Черные риелторы. Как не стать их жертвой?

У многих народов черный цвет ассоциируется с темными силами, представляется цветом опасности и чего-то не совсем приятного. Выражение «черный маклер» так же не несет в себе ничего позитивного и определяется как риелтор, работающий в одиночку и не имеющий никаких соответствующих сертификатов, предлагающий обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости, но не гарантирующий выполнение своих обязательств. Цель "черного" риелтора - обмануть своего клиента.

Сразу определимся: необходимо отличать работу частного маклера от менеджера агентства недвижимости. Квалификация последнего, как правило, подтверждается полученным опытом и различного рода документами (сертификаты, грамоты, удостоверения) подтверждающими профессионализм сотрудника агентства. Качество работы риелтора зачастую не зависит от каких-либо психофизических характеристик, но при встрече необходимо обратить внимание на некоторые особенности как, например, ясность осмысления ситуации, грамотная речь, опрятный внешний вид.

Так называемые "черные риелторы" используют в своей работе откровенно криминальные схемы, связанные с незаконным выселением людей и распоряжением их имуществом. Также не стоит забывать, что особо опасные "черные риелторы" работают не только в одиночку, но и объединяются в преступные группы, в которые могут входить так же нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате их деяний, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев — и жизни. Еще с 90-х годов прошлого столетия во времена нестабильности и прочих разгулов преступности стали совершаться первые тяжкие преступления против граждан с участием так называемых "черных риелторов". Сегодня для некоторых слоев нашего населения, жилье - это единственная реальная ценность, при том, что стоят эти квадратные метры миллионы рублей. Квартиры и дома, пусть даже самые плохонькие, еще долгие годы будут притягивать алчные взгляды преступников.

Группа риска

Наиболее часто в руки "черных риелторов" попадают те, кто не могут самостоятельно защищать свои интересы. Это могут быть одинокие пенсионеры и граждане с психическими расстройствами, люди, ведущие асоциальный образ жизни, то есть нигде не работающие, злоупотребляющие спиртными напитки или наркотиками, в большинстве случаев не имеющие близких родственников, но имеющие жилплощадь.

Но необходимо помнить, что жертвой "черного риелтора" может стать почти каждый. Причиной тому может стать юридическая безграмотность, невнимательность при подписании документов, или безответственность в выборе посредника – то есть обращение к малоизвестным и не проверенным риелторам и агентствам.

Схемы в разрезе

Арсенал преступных схем и приёмов одурачивания граждан у "черных риелторов" богат и разнообразен. Тут и незаконная приватизация, и различные способы "устранения" владельца приватизированного жилья, и реализация квартиры одновременно нескольким клиентам, и фальсификация документов, и утаивание от потенциального покупателя негативной информации о квартире, и даже внезапное бегство с места совершения сделки "с чемоданом денег". Обычные расходные материалы "чёрного маклера" - поддельные паспорта и печати, просроченные доверенности и т.п. Те мошенники, что выбирают своими жертвами социально незащищенные слои общества, действуют по одним схемам, те, кто ориентируются на среднестатистических граждан, действуют по другим.

В первом случае, самая распространенная схема заключается в том, чтобы найти объект мошенничества, у которого можно без труда незаконно изъять личные документы, заставить подписать необходимые доверенности и договора. Такими объектами становятся алко- и наркозависимые, психически нездоровые, и просто престарелые люди. Подписывая документы, они лишаются своих квартир, а иногда и жизней. Также разыскиваются люди с большими задолженностями за коммунальные услуги, которым предлагается оплатить их долги и разменять проблемную жилплощадь на меньшую и подешевле, а разница в суммах должна перейти к агентству в качестве оплаты за предоставленные услуги. Но на деле рассчитывать на достойное обменное жилье обманутым гражданам не приходится. Как правило, вместо обещанного домика в деревне, люди получают полуразрушенные сараи, а мошенники их квадратные метры.

В других случаях, когда жертвами становятся среднестатистические граждане, все не так криминально, но не менее опасно. Основной целью мошенников здесь является получение быстрого дохода, легкого заработка. Разница между "черными риелторами" и добросовестными агентствами в том, что "черные риелторы" за сложные обмены, где нужно много работать, чаще всего не берутся.

Будьте внимательны, после осмотра квартиры, если покупателя все устраивает, риелтор требует задаток. Обычно это сумма в пределах 50-100 тысяч рублей, она входит в стоимость квартиры. Если с вас требуют задаток гораздо большей суммой – это повод задуматься о чистоте сделки. Обычно риелторы проводят все операции в своем офисе, когда покупатель передает задаток продавцу, заполняется соглашение о задатке, именно в агентстве проводится вся документация с подписями и печатями. "Черные риелторы" могут оформлять задаток где угодно - и в квартире, и в машине, и в третьем агентстве, работником которого они не являются. При этом никаких документов с печатями не оформляется, взамен человеку дают обычную расписку, в которой говорится, что гражданин получил задаток за квартиру, после чего мошенник может просто пропасть. Если же "черный риелтор" все-таки доведет сделку до конца, то, скорее всего у купленной вами квартиры не будет проверена юридическая чистота документов, и в дальнейшем с такой жилплощадью могут возникнуть проблемы.

Как по закону

Основные статьи Уголовного Кодекса РФ, которые нарушаются "черными риелторами":

• Похищение у гражданина паспорта (ч. 2 ст. 325 УК РФ).
• Подделка официального документа (ч. 2 ст. 327 УК РФ).
• Использование заведомо подложного документа (ч. 3 ч. 327 УК РФ).
• Мошенничество (ст. 159 УК РФ), то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
• Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ) под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких.
• Побои (ст. 116 УК РФ). Нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших кратковременное расстройство здоровья или незначительную стойкую утрату общей трудоспособности.
• Истязание (ст. 117 УК РФ). Причинение физических или психических страданий путем систематического нанесения побоев либо иными насильственными действиями, если это не повлекло причинение средней тяжести или тяжкого вреда здоровью.
• Убийство (ст. 105 УК РФ), то есть умышленное причинение смерти другому человеку.
• Кража чужого имущества (ст. 158 УК РФ).
• Уничтожение чужого имущества (ст. 167 УК РФ).
• Похищение человека (ст. 126 УК РФ).
• Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1 УК РФ). Финансовые операции и другие сделки с денежными средствами или иным имуществом, приобретенными лицом в результате совершения им преступления, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом, совершенные в крупном размере.
• Присвоение или растрата (ст.160 УК РФ), то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному.
• Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ).
• Организация преступного сообщества (ст. 210 УК РФ) (преступной организации) в целях совместного совершения одного или нескольких тяжких или особо тяжких преступлений, либо руководство таким сообществом (организацией) или входящими в него (нее) структурными подразделениями, а также координация преступных действий, создание устойчивых связей между различными самостоятельно действующими организованными группами, разработка планов и создание условий для совершения преступлений такими группами или раздел сфер преступного влияния и преступных доходов между ними, совершенные лицом с использованием своего влияния на участников организованных групп, а равно участие в собрании организаторов, руководителей (лидеров) или иных представителей организованных групп.
• Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами (ст. 202 УК РФ). Использование частным нотариусом или частным аудитором своих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства.

Техника безопасности

Обычно человек обращается к риелторам один-два раза в жизни, и одна из основных его задач - проявить максимум внимательности, чтобы сохранить свое благосостояние. При этом лучше хорошо заплатить за качественные услуги специалиста, чем еще больше денег оставить мошенникам.

Стоит понимать, что, обращаясь к частному маклеру, без полного документального и юридического сопровождения, клиент рискует своей недвижимостью. Процесс купли-продажи специфичен, и специалист должен понимать, что ответственность за судьбу клиента и его недвижимость на его плечах. Нельзя сказать что, обращение к частному маклеру дешевле, чем в агентство недвижимости, комиссия почти одинакова, но, обращаясь к последним, клиент тем самым ограждает себя от лишнего беспокойства за свое жилье.

Существует сложившийся рынок риелторских услуг в г. Казани, где работает достаточное количество агентств недвижимости, которым доверяют клиенты.  На сайте www.reportal.ru вы можете ознакомиться с народным рейтингом агентств недвижимости г. Казани. Конечно, громкое имя не может быть полной гарантией безупречности предстоящей сделки, поэтому, даже обращаясь в серьезные агентства, не забывайте о своей бдительности.

Дотошно читайте все, что подписываете, а лучше - пригласите независимого юриста.

В договоре должно быть точно оговорено, какие услуги, в каком объеме и в какие сроки обязуется предоставить вам агентство недвижимости. Чтобы не возникало споров о том, какая часть работы выполнена, в договоре следует обязательно указать, какое действие сколько стоит — например, сбор документов для сделки, показ квартиры, ее реклама и т. д.

Продавцам квартир стоит обратить внимание на еще один важный момент: в договоре должно быть отмечено, какая стоимость объекта будет указываться в его рекламе.

На начальном этапе взаимоотношений с агентством очень важно выяснить варианты, при которых может произойти расторжение договора — как с вашей стороны, так и со стороны агентства, и что вы рискуете в этом случае потерять.

Так, при работе с покупателем риелтор зачастую берет предоплату в зависимости от стоимости квартиры. Сумма не возвращается, если работа выполнена. Аванс возвращается только в том случае, если к моменту окончания действия договора агентство не сумело найти и показать клиенту квартиры, соответствующие его требованиям. Если покупатель во время действия договора сам нашел подходящий вариант и разорвал договор с агентством, то он также теряет сумму аванса. В свою очередь, агентство может разорвать договор с клиентом, если последний по каким-либо причинам отказывается смотреть предлагаемые варианты: это рассматривается как отказ от выполнения обязательств по договору.

Когда договор заключен, вам предстоит иметь дело с конкретным человеком, от которого зависит, как быстро и удачно пройдет ваша сделка. Неопытному клиенту бывает трудно определить степень профессионализма агента, но есть некоторые первоначальные критерии, на которые стоит обратить внимание. Для этого необходимо задать вашему риелтору несколько вопросов. Например:

• Как вы будете рекламировать мою квартиру и в каких изданиях или на каких интернет-ресурсах?
• Были ли у вас продажи, схожие с моим вариантом?
• Какие проблемы могут возникнуть?
• Будет ли заключаться официальный договор о посреднических услугах между вами и риелтором?
• Какую ответственность несет риелтор?
• Что входит в стоимость услуг риелтора?
• Окончательная ли это цена или потребуется оплатить какие-либо дополнительные сборы?
• Проверяются ли правоустанавливающие документы на квартиру?
• Какие гарантии безопасности сделки предоставляет риелтор?
• Какие вам будут предоставлены компенсации, если сделка в суде будет признана незаконной?

Отвечая вам, риелтор не должен мямлить, уходя от ответа или, не задумываясь, радостно рапортовать о полном отсутствии каких-либо сложностей. Опытный посредник не боится разговора о возможных проблемах, он будет отвечать спокойно, приведет примеры из своей практики, расскажет, как ему удалось удачно разрешить какие-то сложные задачи. Если же риелтор не может ответить ничего внятного, а лишь обещает золотые горы, например, продажу за несколько дней, это повод усомниться в его квалификации.

Если же вы не планируете проводить какие-либо операции с недвижимостью и обращаться к услугам агентства, но у вас есть близкие и родственники, которые входят в «группу риска» и могут стать жертвами "черных риелторов", также не теряйте бдительности. Родственники потенциальной жертвы всегда должны быть начеку. Если у вас есть подозрение, что кто-то из ваших близких может стать объектом мошенничества, можно к нему прописаться, поскольку это не даст возможности осуществлять какие-либо сделки с квартирой без вашего согласия, либо заранее подготовить документы на наследство — для того, чтобы в случае каких-то обстоятельств всегда можно было любую сделку обжаловать в суде. Нельзя запускать вопрос погашения задолженности по квартплате, чтобы не стать лакомым кусочком для преступных сообществ. Если вы решили подписать договор пожизненной ренты, по которому некая организация или человек будут содержать пенсионера всю оставшуюся жизнь, а взамен после смерти клиента должны получить квартиру, не забывайте про «технику безопасности», ведь именно подписание договора пожизненной ренты с наследованием жилья может закончиться подозрительно скорой кончиной человека.