Нужен ли проект для строительства частного дома?

Судя по активным покупкам участков без подряда, Подмосковье ожидает волна частного строительства. Причем едва ли это строительство будет происходить под руководством архитекторов или хотя бы знающих прорабов. Стоит ли покупателям земли строить дома без проекта, возможно ли это и какими последствиями может обернуться такая застройка?

Чертили черными чернилами чертеж…

Проектирование и строительство индивидуальных домов (если дом не выше трех этажей и рассчитан на проживание одной семьи) по закону не подлежит почти никакому регулированию. Это значит, что любой человек, хоть сколько-нибудь знакомый с основами проектирования, может нарисовать эскизный проект дома, которого достаточно будет для получения разрешения на строительство (см. приложение).

Бесспорно, этот факт весьма выгоден для тех, кто купил землю без подряда и теперь собирается строить на участке дом. Построить дом самостоятельно выйдет дешевле процентов на 30-40 по сравнению с его аналогом, но купленным уже в готовом виде. Впрочем, за эти проценты экономии придется изрядно потрудиться и обрести целый багаж знаний.

Прежде всего нужно понять, реально ли построить дом без проекта или все же с проектом будет менее хлопотно. Без проекта можно построить небольшой дачный домик, и наиболее легко с такой задачей справятся те, кто вырос в деревне. Опыт деревенской жизни им подскажет, какое решение будет наиболее выгодным для строительства небольшого домика, особенно если он возводится только для летнего проживания и нет необходимости подводить к нему полный комплект городских коммуникаций, включая газовое отопление. Основные предостережения от экспертов: посмотреть планировки в проектах, изучить современные решения по энергосберегающим технологиям.

Если же дом предполагается для постоянного проживания и в нем планируется создать полноценные удобства, то проект лучше всего или заказать, или купить. Начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина объясняет: «Девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторов покупателям участков без подряда. Участки без подряда – это в основном экономсегмент или нижний бизнес-класс. Архитектор в этот сегмент не вписывается. Когда мы предлагаем готовые проекты, например, быстровозводимые дома в поселках Вестфалия и Чехов-лайф, такие участки и позиционируются как участки с подрядом». Также эксперт отмечает, что сегодня трендом рынка становятся быстровозводимые дома: «Они хорошо смотрятся снаружи, строятся за несколько недель, их конструкция позволяет менять внутреннюю планировку. И большой плюс – недорого стоят. Дом площадью 100-120 кв. м обойдется потребителю в 5 млн руб. с учетом внутренней отделки. Основные технологии возведения: канадская и немецкая. Дом по канадской технологии собирается на площадке, по немецкой – доставляется на участок в максимально готовом виде. Еще есть технология изготовления – ячеистый бетон. Он хорош тем, что не требует утепления дома».

Превращаясь в архитектора

На первый взгляд никакой проблемы с проектами домов нет: достаточно взглянуть на сайты вроде homeplans.ru или homeplans.com., где за 20-30 тыс. руб. предлагаются типовые проекты домов. Многие уверены, что они как раз и состоят из фасада дома и его планировок – а что еще нужно?

Но – внимание! То, что там представлено, чаще всего лишь образ дома, а технические детали, размеры и материалы описаны как раз в том пакете документации, который высылается покупателю только после оплаты. Однако чаще всего типовое решение приходится привязывать к местности, и тут-то оказывается, что многое надо переделывать.

Чтобы не допустить ошибок при выборе проекта, пойдя на поводу у эмоций, стоит соблюдать технологию, которую соблюдают архитекторы. Полученный документ должен включать в себя «Архитектурный раздел» (АР), в котором будут описаны общие данные дома, начерчены поэтажные планы, фасады, разрезы, план кровли. Там же должна быть информация о перемычках (ведомость перемычек), спецификация окон и дверей, обозначены дымовентиляционные каналы.

В «Конструктивном разделе» (КР) поэтажные планы согласуются с планом фундамента(ов), и тут же указаны спецификации элементов фундамента, стропильной системы, перекрытий, конструкции бетонной чаши бассейна (если есть), детали и узлы, а также информация о конструкции стропильной системы.

И самый сложный для проектирования – «Инженерный раздел» (ИР). Он описывает внутренние инженерные сети, обозначая, где и как вода и электричество вводятся в дом. Здесь описаны все детали системы отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Проект для газа (отопления с его помощью) составляется отдельно, с помощью профильных служб. Отдельно составляются проекты для слаботочных систем: телевизионной антенны, интернета, охранных систем и системы «Умный дом».

Шаги к дому

Первый шаг, который должен сделать каждый будущий собственник, – составить функциональную схему дома, определив, что в нем должно быть. Какие функции должны быть в вашем доме? Какие удобства? Собственно, архитектор первым делом уточняет у заказчика эту информацию. Список вопросов: какие помещения нужны, как они должны быть скомпонованы для удобства проживающих? Какова высота потолков? Какие удобства хочется иметь в доме?

Второй шаг: разобраться в существующих на рынке конструкциях индивидуальных домов и понять, какие параметры дома будут для вас важными, оценить энергоэффективность дома. Это шаг, когда придется изучить, какие современные решения предлагаются в этой области, не делая выбора. Просто повысить свой квалификационный уровень. Это очень поможет принять решения, о которых владелец дома не будет жалеть, когда уже будет жить в этом доме.

Третий шаг – заказать исследование геодезии и топографии участка (эти исследования делают специализированные компании, и стоит каждое из них порядка $2-3 тыс.). Эти исследования вообще лучше сделать прежде, чем принимать решение о покупке участка: вдруг там подземный ручей или водяная линза, но как говорится… Без подобных исследований лучше не принимать решение о строительстве, иначе дом может пойти трещинами буквально сразу после строительства. Бывает, что геодезические свойства участка определяют тип фундамента и даже технологию дома.

Четвертый шаг: в условиях, когда вы понимаете, что за фундамент у вас возможен и какой должен быть вес дома, уже можно определяться с технологией, по которой будет вестись стройка. Частные дома можно разделить на категории исходя из материала стен. Специалисты различают следующие виды: «каменные» (стены – пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа «Теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные (деревянно-каркасный (известен как канадская технология), а также приобретающие в последние годы популярность ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции).

Как советует Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего», на данном этапе уже стоит понять, насколько энергоэффективным будет дом. Эксперт рекомендует строить дом, исходя из сегодняшних потребностей, может, меньший по площади, но энергоэффективный. Кроме того, не мешает предусмотреть возможность достройки дома в случае необходимости.

Пятый шаг – собственно выбор (или создание) индивидуального проекта дома. На этом этапе возможны как покупка проекта дома у производителя (часто такой проект предоставляется вместе с закупаемыми конструкциями за символические деньги или бесплатно). Также можно купить типовой проект дома у проектирующих организаций.

«Современный заказчик считает деньги и заказывает дома существенно меньшей площади: раньше заказывали проекты площадью от 500 и 700 метров, теперь – 200-300 метров. В целом да, для семьи из трех человек и не нужен больший дом», – поясняет Наталья Баскаева, коммерческий директор компании «Домверк», рассказывая о современном деревянном домостроении. «Оптимальная площадь индивидуального дома находится в диапазоне от 76 до 120 кв. м», – предоставляет данные своего регионального исследования компания «Миэль – Инвестиции в малоэтажное строительство».

Обращайте особое внимание на то, какие предусмотрены инженерные системы и как они заложены в проекте. Переделать, скажем, воздушное отопление в водяное будет непросто.

Полностью полагаться на решение архитектора, проектировавшего типовой дом, тоже не стоит: если перед ним не стояла задача снижения энергоемкости и уменьшения затрат на содержание дома, то этого не стоит и ждать от типового решения. Часто в типовых проектах применяются не самые «свежие» технологии, поэтому стоит в первую очередь выяснять год разработки документации.

Шаг шестой. Разработка рабочей документации или привязка существующей документации к местности. Доработка типового проекта обойдется в сумму от $30 за кв. м, причем цена будет зависеть от технологии дома: для каркасных будет дешевле, чем для брусовых или кирпичных.

Наличие проекта, типового или индивидуального, хорошо тем, что снимает головную боль, какие документы подавать в органы местной власти для получения разрешения на строительство. Кроме того, будет полное понимание того, как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя. И сложится более-менее ясное понимание того, сколько будет стоить эксплуатация дома в дальнейшем. А судя по растущим ценам на услуги ЖКХ, это будет одним из важнейших факторов ценообразования на рынке загородной недвижимости в ближайшие 10 лет.

Далее читайте положения законодательства, которые помогут защитить ваши права, когда вы решите заняться строительством частного дома.

Градостроительный кодекс, статья 48, пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.

1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
3. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей.

Градостроительный кодекс Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Источник: Собственник