Как получить ипотеку: от банка до сделки

Тема улучшения ипотечного кредитования и поддержка его правительством постоянно обсуждается в новостных блоках. Президент России Дмитрий Медведев и премьер РФ Владимир Путин не раз заявляли, что ипотека станет доступной в России: ставки снизятся до 10-11% годовых, и к 2030 году ипотека станет реальной для 60% россиян. Правда, сами россияне пока в доступность ипотеки не верят. Посмотрим, так ли сложна на практике сегодняшняя ипотека?

Российский рынок ипотеки демонстрирует признаки выздоровления: по опубликованным данным Центробанка (на 1 июня 2010 года), за январь-май текущего года объем ипотечных кредитов вырос на 14,1 млрд руб. или 1,4%, тогда как за аналогичный период прошлого года показатель упал сразу на 4,3% или 45,5 млрд руб.*

В то же время, несмотря на поддержку ипотечного рынка со стороны правительства, а также улучшение условий кредитования от банков и заинтересованность в ипотечных программах населения, количество конкретных сделок по ипотеке все еще минимально.

Что рост интереса к ипотечным продуктам сегодня возобновился, отмечают и банковские специалисты и брокеры, но почему тогда количество реальных сделок еще ничтожно мало по сравнению с западными странами? Возможно, одна из причин кроется в том, что россиян отпугивает сложность получения и оформления ипотеки. Отчасти страх и предубеждение порождаются недостатком информации. Посмотрим, из каких этапов сегодня состоит ипотечная сделка.

Первые шаги: ищем банк и собираем документы

Первое, с чем сталкивается потенциальный заемщик, – это с необходимостью выбора банка. Существуют как минимум два варианта поведения: потенциальный клиент обращается либо напрямую в банк, либо к ипотечным брокерам.

В первом случае у заемщика не возникает расходов на услуги брокера, но он рискует подобрать себе не самый лучший банк. Стоимость услуг брокера составляет около 2% от суммы сделки и может существенно варьироваться в зависимости от объема оказываемых услуг. Тем не менее список документов, необходимых для оформления ипотечного кредита, не зависит от того, будет ли заемщик обращаться к брокерам или напрямую в банк.

Для получения кредита требуются следующие документы:

– гражданский паспорт и копия паспорта жены/мужа (все страницы с информацией, в том числе о месте постоянной регистрации потенциального заемщика – очень часто банки отказывают в выдаче кредита из-за отсутствия штампа о «прописке» в Москве, области или регионе присутствия банка);
– свидетельство о браке или о его расторжении, свидетельство о рождении ребенка (если есть);
– справка о присвоении идентификационного номера налогоплательщика заемщику и жене/мужу заемщика;
– копия трудовой книжки заемщика/поручителя, заверенная работодателем (печать компании-работодателя на каждой странице копии);
– справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается работодателем по форме №2-НДФЛ) и/или справка с места работы произвольной формы о размере среднемесячного заработка (за вычетом удержаний) за период не менее 6 месяцев или за фактически отработанное время на последнем месте работы (с помесячной разбивкой суммы заработка);
– при наличии дополнительных доходов от других организаций – трудовой договор и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

Некоторые банки требуют дополнительные документы, к примеру, водительское удостоверение и свидетельство о собственности на движимое/недвижимое имущество.

По словам брокеров, в процессе рассмотрения кредитной заявки специалисты банка обращают внимание на следующие ключевые факторы: стабильность и непрерывность трудовой деятельности, уровень образования заемщика, возраст, кредитная история, имеющиеся в собственности активы.

Однако это вовсе не означает, что, скажем, молодой человек, только оканчивающий институт, стабильно работающий в хорошей компании, не успевший обзавестись каким-либо движимым или недвижимым имуществом, не может стать клиентом банка. Основная задача кредитных аналитиков не в том, чтобы отсеять клиента, а в том, чтобы оценить его платежеспособность. Банк интересует лишь, сможет ли заемщик регулярно и своевременно платить по кредиту в будущем.

Заемщика одобрили, что дальше?

После того как заемщик получил предварительное согласие банка на выдачу необходимой суммы кредита, он должен подобрать квартиру, которую можно будет купить по ипотеке. Как только заемщик определится с объектом недвижимости (новостройка, вторичная недвижимость, загородный дом, дача) и внесет задаток, он должен собрать все необходимые документы на квартиру.

К ним относятся: правоустанавливающий документ на собственность; документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (при ипотеке дома и/или земельного участка); технический паспорт на объект недвижимости и справка-характеристика БТИ на отчуждение недвижимости; справка из ЖЭКа о количестве прописанных лиц и отсутствии задолженности по коммунальным платежам; разрешение органа опеки и попечения, в случае если малолетнее или несовершеннолетнее лицо зарегистрировано по данному адресу или является совладельцем недвижимого имущества, которое передается в ипотеку банку.

Затем все вышеперечисленные документы заемщик подает в банк на рассмотрение кредитного комитета, который принимает окончательное решение о выдаче кредита на покупку конкретного объекта недвижимости (от 2 до 7 дней). После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования наступает этап заключения договора ипотечного кредитования.

Оценка и страхование залога

Необходимым требованием банка при оформлении ипотеки на вторичном рынке жилья является оценка стоимости квартиры, проведенная утвержденным банком оценщиком. Это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк, – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Также клиентам следует знать, что при оформлении ипотечного кредита одним из обязательных условий банков является заключение договора страхования по следующим трем рискам: страхование от несчастных случаев и болезней, страхование приобретаемого жилья и страхование титула (права собственности). Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует обязательного страхования только самого залога, то есть приобретаемой с помощью займа квартиры, от повреждения и полного уничтожения.

Эксперты утверждают, что застраховаться в интересах и самого заемщика: если наступит страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания.

Страховать титул (право собственности на недвижимость) одни банки требуют на весь период ипотечного кредитования, а другие – только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Как правило, банки настаивают на страховании этого риска на вторичном рынке жилья.

Важно знать, что в большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен также вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Подписание договоров

После того как предмет залога (объект недвижимости) прошел проверку и банк вынес положительное решение по данной квартире или дому, назначается день подписания договора купли-продажи (вторичный рынок недвижимости) или договора долевого участия (первичный рынок недвижимости).

Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи или договора долевого участия и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры. Госрегистрация договоров становится завершающим этапом в оформлении ипотеки, и после этого вам остается… только вовремя вносить взносы по кредиту.

Источник: Собственник