250 миллиардов рублей на ипотеку – это ошибка

В 2010 году правительство РФ дополнительно выделит на поддержку ипотеки 250 миллиардов рублей. Девелоперы, риелторы и банкиры могут радоваться: спрос на жилье увеличится, это может оживить стройки. Аналитики могут критиковать: 250 миллиардов рублей на всю страну – это весьма небольшая сумма.

Но хочется сказать о другом. Безоговорочная ставка на ипотеку как способ решения жилищных проблем – это стратегическая ошибка.

Небольшое отступление. Семь лет назад я участвовал в исследовании на тему введения ипотеки в России. Заказчиком был Госстрой, финансировалась работа Всемирным банком. Изначально ставилась задача развивать ипотеку не по европейскому, а по американскому пути – с секьюритизацией и созданием рынка ипотечных ценных бумаг. Учитывая, что деньги платили американцы, другого ожидать и не приходилось.

Так вот, одним из результатов исследования был парадоксальный в общем-то факт: введение массовой ипотеки сделает жилье в России еще менее доступным. Логика такова: введение ипотеки разрушит баланс спроса и предложения. Спрос резко вырастет, а вот предложение не так эластично: строительство у нас монополизировано, при нынешней политике оно не сможет быстро нарастить объемы. В итоге доступные кредиты приведут к тому, что жилье при ограниченном новом предложении резко подорожает, и большинство людей от введения ипотеки проиграет. В наибольшем выигрыше останутся монополисты, владеющие землей, и девелоперы.

Результаты исследования очень не понравились заказчикам. Но в дальнейшем все произошло точно так, как и предсказывалось: быстрый рост цен, снижение доступности жилья и т. д. При этом банковские лоббисты напрочь заблокировали все конкурентные схемы: в Думе уже согласованный закон о стройсберкассах мистическим образом пропал из общего пакета о жилье чуть ли не в последнюю ночь перед голосованием.

Теперь о настоящем моменте. Сегодня делать ставку только на ипотеку – это глупость вдвойне.

Во-первых, цены на недвижимость в России и так оторвались от реальных доходов населения за предыдущие годы. Вбрасывать новые миллиарды в ипотеку – это надувать новый ценовой пузырь поверх старого.

Во-вторых, американская модель ипотеки трещит по швам в самой Америке. В отличие от России, в США все было намного лучше: большие объемы строительства (более 1 миллионов домов в год), высокие доходы населения, дешевые деньги и т. д. И все равно ипотека, сорвавшаяся с поводка и взвинтившая цены, даже в Америке рушит экономику.

Разворачивается настоящая трагедия: только в этом году более 3 миллионов американцев потеряют свое ипотечное жилье. Десятки миллионов живут в постоянном страхе: если они потеряют работу, то вслед за этим лишатся квартир и домов. Крупнейшие ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, занимающие половину рынка, не смогли выполнять свои обязательства и по сути были национализированы. От полного коллапса рынок недвижимости США удержали лишь многомиллиардные вливания из бюджета, но ведь он тоже не бездонная бочка. В общем «неожиданно» оказалось, что ипотечная система по-американски невероятно рискованна и близка к банкротству. В этой ситуации продолжать идти по американскому пути – это какой-то особый мазохизм. Делать ставку на американскую ипотеку – это идти путем, который гарантированно ведет в экономическую и социальную пропасть.

Классический русский вопрос: что же делать? Отбросить стереотипы и выстраивать новые механизмы. Ипотека по-американски – это не панацея и не единственная схема решения жилищного вопроса. Есть масса финансовых схем, которые позволяют строить, покупать и арендовать жилье, не раскручивая маятника цен.

Характерно, что в большинстве стран Европы рынки жилья оказались намного устойчивей к кризису. В Германии по-прежнему успешно работает система стройсберкасс. В Голландии большую часть рынка занимают жилищные ассоциации – общественные, бесприбыльные девелоперы, которые строят жилье, а потом сдают его в аренду или продают. В России прекрасный опыт накоплен в Белгородской области, где по невероятно дешевым ценам (100 тысяч рублей в рассрочку на 5 лет за участок в 15 соток рядом с городом) раздают землю для самостоятельного строительства. Там же бюджетники могут получить кредит под 1% (!) годовых в местном аналоге стройсберкасс. Работают, наконец, схемы жилищно-строительных кооперативов.

Впрочем, понятно, что отправить 250 миллиардов рублей банкирам на ипотеку гораздо легче и привычнее, чем выстраивать схемы социального жилищного рынка.

Источник: Собственник