Прописка за городом: реальность расходится с законом

Прошло уже 2 года с того момента, как Конституционный суд принял, без преувеличения, историческое решение: было позволено прописываться на дачах. За эти годы накопилась определенная практика, однако беспроблемной такую прописку назвать не получается даже в качестве преувеличения. Разберемся, где, как и с какими сложностями можно прописаться за городом.

В первую очередь, должно быть оформлено право собственности на жилой дом, в котором вы собираетесь прописаться (оставим в употреблении этот устаревший термин, хотя юридически грамотно будет назвать эту процедуру регистрацией по месту жительства).

Для того чтобы дом был оформлен в собственность, в свою очередь, он должен быть сдан в эксплуатацию в БТИ. Чтобы достичь этой цели, потребуется выполнение следующих условий:

А) земля принадлежит категории сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, либо к землям поселения, с видом разрешенного использования ИЖС;
Б) дом соответствует требованиям СНИПов.
«Несмотря на то что СНИПы были отменены в 2010 году, БТИ продолжает требовать их исполнения. Особенно это касается СНИПов по котельным, требованиям ПУЭ (Правила установки электрооборудования) и СНИПов по размещению помещений (санузел не может без коридора выходить в гостиную и т. д.)», – поясняет Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood.

Как рассказывает руководитель проекта «Серебряная подкова» Илья Дискин, на этапе проектирования поселка в компании консультировались с районным отделением Федеральной миграционной службы, после чего сообщили результаты покупателям. В результате консультаций выяснилось, что прописаться на даче можно при выполнении следующих двух требований:

• Поселок находится в границах населенного пункта (есть теоретическая возможность прописаться и на землях сельскохозяйственного назначения, но для этого придется судиться с ФМС);
• На дом или строение сформирован поэтажный план БТИ.

«Второе условие необходимо для того, чтобы 15 человек не смогли приписаться в бараке площадью 20 кв. м. На самом участке, в отсутствие построенного и «сданного» БТИ дома, прописаться нельзя. Отмечу, что специальных требований к конструктивным элементам и качеству инженерных систем дома нет», – продолжает Илья Дискин.

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», перечисляет следующие требования, которые придется, скорее всего, соблюсти, несмотря на то что формально они не все являются обязательными:

1. Дом должен подходить для постоянного проживания, т. е. ограждающие конструкции должны удовлетворять строительным нормам по теплопроводности ограждающих конструкций, наличию постоянного отопления, электро- и водоснабжения и т. п. Большинство строящихся домов из камня (кирпич, пеноблок) и бетона удовлетворяет этим условиям.

2. Дом должен иметь однозначно определяемый почтовый адрес, который можно получить только на здания, расположенные в черте населенного пункта. «Земли сельхозназначения, к сожалению, в эту категорию не попадают. Следовательно, и прописаться на них фактически нельзя. Почтовый адрес, в свою очередь, можно получить только на объект законченного строительства, поэтому на участке, где нет дома или строительство только ведется, зарегистрироваться нельзя. Зато нет существенной разницы между получением прописки в приобретенном построенном доме или самостоятельным строительством объекта, разве что в последнем варианте придется самому «побегать» с оформлением прав собственности», – добавляет эксперт.

В качестве промежуточного итога можно отметить, что прописка на землях сельхозназначения все еще остается муторным делом, решаемым через суд, и малоинтересным для застройщиков поселков.

К слову сказать, ошибочным будет думать, что все подмосковные поселки пригодны для того, чтобы в них прописаться. «Большинство (около 80%) всех продающихся коттеджных поселков в Московской области (с подрядом и без) продаются на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому и прописаться там невозможно. Впрочем, большинству владельцев загородной недвижимости это и не требуется. Для постоянного проживания они имеют квартиру в Москве, в которой и прописаны. А, как известно, прописка в столице «выгоднее», чем в области за счет московских льгот, статуса жителя Москвы и т. п.», – говорит Григорий Алтухов.

«Малый процент коттеджных поселков строится на участках ИЖС. В большинстве статус земли позволяет садоводческое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Т. е. статус, не подразумевающий прописку», – подтверждает Дмитрий Ероскин, руководитель отдела загородной недвижимости АРИН.

А Александр Дубовенко приводит еще менее обнадеживающие данные: «Существуют коттеджные поселки, в которых до сих пор продают не реальную землю, а обещания сменить ВРИ (вид разрешенного использования), размежевать участок и оформить права собственности. В таких коттеджных поселках прописка будет возможна только после того, как девелопер выполнит свои обещания, – говорит эксперт. – Так как некоторые девелоперы на самом деле являются лендлордами, которые из-за кризиса вынуждены были пойти в розницу, они назначили цену, за которую невозможно выполнить эти обещания. Тем самым они не только обрушили рынок земли, но вскоре еще и спровоцируют волну обманутых дачников. Вспомните, когда «МММ» в свое время предлагал 100% за 1 месяц. Мог ли реальный банк с ними конкурировать? Конечно, нет. Очень похожая ситуация сейчас происходит в некоторых участках без подряда».

В следующих материалах мы расскажем:
• О том, как не стать обманутым дачником
• О том, можно ли прописаться в недостроенном доме
• О том, есть ли разница при прописке, если дом куплен или построен на участке самостоятельно
• О том, какие документы собирать и куда их нести

Источник: Собственник