубежом – шаг серьезный. Детали важны, тем более что нам, с нашими привычками и менталитетом, трудно понять без подготовки правила жизни в ином государстве, определить, что более, а что менее критично при выборе недвижимости. Поэтому интересен и полезен опыт тех, кто уже приобрел жилье в другой стране.

Некоторые наблюдения, хоть и относятся к определенной стране, вполне распространяются сразу на несколько государств Европы. Рассказывает Дмитрий из Санкт-Петербурга, владелец квартиры в предместьях Милана:

«Покупая жилье для себя, еще можно оперировать житейскими критериями «нравится – не нравится», но при покупке с целью инвестиций и/или для сдачи в аренду необходимо хорошо разбираться в ситуации на местном рынке.

В любом случае объект надо осмотреть лично: красочные картинки в каталогах могут «не показать» скоростную трассу под домом, «подменить» вид из окна на более привлекательный; и совсем уж невозможно без личного участия правильно оценить квартал или соседей по дому.

Я искал свою квартиру около года. К тому времени я очень четко представлял себе многие факторы. Я посчитал, что в таком городе, как Милан, на дорогу на работу неизбежно придется тратить час, так уж лучше жить при этом в маленьком городе, где воздух чище, а жизнь удобнее. Другой географический фактор, для меня довольно важный, – это близость гор: весь зимний сезон я катаюсь на лыжах. Так я и выбрал северные предместья Милана: от моего дома и до офиса, и до гор на машине примерно 40 минут.

Кризис повлиял не столько на цены (как раз цены на хорошие объекты мало изменились), сколько на готовность продавца «подвинуться», согласиться на скидку. Чем большую часть суммы покупатель готов выложить своими деньгами, а не в виде банковского кредита, тем охотнее продавец предоставит дисконт. Ситуация осложняется тем, что торг ведется через агента, а не напрямую. Отчасти поэтому, да и по многим другим причинам надо быть очень внимательным, заполняя бланк заявки на покупку в агентстве.

Покупатель должен держать ухо востро: надо выяснить личность продавца. В случае если это учредитель società di persone (то есть общества с неограниченной ответственностью), владелец бара или чего-то подобного, в случае его банкротства для вас есть риск лишиться покупки. Опасность существует до одного года со дня продажи.

Еще один важный момент – налоги на имущество, система которых в Европе довольно запутанная. Например, в курортных местах близость к морю или горнолыжным спускам может влиять на итоговую сумму налога.

Друзья из России спрашивали меня, практикуется ли в Италии «оплата по-черному», когда в бумагах проходит меньшая сумма, а в реальности – большая. Теоретически так можно уменьшить налогооблагаемую базу. Это всегда рискованно, а при покупке новостройки вообще опасно: если дело откроется (обычно при перепродаже объекта), придется выплатить не только разницу, но и изрядный штраф. Кроме того, сумма сделки вносится не вся сразу, а частями: 40% сначала и 60% при подписании контракта о покупке. Эти деньги покупатель теряет при отказе от сделки, а продавец в случае отказа выплачивает двойную сумму. Вот и думайте, хотите ли вы рисковать своими деньгами.

Сделка оформляется у нотариуса. И учтите, что агент не будет вас сопровождать. Я бы советовал выбирать нотариуса самостоятельно, а не соглашаться на предложенного агентом «своего» специалиста. Так спокойнее. Деньги вносятся банковскими чеками (assegno circolare), их максимальный размер – 50 тыс. (значит, их понадобится несколько для оплаты всей суммы). Происходит это во время подписания бумаг у нотариуса. Банковские ячейки или другие способы оплаты не применяются.

Иногда удается найти объект напрямую, без посредника. В этом случае лучше зарегистрировать предварительное соглашение (atto preliminare), так надежнее. Конечно, игры с декларированной суммой сделки после этого уже будут невозможны.

Состояние жилья прописывается в акте купли-продажи. Обычно объект еще раз осматривают в день подписания, перед тем как идти к нотариусу. Если к моменту подписания окончательных документов не закончены работы на объекте либо не вывезены какие-то вещи, дату подписания лучше перенести. Можно подписать отдельное соглашение, в котором будут указаны обязанности сторон. Если есть «недекларируемая разница», ее можно придержать до того светлого момента, когда объект будет готов к приему нового хозяина. Кстати, это не момент подписания бумаг у нотариуса, а дата внесения деталей сделки в соответствующие регистры».

Комментарий Ирины из Львова, так купившей квартиру в Риме: «Мою квартиру мне было несложно купить: у меня хороший стабильный доход в Италии, и в кредит я взяла только 20% (кредит легко было получить по той же причине). Единственное, о чем я немного жалею: я не догадалась подписать соглашение о выезде прежних владельцев. В результате еще полгода мне пришлось их «вытуривать», что несколько утомительно, если на руках нет нужных бумаг – все же живые люди, не выставишь же их на улицу».

Ольга из Москвы купила квартиру в Бодруме, Турция: «Сначала мы ориентировались на Анталью, что было ошибкой: все предложения агента вызывали у нас только разочарованные вздохи. Тогда агент предложил нам съездить в Бодрум. Мы к тому времени уже решили отказаться от покупки, но, чтобы не огорчать агента, заодно посмотрели пару объектов. Однако, увидев новый, только что выстроенный испанцами комплекс прямо на берегу моря, квартиру с удобной планировкой, мы, не сговариваясь, выдохнули: «Берем!» Сейчас мы проводим в Бодруме все свободное время и даже подумываем устроить там тренинговый центр, чтобы возить туда наших московских клиентов на занятия, благо в комплексе есть и гостиница, и конференц-зал. Оформление сделки не потребовало от нас особых усилий, но заняло некоторое время: мы внесли задаток в августе, а документы получили в январе».

Елена из Воронежа купила квартиру в Париже: «Мы решили покупать квартиру в новостройке, так мы сэкономили почти 7% от стоимости на оплате услуг нотариуса и смогли выбрать планировку и отделку помещений. К тому же часть кредита удалось взять на льготных условиях. С кредитом вышла забавная история: мужа, на которого оформляли ипотеку, отказались страховать – страховщикам не понравился анализ крови. Поэтому ему пришлось чуть ли не месяц сидеть на яблочной диете, регулярно ходить в сауну и заниматься спортом, чтобы пересдать все идеально, причем в другом банке и с другими страховщиками. Ничего, те остались довольны его состоянием здоровья, и мы смогли купить нашу квартирку. Убедившись в прекрасном состоянии здоровья, мы еще и ребенка завели, так что квартира как раз вовремя подоспела».

Марина из Санкт-Петербурга купила загородный дом в Техасе: «Наши питерские друзья не перестают удивляться, что весь дом мы построили из материалов, заказанных либо по интернету, либо по каталогам. В США издавна очень развита система «товары – почтой», грех не воспользоваться. Мы ни разу не были ни в одном строительном или мебельном магазине – зачем, когда все привезут на дом и поменяют, если что не так. Какая разница с нашими былыми ремонтами в Питере! Впрочем, хорошее знание питерских магазинов пригодилось, когда мы искали чугунную решетку для камина: чугунные предметы в США редкость, здесь даже сковородки передают по наследству, как великую драгоценность. Так что американских знакомых не удивляет, что чугунную решетку мы притащили на себе, а вот русские над нами посмеиваются».

Источник: Собственник