Великая депрессия: почему затягивается снос пятиэтажек

Сегодня в Москве подлежит сносу почти 10% жилья. Однако девелоперы не спешат сносить старые хрущевки и строить на их месте новые дома, поскольку застройщику самому придется заниматься расселением жителей, сносом зданий, а также обновлением инфраструктуры. При этом спрос на хрущевки все падает, и некоторые строители считают расселение таких домов выгодным для себя.

Трущобы прошлых лет

Город-герой Москва хоть и столица нашей необъятной родины, но ветхого и аварийного жилья в ней хоть отбавляй. Ничего удивительного в этом нет. Программа сноса так называемых хрущевок (пятиэтажки, построенные во времена правления генерального секретаря КПСС Никиты Сергеевича Хрущева), стартовавшая в далеком 1995 году, до сих пор не завершена. Она буксовала и в лучшие времена. А тут еще пресловутый кризис.

В 1995-м площадь столичного жилого фонда в пятиэтажках сносимых серий составляла 25% (6,5 млн кв. м) от общего объема пятиэтажного жилья. На сегодня в общей сложности снесено 4,3 млн кв. м (1170 домов из 1722). Осталось снести еще 2,43 млн кв. м. В планах сноса на 2010 год значится 460,6 тыс. кв. м (122 дома), в 2011 году – 561 тыс. кв. м (153 дома), в 2012 году – 672 тыс. кв. м (179 домов). В 2011 году работы должны быть завершены в ЮВАО и ВАО, в 2012 году – в остальных округах. Всего в Москве около 205,3 млн кв. м жилья, из них порядка 36 млн кв. м приходится на пятиэтажки.

На текущий момент в столице насчитывается около 500 кварталов с пятиэтажками. Порядка 10% из них подлежит сносу. В будущем количество аварийных зданий будет уменьшаться, а на месте старых хибар власти обещают построить современное и комфортное жилье. Наибольшее количество ветхих домов сосредоточено на юге и востоке столицы. «Соответственно, доля пятиэтажек под снос существенно меньше в САО, СЗАО, ЗАО и ЦАО. Традиционно эти районы считались более престижными и поэтому застраивались более качественным жильем, которое в настоящее время именно реконструируется, а не сносится», – объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Он отмечает, что одно из первых мест по количеству депрессивных бараков занимает район Щукино. Причем еще недавно в лидерах была Пресня – более 1/3 всех строений имели деревянные перекрытия. Однако в связи с реализацией программы по реконструкции жилого фонда района здесь возвели как муниципальные объекты (на ул. Костикова, Мантулинской, Сергея Макеева), так и коммерческое жилье (в частности, несколько ЖК на Шмитовском пр.). Кроме того, здесь возводится самый амбициозный проект – ММДЦ «Москва-Сити». В целом районами, преимущественно застроенными 5-этажными домами сносимых серий, являются Кузьминки, Перово, Левобережный и другие. О сносе последней пятиэтажки первого периода индустриального домостроения отрапортовали в свое время Центральный (2005 год) и Южный (2006 год) округа. В нынешнем году этот список пополнил и Зеленоград.

Дешевые хибары

Что касается цен, то стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка $4,2 тыс. или примерно 121 тыс. руб. При этом цена «квадрата» в новостройке на 15-20% выше и оценивается примерно в 144-160 тыс. руб. (но можно найти новостройки экономкласса по цене 80-120 тыс. руб. за метр). «В последнее время мы отмечаем снижение спроса на хрущевские дома. Хрущевки не отличаются комфортностью: высота потолков всего порядка 2,5-2,7 м, в них плохая шумоизоляция и совмещенные санузлы. Также в этих домах отсутствуют лифты, чердаки и мусоропроводы», – аргументирует спад спроса Дмитрий Таганов. Он подчеркивает также, что сегодня объем предложения хрущевок очень невелик и составляет всего 3%.

По словам Евгения Галанкина, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», разница в стоимости квартиры в хрущевке и в новом доме может достигать 30-40% и даже больше. «На стоимость квартиры влияет не только тип дома, но его расположение, включающее такие характеристики, как удаленность от метро, престижность района и т. д. Получается, пятиэтажка пятиэтажке рознь», – уверен он. Например, в районе Перово в старом хрущевском доме на 2-й Владимирской улице можно приобрести 3-комнатную квартиру площадью 55 кв. м за 5,2 млн руб. А на Федеративном проспекте «трешка» площадью 75 кв. м продается за 8,1 млн руб. В то же время 3-комнатная квартира в Перово в хорошем 24-этажном доме площадью 93 кв. м обойдется покупателям в 15,5 млн руб.

На смену баракам

Понятно, что выселение жителей из депрессивных пятиэтажек предполагает их дальнейшее заселение в другие дома. Однако темпы нового строительства в 2009 году падали более чем стремительно и до сих пор не восстановились после кризиса. Более того, единственной преференцией, которую получают девелоперы, взявшиеся за подобные проекты, – это получение площадок под строительство. Иных льгот им не предусмотрено. А ведь застройщику самому придется заниматься расселением, сносом зданий, вывозом мусора и рекультивацией почвы. На все это потребуется немало времени и сил.

«Важно понимать, что проект, предусматривающий снос подобных объектов, предполагает серьезные обременения. Ведь с ростом этажности объекта увеличивается и количество семей, нуждающихся в расселении. Как результат, необратимо возрастает и нагрузка на начальный период, который является самым значимым», – предупреждает Дмитрий Таганов. Однако не все эксперты настроены столь скептически. «Снос пятиэтажек выгоден в большинстве случаев, поскольку, снеся «лежачий небоскреб», на его месте можно построить меньший по площади пятна застройки, но больший по общей площади новый дом. Это экономически выгодно», – считает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

В то же время решение о сносе или реконструкции того или иного строения принимается в зависимости от того, что это за здание. К примеру, срок эксплуатации хрущевок составляет всего 50-70 лет, тогда как срок службы кирпичных и монолитных объектов – порядка 100 лет. «Дома, до конца не выработавшие свой ресурс и подающие надежду, целесообразнее реконструировать, нежели сносить. Серьезный аргумент в пользу данного решения – экономия денежных средств, при условии если дом не устарел и просто нуждается в хорошем ремонте», – убежден Евгений Галанкин.

Впрочем, большинство девелоперов полагает, что процесс реконструкции – это, в целом, почти новое строительство, требующее значительных денежных вливаний. «Действительно, модернизация домов предполагает замену окон и всех инженерных коммуникаций, пристройку лифта и мусоропровода, утепление стен, сооружение пандусов для инвалидов. Так что в ряде случаев целесообразнее сносить дом, нежели его реконструировать», – резюмирует Евгений Галанкин.

Источник: Собственник