Арендный бизнес в России: от расцвета до заката

С Ириной Могилатовой, генеральным директором компании Tweed, мы поговорили о том, как и для кого начинался арендный бизнес в России, почему он так и останется нецивилизованным и кому все-таки выгодно заниматься сдачей квартир в аренду.

— Что такое элитная аренда? Существует ли она как класс сегодня, или это вопрос позиционирования?

— Арендный бизнес в элитном сегменте пережил свой расцвет до кризиса 1998 года. В этот период именно как бизнес аренда элитного жилья развивалась очень активно.

Допустим, есть хороший дом в центре, в нем живут бедные люди, которые сами ремонт не могут сделать. И за дело брались иностранцы. Я примерно представляю, какие из агентств с международным именем из тех, что сейчас работают в Москве, этим занимались лет 15 назад. Итак, основными действующими лицами были иностранцы – американцы, англичане, которые приехали сюда чуть ли не с десятью долларами или фунтами в кармане. И в нашей «мутной воде» пропагандировали свои взгляды. Они составляли с жителями старых домов в центре контракт: жильцами делается ремонт «европейского уровня», а квартира находится в распоряжении этих самых экспатов. Они сдают квартиру в аренду 5 лет, после чего владельцы квартиры получают ее назад – но с очень хорошим по тем временам ремонтом.

— Фактически, именно экспаты создали московский рынок аренды 15-20 лет тому назад?

— В 90-е был огромный приток иностранцев в Москву, они и создали спрос на арендное жилье, практически с нуля: у нас в стране исторически не принято снимать жилье, нормой, к которой надо стремиться, является собственная квартира. Раньше у нас по конституции каждый человек имел право на жилплощадь. Поэтому жилплощадь была у всех, не важно где и какая, сколько метров, коммуналка или нет… Но жилплощадью люди были обеспечены. У нас не было бездомных. Это сейчас (90-2000е), когда разрешили продавать квартиры, возникла прослойка лиц без определенного места жительства. До этого все жили в чем-то своем.

Культура нашей страны не предполагала, что ты живешь, снимая чужое жилье, как, допустим, в Европе. Там же очень много народу живет в доходных домах; есть много домов, которые принадлежат одной конкретной семье, для которой это бизнес, а остальные семьи арендуют жилье. На Западе арендные контракты прописаны очень жестко: там не могут выселить без причины, сказав, что завтра квартира нужна самому, не могут ни с того ни с сего поднять арендную ставку, и т.д.

В Европе не найдешь семью, которая живет вместе с родителями. Молодые поженились, они сняли себе квартиру, живут отдельно. Исторически так принято. У нас считается нормальным, что вместе с родительской семьей живут две взрослые дочери, которые сами замужем, у них свои дети. Все они живут вместе, дружно.

В общем, потребители на нашем рынке арендных квартир в основном иностранцы, имеющие определенные пожелания по качеству ремонта, которые в течение нескольких лет никто, кроме тех же иностранцев, выполнить не мог. Вот тогда и возник арендный рынок, а постепенно появилось и понятие «арендный ремонт». Это ламинат (в лучшем случае — дешевый паркет), крашеные стены, бытовая техника, оборудованная кухня. Вот классическая арендная квартира. В ней не нужно никаких мраморных ванн, архитектурных изысков – спрос на излишества невелик.

Конечно, существуют дорогие элитные квартиры в аренду. Большинство из них не планировались как бизнес, их очень мало, они стоят достаточно больших денег, ставка может доходить до 40-50 тыс. долл. в месяц. И целевая аудитория у этого предложения очень мала и специфична – снимают такое жилье богатые русские по каким-то своим стечениям обстоятельств. Таких квартир 3-5% от всего арендного рынка.

— Наверное, компания, реализующая элитный дом, вряд ли с распростертыми объятиями продаст дорогую квартиру человеку, который будет ее сдавать?

— Человек же не заявляет, что он будет делать со своей квартирой. Он купил квартиру, прошло какое-то время, сделал в ней ремонт. У него изменились обстоятельства, он уехал жить в Лондон, например. Если он захочет сдать эту квартиру кому-то в аренду, кто же ему запретит?

— Но это все-таки единичные случаи…

— В арендном бизнесе нет массовости, потому что этот бизнес имеет срок окупаемости порядка 13-15 лет. Зачем людям замораживать на такой долгий срок свои деньги?

— 13-15 лет – для дорогой недвижимости?

— Нет, вообще для любой недвижимости. Поэтому сдаваемых в аренду квартир в новых дорогих домах крайне мало: 3-5% от всего арендного рынка находятся в в элитных домах с подземными паркингами, в центре Москвы.

Кто сдает квартиры в аренду? Это люди, которые имеют квартиры в старом фонде в центре, сделали там какой-то более-менее приличный ремонт, съехали в Бибирево, а на арендные доходы они живут.

Квартира, которую люди будут снимать в аренду, должна находиться в доме, где сделано минимум 50% ремонта. Эти дома можно пересчитать по пальцам. Новый Арбат, 29, например. Там четыре этажа было арендного бизнеса, которым занималась компания «Манежная площадь». Сделали недорогие арендные ремонты и где-то лет 5 сдавали это все аренду. Потом в компании решили, что им это все не нужно, и гораздо проще все продать, взять деньги и вложить их в более выгодное дело.

В принципе, арендный бизнес выгоден сейчас только для тех, кто имеет квартиру в центре, худо-бедно потратил 20 тыс. долл., чтобы ее отремонтировать и еще 20 тыс. долл., чтобы ее обставить, и переезжает, условно говоря, в Марьино. Это люди, которые не вкладывались в покупку квартиры, то есть уже эту квартиру имели. К примеру, внуки, которым от бабушки досталась квартира, они ее сдают, а сами живут на эти деньги. Вот что такое арендный бизнес в нашей стране. Такого, чтобы люди выкупали квартиры, ремонтировали их и сдавали в аренду – у нас нет. Это невыгодно и как бизнес бесперспективно.

— Получается, аренда элитного жилья – это скорее единичные случаи?

— Смотря как подойти к определению. Если идти от местоположения и ставки, получится большая цифра, а если от строгих критериев – максимум 5%. Элитная квартира в аренду должна находиться в новом доме, с подземным гаражом. Все остальное — спорно.

У меня дочь учится во французской школе. Эта школа находится на Чистых прудах, где сдаются целые старые дома, из которых выехали жители. Во всем доме живут одни французы, и они все живут в аренду. Но дом такой… как сказать, ну вот когда заходишь в лифт, думаешь, доедешь или нет…

Источник: Собственник