Аренда квартиры: вскладчину, комната с хозяевами или коммуналка?

Аренда комнаты обходится заметно дешевле, чем аренда квартиры, даже однокомнатной. Поэтому, стремясь сэкономить на жилье, многие останавливаются именно на варианте комнаты. Правда, снять комнату тоже можно по-разному: можно поселиться в квартире с хозяевами, можно снять одну квартиру на большое количество жильцов, можно въехать арендатором в коммуналку…

Какие варианты аренды комнаты существуют?
Основных – три: это аренда комнаты у хозяина (и совместное проживание с ним в одной квартире), аренда квартиры вскладчину на несколько человек и аренда комнаты в коммуналке.

Большой юридической разницы между арендой комнаты в квартире, где проживает только ее владелец, и арендой комнаты в коммуналке нет. По закону, и в том, и в другом случае достаточно заключения типового договора. Как рассказывает Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры», «в обоих случаях заключается договор найма, причем если комната в коммунальной квартире находится в собственности арендодателя, то он не обязан спрашивать согласия соседей на сдачу жилья».

«Заключается договор найма с собственником, в одном случае квартиры, в другом – комнаты, – добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». – По закону, если комната находится в собственности, то согласие других жильцов коммуналки не требуется, но практический опыт показывает, что лучше все-таки соседей поставить в известность и заручиться их согласием».

Какой из существующих вариантов самый комфортный?
Изначально ясно, что совместное проживание с кем бы то ни было, не являющимся членом вашей семьи, со стопроцентной вероятностью приведет либо к поиску компромисса, либо к конфликтам. «С точки зрения психологического комфорта все зависит от конкретных обстоятельств: каков хозяин квартиры, у которого арендатор намерен снять комнату, остальные жильцы – если речь идет о коммуналке. Многие из тех, кто вырос в коммуналке, с нежностью вспоминают это время, – рассуждает Леонид Меньшиков, генеральный директор АН DOKI. – Если арендаторы – друзья, то очевидно, что комфортнее всего снимать квартиру вскладчину на двоих-троих». Этот вариант хорошо подходит для тех, кто заинтересован в проживании в центре города, но при этом намерен сэкономить (если аренда «однушки» в ЦАО за 25 тыс. руб. – несомненная удача, то трехкомнатную квартиру в центре города можно снять и по 15 тыс. с человека, если ориентироваться на проживание втроем, и даже дешевле).

Сэкономить можно, и снимая комнату в коммуналке, и у хозяина. Но, как подчеркивает Мария Жукова, в каждом случае – свои недостатки. «Арендуя комнату в квартире, в которой еще проживает собственник, вряд ли стоит рассчитывать на полную свободу своих действий, – рассуждает эксперт. – Собственник так или иначе будет участвовать в жизни арендатора или даже навязывать свое общество. Степень личной свободы при аренде комнаты в коммуналке выше. Ну и самый идеальный вариант: арендовать отдельную квартиру с другом или хорошо знакомым человеком, иначе и такой вариант превращается в подобие общежития, где проживают люди с разными характерами, ритмами жизни, представлениями о правилах и нормах совместного проживания».

«Если арендаторы никем друг другу не приходятся, то квартира автоматически превращается в коммуналку, со всеми своими достоинствами и недостатками, которые нам известны по фильму «Покровские ворота», произведениям Зощенко, Высоцкого и др. классиков», – соглашается Леонид Меньшиков.

Если несколько комнат в квартире хотят снять несколько арендаторов
В принципе, если речь идет о друзьях или о близких людях, вполне достаточно будет одного договора. Тогда в качестве основного съемщика указывается один из тех, кто будет проживать в квартире, а в договоре прописывается, кто еще имеет право на проживание.

Если же ситуация такова, что собственник жилого помещения – двух/трех/четырехкомнатной не коммунальной квартиры – сдает каждую комнату отдельно, разным физическим лицам – нанимателям, то на каждую комнату заключается отдельный договор найма. «В таких договорах необходимо идентифицировать комнаты, то есть помимо адреса нужно указывать площадь каждой сдаваемой комнаты.

Ответственность по каждому договору найма перед наймодателем наниматели каждой комнаты несут самостоятельно, без привлечения нанимателей других комнат, то есть, к примеру, если наниматель одной комнаты нарушает условия договора в части оплаты за наем, то наниматели других комнат ответственности за это не несут, потому, как не являются стороной договора найма комнаты, по которой образовалась задолженность. При этом сдаваемая комната не должна быть проходной», – рассказывает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость».

Какие варианты аренды существуют для комнат в коммуналках?
Передача по договору найма комнаты в коммунальной квартире, находящейся в собственности, осуществляется в том же порядке, как в случае обычной однокомнатной квартиры, без каких-либо ограничений и получения дополнительных разрешений, отмечает эксперт. Разрешение соседей можно потребоваться лишь, как мы уже говорили выше, для душевного спокойствия арендатора. Юридической силы само по себе согласие/несогласие соседей, даже составленное в письменной форме, не имеет. Но хорошие отношения с соседями не повредят никогда: в случае возникновения трений между владельцем квартиры и арендатором в крайних случаях свидетельские показания соседей вполне могут повлиять на ход конфликта. Особенно если дело дойдет, паче чаяния, до судебных инстанций.

Еще один серьезный «подводный камень» при аренде комнаты в коммуналке: хоть по закону все места общего пользования и принадлежат собственникам комнат в коммуналке (в долях), но сдавать их в аренду нельзя без согласия соседей. Таким образом, хозяину комнаты в коммуналке, если он собрался свою жилплощадь сдавать, имеет смысл провести предварительные беседы с соседями на предмет согласия. А потенциальному арендатору нужно, во-первых, быть готовым к уборке мест общего пользования по графику, а во-вторых, стоит специально поинтересоваться, а не против ли соседи появления нового жильца.

«При заключении договора найма комнаты в коммунальной квартире необходимо идентифицировать сдаваемую комнату, то есть помимо адреса необходимо указывать номер комнаты», – добавляет Кирилл Кокорин.

Источник: Собственник