Мифы и легенды о юридической чистоте: это может стоить вам квартиры

«Чистота квартиры» – выражение, которое звучит часто и кажется ясным и понятным. Однако взгляд критически настроенного клиента, да еще юриста, способен развеять иллюзии о ясности. Вот мифы, которые разрушились в ходе всего одной сделки.

Миф первый: чистота – понятие абсолютное и статистическое

Никакого точного определения, какую квартиру можно считать идеально чистой, не существует. Тут, как в физике, причем в квантовой, все определяется вероятностями.

Известно, что в ходе проверки юридической чистоты квартиры необходимо проверять несколько аспектов. На самом деле их может оказаться существенно больше, чем можно проверить. Усложняет дело и то, что нормальной статистики по расторжению сделок, да еще с описанием ситуаций, которые к этому привели, не существует в природе. Однако, по данным юридической компании «Бергер и партнеры», каждая 30-я сделка с жилой недвижимостью может быть расторгнута в суде. По данным экспертов, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более 2000 сделок с недвижимостью. При общем количестве около 100 тыс. в год это около 2%, что можно считать серьезной цифрой.

Миф второй: бывают чистыми квартиры, которые никогда не продавались

Считается, что вероятность 100% чистоты по этому параметру может быть достигнута лишь в случае, если квартира никогда не продавалась, а была более 10 лет назад приватизирована на одного человека, который никогда не был женат или замужем. Однако тут тоже есть свой риск. Скажем, психическое здоровье продавца не было засвидетельствовано психиатром на сделке, а справка из ПНД оказалась фальшивой. Сделка может быть расторгнута.

Часто продавцы используют как аргумент, что, раз квартира только приватизирована, то она вроде как идеально чистая. Однако и здесь найдутся всякие случаи, по которым сделка может быть расторгнута, хотя это случается намного реже, чем расторжение сделок по купле-продаже.

Причина – может быть нарушен закон в ходе приватизации. Так что будущему владельцу надо проверять, кто отказывался от приватизации этой квартиры, по какой причине, и удостоверяться, что прошло как минимум три года с момента получения приватизационных документов – это срок давности для таких дел. Надо еще убедиться, что из квартиры не был выписан кто-то перед приватизацией, особенно это касается детей или лиц, отбывших в места лишения свободы.

Новые уголовные дела добавили еще один аспект проверки. Надо убеждаться, что владельцы квартиры не умерли к моменту приватизации (именно через приватизацию на недавно умерших одиноких людей, а потом продажу по доверенности совершался ряд преступных сделок в Москве и в некоторых других крупных городах). Статистика о том, сколько сделок с только что приватизированными квартирами попадает в суд, отсутствует, но не стоит обманываться, что «приватизация» равно «чистота квартиры».

Миф третий: случаи с завещанием самые проблемные

Когда продается квартира, только что перешедшая наследникам – может, по завещанию, а может, в силу закона, многие склонны считать, что проверка чистоты таких квартир будет особенно сложна.

Действительно, проверить подлинность завещания очень трудно, но возможно при желании и наличии некоторой суммы денег.

Что действительно невозможно проверить, так это есть ли у завещателя иные наследники по закону, которым причитается обязательная доля, скажем, внебрачные несовершеннолетние дети или дети-инвалиды. Но совершенно точно можно утверждать, что страховые компании довольно охотно страхуют «титул» по подобным сделкам, и даже без повышающего коэффициента.

Миф четвертый: если юристы все проверили, а страховщик застраховал, то все чисто

Если есть вероятность, что сделка будет оспорена даже в самых простых и ясных случаях, то какова вероятность, что возникнут проблемы в случаях, когда квартира несколько раз переходила из рук в руки, у нее было несколько владельцев, а среди них – дети? Ситуация особенно сложна, когда сделка лишь часть большой цепочки по обмену квартиры. Проверить никто толком ничего не может, и вероятность расторжения сделки растет в геометрической прогрессии.

Как правило, такие квартиры (а то и целые цепочки из квартир) проверяют юристы, которые работают либо как независимые эксперты, либо как эксперты агентства недвижимости. Часто по таким сделкам покупатели пытаются прибегнуть к страхованию, но именно по сделкам в цепочках страховые компании чаще всего отказывают. Банки, выдающие ипотеку, тоже нередко ставят условием, что сделка должна быть одна, а не в цепочке других сделок, чтобы им пришлось проверять только эту квартиру и ее владельцев, а не все квартиры, участвующие в «длинной» альтернативной сделке.

Увы, 80% сделок на рынке составляют именно «альтернативы», и, возможно, именно они дают основной вклад в те самые 2000 сделок, расторгаемых ежегодно. Скажем, нарушены права одного из проживающих в одной из квартир – по закону все 4 сделки, которые происходили вместе «по альтернативе», должны быть расторгнуты. В такой ситуации можно решить вопрос с «обиженным» с помощью некой суммы денег, которую собирают со всех новых владельцев квартир.

Миф пятый: справок, предоставленных владельцами квартиры, достаточно

Если владельцы принесли справки из псих- и наркодиспансера о том, что совершенно здоровы, то это по большому счету ничего не значит. Справки могут быть поддельными, могут быть взяты в другом отделении и так далее. Те, кто хочет точно убедиться, что сделка не будет оспорена по причине недееспособности владельцев жилья, предпринимают более радикальные меры.

Одна из них, которая точно выходит за рамки закона, – это возбуждение ложного уголовного дела, в рамках которого справка запрашивается из диспансеров. И еще один не очень законный способ – получение справки на владельца у врачей диспансера с помощью некоторой суммы денег. Есть вполне законный способ удостовериться в чистоте справки – это подъехать в диспансер по месту жительства с владельцем и убедиться, что документ получен с соблюдением норм закона.

Кстати, мало кто знает, но сделки с людьми, состоящими на учете, совершать можно, просто надо приглашать психиатра, желательно лечащего именно этого пациента, чтобы он освидетельствовал хозяина квартиры до сделки и после нее и выдал на руки покупателю оба заключения о дееспособности владельца в этот день. Нотариус, который делает пометку о дееспособности, в данном случае не нужен.

Источник: Собственник