Оценка квартиры в Москве: почему одно и то же стоит по-разному?

Недавно «Собственник» писал о том, как выставить квартиру в рекламу. Однако тут же возникает вопрос, какой ценник указывать в рекламном объявлении: реальный или завышенный, чтобы поторговаться? Или заниженный, чтобы привлечь побольше клиентов? Вообще, как правильно оценить квартиру и узнать, какие критерии сегодня «правят рынком»?

Такие разные метры

Если на рынке аренды чаще всего указываемые суммы занижаются, то при размещении объявлений о купле-продаже (особенно на вторичном рынке) хозяева, инвесторы или их представители-агенты способны завысить ценник. Наиболее безбоязненно это делалось, конечно, до кризиса, когда раскупали практически все, что предлагалось.

Сегодня покупатель стал более разборчив и взывает к голосу разума. «Если ориентироваться только на рекламные источники, то реального положения цен на рынке недвижимости можно и не понять», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости Great Reality Наталья Ракова. На самом деле в столице цены на квартиры в домах, пусть даже расположенных в одном районе и на одной улице, построенных примерно в один и тот же период и в одинаковом архитектурном стиле, могут различаться довольно существенно.

Взять, например, Котельническую набережную. Человеку неискушенному может показаться, что здесь, в центре, цены на жилье в старых домах примерно одинаково высоки, особенно если обеспечен вид на реку. Но не тут-то было. Например, в доме №33 (построен в брежневские времена, дом ЖСК Минфина) цены за 1 кв. м достигают $5-6 тыс. А в более старой, но зато знаменитой высотке, дом №1/15 (1938-52 годы постройки), цена метра уже куда выше – до $11 тыс. Дело в том, что в доме №33 практически нет двора, а сам дом панельный. Второй же объект, помимо того, что выделяется архитектурным обликом, имеет собственную инфраструктуру: магазины, банки, почтовое отделение, кинотеатр «Иллюзион» и большой внутренний двор с гаражами. Плюс приятный бонус в виде именитых соседей и исторической атмосферы, окутывающей дом.

В то же время в два раза дороже продаются апартаменты в доме «без истории» – современном монолитном жилом комплексе на Пречистенской набережной Course House (дом №17/19). Здесь цена метра достигает $20 тыс. По сравнению с этим объектом почти все плюсы «сталинок» превращаются в минусы, а вид на реку остается и стоит очень дорого. Этот дом отличается закрытой территорией, небольшим количеством квартир (их здесь 40), возможностью перепланировки и отделки апартаментов под свой вкус. Также «набивает цену» и местоположение – это кварталы раскрученной «Золотой мили». Впрочем, ценник показывает, что люди готовы за вид на памятник Петру Первому и ЦДХ платить в два раза дороже, чем за вид на Кремль.

В этом и состоит фокус грамотной оценки: найти потребителя и выставить ему адекватную, по его мнению, цену.

В этом отношении не лучшие примеры – объекты на Хамовническом валу, жилой комплекс на Андреевской набережной, 1, и некоторые квартиры в домах на Фрунзенской набережной. Так, цены на Хамовническом валу практически всегда завышаются: влияет статус места (Хамовники – один из самых престижных районов столицы), близость набережной. Но при этом замалчивается наличие буквально под окнами домов Третьего транспортного кольца. Точно так же переоценен ЖК «Грин Хиллс» на Андреевской набережной, стоящий буквально вплотную к ТТК, что не мешает ему называться элитным комплексом; квартиры здесь предлагаются по цене $8-10 тыс. за метр. На Фрунзенской набережной цены могут завышаться из-за «исторической составляющей»: так, одна из квартир была выставлена в рекламу по цене $26 тыс. за метр, но спроса на нее так и не нашлось.

От цены – к качеству

Все попытки выработать более или менее понятный и логичный классификатор жилья до сих пор разбивались о несколько препятствий: реальное качество жилого фонда, желание заработать на квартирах больше разумного, доводы покупателей и аналитика рынка. Так, по большей части цены на жилье в Москве – это некий абстрактный показатель, который практически ничего не говорит о качестве самого жилья. «Девелопер очень часто не видит свои объекты в рынке, не может определить конкурентное окружение. Он определяет только стоимость квадратного метра, хотя это тупиковый путь», – говорит заместитель генерального директора компании «Гута Девелопмент» Анна Миронова.

Вице-президент компании «Система-Галс» Дмитрий Зиканов подчеркивает также, что границы между «экономом» и «бизнес-классом» сместились и в ценах, и в качестве, но по-прежнему «некоторый бизнес-класс выглядит как не самый хороший эконом». Мнение эксперта отражает тот факт, что классность жилья завышается, несмотря на многие негативные факторы, способные существенно понизить стоимость метра и объекта в целом.

«Идеальной классификации не существует, нужна хоть какая-то», – признает генеральный директор холдинга «Миэль» Григорий Куликов.

Миссию выработать «хоть какую-то» классификацию взял на себя портал Urbanus.ru – компания намерена разработать премию в области городской жилой недвижимости Urbanus Awards. Соответственно, объекты, претендующие на получение премии, должны будут соответствовать заявленному классу жилья и станут оцениваться по множеству критериев.

Разработчики премии предложили следующие категории для оценки:
— местоположение,
— архитектурное решение,
— тип дома,
— проектные решения,
— техническое оснащение,
— количество квартир,
— набор квартир (например, не более 10% однокомнатных квартир в бизнес-классе),
— площади квартир,
— территория дома,
— подземная парковка,
— охрана,
— средства коммуникации (телефон, Интернет),
— внутренний сервис,
— репутация застройщика.

Эксперты рынка, входящие в жюри премии, в принципе пришли к согласию в том, что объекты, награжденные в той или иной номинации, будут являться если не эталоном, то наиболее близким к нему образцом определенного класса жилья. Вот только перечисленные выше критерии оценки каждого класса жилья пока вызывают множество разногласий и будут дорабатываться. Пока же даже профессиональные оценщики находятся в затруднительной ситуации. «Оценщик вынужден играть в начатую риелторами игру – «придумай, обоснуй и присвой класс рассматриваемому объекту сам».

Таким образом, на первое место при оценке жилой недвижимости выходит именно сопоставление конкретных имеющихся на рынке объектов по всем имеющимся у объекта характеристикам. Кроме того, в стандартах оценочной деятельности нет требования учета несуществующей классификации жилья. То есть оценщик сам вынужден анализировать все факторы, определяющие принадлежность жилого объекта к классу недвижимости, и, сопоставляя эти факторы и внося корректировки, получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Конечный результат зависит от опыта оценщика и всегда субъективен», – прокомментировал руководитель российского офиса оценочной компании Swiss Appraisal Роман Чибисов.

Руководитель проекта Urbanus.ru Джамиль Гусейнов выразил надежду, что премия (до оглашения номинантов остается полтора года) поможет в будущем ориентироваться потребителям на рынке жилой недвижимости. Пока же, согласно опросу «Собственника», покупатели по-прежнему выше всего ценят близость будущего жилья к метро (17,7% опрошенных) и рассчитывают, что жилье будет «побюджетнее» – конечная стоимость квартиры важна для 53% респондентов.

Источник: Собственник