Рекомендации участникам долевого строительства при приобретении квартиры в новостройке

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) обеспечил правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства на долевых началах. Вместе с тем некоторые нормы все же нуждаются в обсуждении, поскольку не вполне понятны для граждан. В этих целях и разработаны нижеследующие рекомендации.

1. Участнику долевого строительства (далее – дольщик) необходимо знать, что прежде чем привлекать денежные средства застройщик должен получить разрешение на строительство, приобрести в собственность или в аренду земельный участок, на котором будет вестись строительство, и зарегистрировать права на данный участок. После этого застройщик должен опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию.

Перед заключением договора дольщик вправе потребовать у застройщика представить ему для ознакомления следующие документы:

а) учредительные документы застройщика. В учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным;

б) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

в) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе застройщика;

г) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

д) пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в своей учетной политике на следующий отчетный год;

е) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Аудиторское заключение должно содержать информацию о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности проверяемого лица (застройщика) и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации;

ж) разрешение на строительство, срок которого не истек;

з) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

и) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

к) проектная документация, включающая в себя все внесенные изменения;

л) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество, срок которого не истек);

м) данные о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе.

2. Дольщику необходимо знать, что в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

а) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта.

Передача объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, из которого следует, что одна сторона – застройщик — передает, а другая сторона — дольщик – принимает определенный объект долевого строительства. Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается;

б) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков. Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В договоре предусматривается также условие о возможности изменения срока передачи объекта дольщику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до окончания установленного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока;

в) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В договоре можно указать условие о том, что цена является окончательной, может быть изменена лишь по результатам обмера Бюро технической инвентаризации (БТИ). Это позволит избежать необоснованных требований со стороны застройщиков о внесении дополнительных платежей за квартиру, не предусмотренных договором. В случае, если общая площадь квартиры после завершения строительства окажется меньше, чем изначально указано в договоре, застройщик обязан возвратить дольщику излишне уплаченные денежные средства, и наоборот: если общая площадь квартиры стала больше, дольщик доплачивает за метраж, превышающий показатель, указанный в договоре при заключении;

г) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику. Необходимо помнить, что претензии к застройщику по качеству объекта можно предъявить лишь в течение гарантийного срока.

Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

Необходимо помнить, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Договор, содержащий условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, будет являться ничтожным.

В случае, если объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию, дольщик вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то дольщик имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты.

В случае обнаружения существенных недостатков результата работы дольщик вправе предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы дольщиком или по причинам, возникшим до этого момента.

3. Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве вследствие неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок.

Также основанием одностороннего расторжения договора дольщиком может являться неисполнение застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора или возмещению расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований.

Несколько оснований для одностороннего отказа предусмотрены Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон не запрещает сторонам самим включать в договор условия и основания одностороннего расторжения договора.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления, направленного по почте заказным письмом с описью вложений.

При расторжении договора по вышеуказанным основаниям застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора; уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (с 10 июня 2008 года ставка рефинансирования составляет 10,75%).

Правом одностороннего отказа обладает и застройщик. Данным правом он может воспользоваться в случае просрочки дольщиком платежа в течение более чем трех месяцев, если по договору уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа.

В случае, если в соответствии с договором обязательство уплатить цену исполняется периодическими платежами, то основанием отказа застройщика от исполнения договора будет систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается просрочка внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев.

Несмотря на то, что в случае просрочки оплаты у застройщика не всегда имеются основания для одностороннего отказа от исполнения договора, у него есть право требовать от дольщика уплаты неустойки. Размер неустойки определен как 1/300 ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4. Постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 07.02.2008 № 589 утверждены Правила ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков (обманутые дольщики), на территории г.Казани. Указанные правила устанавливают порядок ведения реестра обманутых дольщиков на территории г. Казани, определяют процедуру подачи ими заявлений о включении их в реестр.

5. Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.

Государственная регистрация позволяет проверить договор на его соответствие закону, обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании следующих документов:

1) заявления сторон договора (застройщика и первого дольщика) о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или уполномоченных ими (им) лиц при наличии нотариально удостоверенной доверенности;

2) документ об уплате государственной пошлины;

3) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя);

4) для застройщика — юридического лица:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица со всеми дополнениями и изменениями (если они вносились);

- свидетельство о постановке на налоговой учет (информационное письмо государственной налоговой инспекции о постановке на налоговый учет);

- документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении и т.д.).

Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, возможно представление Выписки из единого государственного реестра юридических лиц;

5) разрешение на строительство многоквартирного дома, выданное застройщику полномочным органом.

6) документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности или договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома;

7) проектная декларация (опубликованная застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещенная им в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства предоставляется застройщиком);

8) договор участия в долевом строительстве (не менее чем в 2 экземплярах — подлинниках);

9) план создаваемого многоквартирного дома (с указанием его местонахождения и количества находящихся в составе дома недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений предоставляется при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым дольщиком).

Источник: Официальный портал Мэрии г.Казани www.kzn.ru