Идеальное мошенничество, которое… не удалось

Покупателя квартиры на рынке вторичной недвижимости ждет не меньше подводных камней, чем на рынке новостроек. Недаром само слово «риск» произошло от итальянского «риско», что значит «скала». Видимо, итальянские торговцы, несмотря на опыт и мастерство своих капитанов, частенько налетали на скрытые под водой скалы.

Недавно мне как юристу довелось столкнуться с мошеннической схемой при продаже квартиры на вторичном рынке. Особенность этой схемы состояла в том, что она была просчитана на семь ходов вперед, а каждое действие мошенников основывалось на хорошем знании действующего гражданского законодательства России. Вот как могла бы состояться эта мастерски продуманная, но неосуществленная криминальная сделка.

В конце прошлого года одна молодая женщина после развода с мужем решила приобрести себе отдельную квартиру. Благо к тому времени она имела сбережения в размере 1,9 млн руб. Ей даже удалось найти на эту сумму уютную «двушку» в Ногинске. Нужно сказать, что аналогичные квартиры стоили в этом районе не менее 2,1 млн руб. Однако это не настораживало потенциальную покупательницу, а, наоборот, вызвало у нее острое намерение приобрести именно эту квартиру. Был даже подписан договор с риелтором и выплачена ему небольшая сумма за услуги.

По истории желанной квартиры были представлены копии документов. Перечислим их в хронологической последовательности (от прошлого к настоящему) с комментариями. Итак, это были:
• копии очень давно составленных документов о приватизации квартиры;
• копия свидетельства о собственности нового образца (зеленого цвета) на имя гражданина Иванова;
• свидетельство о браке, согласно которому Иванов во время приватизации находился в браке со своей супругой Ивановой;
• заключенный четыре года назад договор купли-продажи этой квартиры с гражданином Петровым и семилетним ребенком Петрова (у покупателей доли были равные);
• копия генеральной доверенности с правом подписания договора купли-продажи, регистрации сделки и с правом получения денежных средств за квартиру, выданная на имя Ивановой – она продавала квартиру от имени мужа. Госпожа Петрова участвовала в сделке как представитель малолетнего покупателя, то есть своего семилетнего сына Петрова-младшего;
• копии свидетельства о браке супругов Петровых и свидетельства о рождении Петрова-младшего;
• зарегистрированный год назад договор дарения гражданином Петровым своей 1/2 доли на квартиру своему малолетнему сыну. Госпожа Петрова подписала даже при этом символический акт передачи ей собственным мужем как представителю ребенка Петрова-младшего 1/2 доли в праве собственности на квартиру;
• подписанное разрешение местного ногинского органа опеки и попечительства на продажу квартиры родителями малолетнего ребенка, супругами Петровыми.

Со слов потенциальной покупательницы, риелтор убеждал ее в том, что квартира приобретена продавцами более трех лет назад, что спустя три года никаких рисков нет и быть не может и что имеется разрешение органа опеки на сделку, поэтому договор о купле-продаже этой «двушки» в Ногинске без проблем пройдет государственную регистрацию.

А теперь внимание. Лично для меня существует жесткое условие покупки, многократно подтвержденное историями «кинутых» покупателей квартир, дорогих автомобилей, а также долей и акций в уставных капиталах обществ: «Никогда, нигде, ни у кого и ни при каких условиях не покупать у продавца по доверенности».

Можно спросить: «А при чем тут полномочия, ведь прошло больше трех лет со дня продажи этого объекта, да и квартира приватизирована в браке? Зачем тут вообще юрист нужен?» Однако полагаю, что именно упрощение сложного может иметь целью замаскировать обман, а особенно крупный.

В афере, как в шахматной партии, важна дебютная идея. В данном случае с ногинской квартирой дебютная идея заключается в том, что собственник вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя путем предъявления виндикационного иска, если имущество выбыло из его владения помимо его воли; при этом исковая давность на собственника не распространяется.

Еще пара юридических нюансов в поддержку дебютной идеи. Приватизированная в браке квартира не является совместно нажитым имуществом, а является собственностью того, кто ее приватизировал, то есть Иванова. Для подачи виндикационного иска (об истребовании имущества у добросовестного приобретателя) Иванову не обязательно иметь свидетельство о собственности на руках, достаточно заявить о своем праве собственности на квартиру.

Теперь представим, как разворачивались бы события, если бы Петровы продали квартиру.
1. Девушка покупает двухкомнатную квартиру в Ногинске у Петрова-младшего с согласия органа опеки. Право собственности девушки регистрируется, деньги уплачиваются супругам Петровым.
2. Далее в любой момент Иванов подает иск в Ногинский городской суд Московской области о признании его права собственности на квартиру. В иске он указывает, что на момент продажи его квартиры он сообщил своей жене Ивановой, что доверенность отозвана, а та продала квартиру без его ведома и помимо его, Иванова, воли. Весьма возможно, суд проникается к иску Иванова сочувствием и благосклонно внимает адвокату истца Иванова: срок давности по заявлению ответчика применить нельзя.
3. К участию в деле привлекают супругу Иванову, и та в унисон истцу Иванову сообщает, что да, доверенность Иванова была отозвана, о чем Иванов поставил ее в известность задолго до сделки, что за год до сделки они с Ивановым стали жить порознь, но ей крайне нужны были деньги для лечения (питания, отдать долг и пр.). Возможно даже, в деле по ходатайству истца появится письменное уведомление Иванова в адрес своей супруги об отзыве доверенности с подписью Ивановой в получении уведомления, или даже уведомление Иванова об аннулировании доверенности в адрес нотариуса, который ее оформлял.

Отстаивая в суде тезис «помимо воли», Иванову достаточно будет доказать, что в день заключения сделки он о ней не знал, сделку никогда не одобрял. Все последние годы Иванов жил у родственников в деревне (был в командировке, в тюрьме, у гражданской жены в Стерлитамаке и прочие варианты) и вот теперь вдруг узнал, что его квартира продана помимо его воли незнакомым людям, а ему никто ни копейки даже не передал.
4. Супругов Петровых суд также привлекает к участию в деле в качестве третьих лиц, но те в суд не ходят.
5. Суд удовлетворяет иск Иванова об истребовании квартиры у конечного добросовестного приобретателя.
6. Пройдя кассационную инстанцию и лишившись квартиры, покупательница приобретает право требования к супругам Петровым.
7. Покупательница обращается к Петровым за возмещением уплаченного по сделке, но перспективы дела для нее неутешительны. Не зря ведь семейка Петровых оформила 100% права собственности квартиры на Петрова-младшего.

Согласно п. 3 ст. 28 Гражданского кодекса, имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Доказать свою невиновность супругам Петровым не составит особого труда: сделка между Петровым-младшим и покупательницей оформлена и исполнена юридически безупречно!

Возможно также, что не состоится решение в пользу покупательницы еще и потому, что к моменту предъявления ею иска к Петровым выяснится, что вся семья уехала в неизвестном направлении и установить их место жительства не представляется возможным (варианты: переехали на постоянное место жительства в теплые края – к морю в Крым, в Израиль и пр.).

Таков возможный эндшпиль партии, задуманный нечестными на руку людьми. Но если на шахматной доске действуют строгие правила и все фигуры стоят перед глазами, то в жизни вариант с мошенничеством куда как более вероятен, поэтому клиент должен доверять своему правовому консультанту, принимая решение об отказе от весьма выгодной на первый взгляд сделки.

От покупки квартиры в Ногинске девушка отказалась. Она рассмотрела и приняла предложенный мною другой вариант за те же деньги: однокомнатная квартира площадью 50 кв. м в пятиэтажном доме по индивидуальному проекту в поселке по Новорижскому шоссе на берегу озера с видом на лес и поле. Помимо несравнимой с Ногинском экологии и скоростной автомагистрали, поселок обладает железнодорожной станцией в 300 метрах от новостройки. В этом же доме, зная изнутри положение застройщика в качестве корпоративного юриста фирмы, автор данных строк тоже купил квартиру, имея намерение воспользоваться материнским капиталом, но об этом в одной из следующих статей.

Источник: Собственник