Зачем и как согласовывать перепланировки в квартирах и нежилых помещениях в г. Казани

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка - это изменение конфигурации помещения, проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением размеров помещений, их функционального назначения, перестановкой инженерного оборудования, а также требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения»).

В принадлежащем Вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием - если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома. Именно из-за наличия этого условия, перепланировка превращается из процесса улучшения жилищных условий в долгосрочную бумажную волокиту, связанную с получением разрешительной документации.

Зачем согласовывать перепланировку

При несогласованной перепланировке квартиры, не зафиксированной в поэтажном плане, владелец теряет одно из основных прав собственности - право распоряжения. Продать, подарить или обменять такую квартиру не возможно. Получить кредит в банке под залог квартиры, или передать квартиру по наследству не удастся.

А органы исполнительной власти при обнаружении незаконной перепланировки могут предпринять действия вплоть до обращения в суд, с исками о продаже с публичных торгов помещений находящихся в собственности граждан. По закону при переустройстве помещений не допускаются мероприятия, нарушающие строительные, санитарно - гигиенические, экологические, эксплуатационные и технические нормы, действующие для жилых помещений. Не допускаются также мероприятия, влияющие на архитектурный облик домов.

Порядок получения разрешения на перепланировку

Для оформления перепланировки требуется много документов, сил, времени и желания. Про огромные очереди и срок действия справок вообще лучше не говорить.
В соответствии с п 2. ст.26 ЖК РФ для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет соответствующий отдел местной администрации следующие документы:
1) заявление о переустройстве и перепланировке по форме №266 от 28.04.2005г.,, утвержденной Постановлением правительства РФ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства перепланировки жилого помещения, включающий согласование проекта с санитарно-эпидемиологической станцией;
4) технический паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Следует отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеперечисленных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов в срок не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

Отметим, что в случае отказа администрации района в перепланировке, заключение органа можно обжаловать в суде.

После выполнения самих ремонтно-строительных работ производится приемка помещения комиссией с подписанием Акта о произведенном переустройстве. Затем, на основании Распоряжения, Акта приемки необходимо вызвать техника БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения, также изменения вносятся и в свидетельство о праве собственности.

Узаконивание перепланировки

Зачастую перепланировка квартиры уже была проведена, но согласовать ее забыли. В данном случае необходимо узаконить, то есть легализовать перепланировку. Процедура оформления такой перепланировки по сути ничем не отличается от новой проектируемой перепланировки.

Отличие согласования перепланировки от её легализации состоит в том, что при легализации приёмочная комиссия может потребовать выборочного вскрытия некоторых элементов, и в случае обнаружения несоответствий с предоставленным проектом, комиссия может потребовать переделку.
Проблем с легализацией перепланировки не возникнет, в случае, если все строительные работы были произведены с соблюдением действующих санитарных и строительных норм и стандартов. В ином положении, каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

В общих чертах такой процесс как легализация перепланировок состоит в следующем: Собственник недвижимого имущества должен получить и оформить справку из центра технической инвентаризации, в которой указывается характер перепланировки. Для получения данной справки необходимо предоставить технический паспорт помещения, собственный паспорт, правоустанавливающие документы на помещение, и копии всех этих документов.

После предоставления документов сотрудник ЦТИ проводит экспертную оценку произведённых изменений и оформляется справка, срок оформления составляет от трех до шести месяцев.

Помимо этого, заинтересованное в легализации перепланировки лицо, должно получить заключение городского архитектурно-инженерного центра по факту перепланировки помещения, санитарно-эпидемиологическое заключение, экспертное заключение, согласие соседей, затем документы подаются в соответствующий отдел местной Администрации. В случае если Администрация отказывает в узаконении перепланировки, нужно обратится в районный суд с заявлением о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии.

В заключение стоит отметить, что если вы думаете, что нет необходимости согласовывать перепланировку, то не питайте иллюзий, все ваши заблуждения начинают всплывать в самый щекотливый момент, при продаже, дарении, вступлении в наследство и т.д. Дабы не сталкиваться с неприятными сюрпризами, обращайтесь к профессионалам, которые знают о перепланировке помещений всё.

Статья подготовлена при участии юристов агентства недвижимости «Вершина» и Владислава Хорочкина, директора агентства недвижимости «ЮрЦентр»
Источник: газета «Рынок недвижимости. Казань и Татарстан» / www.rn-kazan.ru
Автор: Лейсан Нурмухаметова