Жаркое лето 2010: как закончился кризис в недвижимости

Несмелые прогнозы аналитиков о том, что летом 2010-го наступит стабилизация, не оправдались. Уже весной этого года ценовой тренд на рынке недвижимости пошел вверх. Но если в марте и апреле было много сомнений, что это не временные флуктуации, то в мае сомнений не осталось – это вполне уверенный рост.

Рост цены квадратного метра в Москве, как в долларах, так и в рублях, достаточно очевиден. В рублях цены с начала года выросли на 9-10%, пишет портал Metrinfo. Индекс irn.ru, вычисляемый в долларах, за год с мая 2009-го перерос свое значение более чем на $240, а по сравнению с минимумом, наблюдавшимся в октябре 2009 года, вырос более чем на $450, то есть набрал свыше 10%. Сейчас индекс составляет $4418 – это уровень начала 2008 года. Тенденция прироста цены, конечно, более спокойная, чем в 2008 году, но это точно не случайные колебания, а вполне уверенный рост.

Итак, уже можно говорить о том, что кризис пройден? Стоит посмотреть по сторонам и спросить не только аналитиков и риелторов (это все-таки люди заинтересованные). Прошлый рост начался с увеличения числа выдаваемых кредитов. СМИ и эксперты спорили, оказывают ли эти 10% кредитных сделок такое уж существенное влияние на рынок и стимулируют ли рост цен. Похоже, что были правы те, кто считал, что даже небольшое количество кредитных сделок важно для нашего рынка. Эти сделки позволяют «развязать» многие альтернативные цепочки и тем самым значительно увеличивают просто количество сделок.

Так что сейчас с ипотекой?

Банкиры считают, что кризис кончился, и более чем активно кредитуют население. В ряде банков уже образовались очереди к кредитным менеджерам, и они не успевают подписывать договора. Размеры кредитов несколько меньше тех, что выдавались до кризиса, но и цены на недвижимость снизились. Ставки, согласно индексу компании «Фосборн Хоум», сократились за апрель на 0,5% для кредитов в рублях, сейчас предложения банков колеблются в «коридоре» 11,20–14,25%, а один из участников рынка предлагает и вовсе 10% годовых при первоначальном взносе 50%. «Кредиты в долларах практически не дешевели, однако отсутствие движения в апреле вовсю компенсировано интенсивным снижением на протяжении нескольких месяцев раньше – минимальная ставка 9% зафиксирована еще в январе. Кроме того, банки стали активно предлагать программы с плавающими и комбинированными ставками: 7-9% для долларовых кредитов, 11,5–13,5% для рублевых», – рассказывают эксперты компании. В апреле, по сравнению с февралем, в «Фосборн Хоум» поступило на 80% больше заявок по подбору ипотеки, а количество сделок выросло на 40%.

Подтверждают этот факт и риелторы: «Во время финансового кризиса ипотечное кредитование в России вернулось на уровень 2002–2004 годов. Те, кто остались на этом рынке, а это, бесспорно, сильнейшие игроки, улучшают условия кредитования. Конечно, эти условия еще далеки от докризисных. Однако и сейчас можно найти интересные условия для заемщиков. В частности, наша компания на сегодняшний день сотрудничает более чем с двадцатью банками-партнерами. Это позволяет предложить клиенту различные варианты ипотечных программ и позволяет выбрать наиболее оптимальные условия для каждого потенциального заемщика», – комментирует Оксана Растрыгина, руководитель отделения департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья».

Ипотечные заемщики продолжают выказывать очевидное предпочтение кредитам в рублях – в апреле в российской национальной валюте выдано 80% ипотечных кредитов. « В долларах кредиты предпочитают брать на сравнительно короткий срок 5-10 лет и с плавающей ставкой, которая в апреле составляла 7-9% годовых, – отметила Виктория Ракова, генеральный директор «Фосборн Хоум». – Средняя сумма кредита на покупку недвижимости составляет от 2 600 000 руб. до 3 800 000 руб., но этот показатель в ближайшее время будет меняться».

Статистика сделок

Приятная новость от Росреестра по Москве: в первом квартале 2010 года заключено больше сделок, чем даже во вполне благополучном 2007-м. В столице в январе-марте 2010 года было зарегистрировано 14,9 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 65% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 10% больше, чем в 2007 году. Всего за первый весенний месяц в столице было заключено 6,9 тыс. сделок. Для сравнения: в марте 2009 года Росреестр зарегистрировал 4,4 тыс. сделок, в марте 2008 года – 6,2 тыс. сделок, в марте 2007 года – 5,9 тыс. сделок. В марте этого года по ипотеке было куплено 1609 квартир против 249 в марте 2009 года.

Подобный рост числа сделок традиционно сопровождается и ростом цен, и ипотечные квартиры тут лидируют. Статистика ипотечных сделок на рынке купли-продажи квартир при участии «Фосборн Хоум» свидетельствует, что от момента пика падения цен летом 2009 года до настоящего времени стоимость квадратного метра выросла на 20% с $3900 до $4880. Отметим, что заметное удорожание произошло именно в апреле, когда стоимость отдельных, высоколиквидных квартир на 90% вернулась к рекордному максимальному уровню лета 2008 года. Дело в том, что банки выдвигают более жесткие требования к квартирам, чем обычные покупатели, кроме того, квадратные метры, приобретенные с помощью заемных средств, как правило, не являются инвестиционными и приобретаются в качестве «жилья для себя», а отсюда повышенные критерии к выбору недвижимости.

«Всплеск покупательской активности на рынке жилья объясняется отложенным спросом, накопившимся в течение кризисного периода 2009 года, когда покупатели надеялись на снижение цен и выжидали момента достижения ценового дна, – считает гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. – Теперь, когда стало очевидно, что ценовая ситуация стабилизировалась, многие стараются совершить покупки именно сейчас, не дожидаясь начала роста цен».

«Со стороны потенциальных покупателей жилья в Московской области отмечена еще большая активность. Количество обращений сохранилось на уровне марта, в полтора раза превысив показатели апреля 2009 года и фактически достигнув докризисных значений. В данном случае, помимо прочих факторов, повышение покупательского интереса обусловлено тем, что в последние годы ассортимент вторичного жилья в Московской области заметно пополнился качественными предложениями в современных комфортабельных жилых комплексах. Средний уровень цен при этом остается более чем в 2 раза ниже столичного», – констатирует ситуацию в Подмосковье Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

Похоже, кризис кончился, во всяком случае в недвижимости. Прогнозов никто из аналитиков пока, осторожничая, не дает, но лето-2010 обещает быть жарким.

Источник: Собственник