Покупка таунхауса: вся правда об экономклассе

Вот бы сбежать от этого удушающего смога и дыма в загородный коттедж рядом с лесом… Нет, лучше у реки. В такую погоду, какая установилась этим летом в столице, понимаешь: дача – это не роскошь, а место, где можно дышать полной грудью. Есть повод подумать о покупке если не целого дома, то хотя бы квартиры в таунхаусе, ведь никто не знает, каким будет следующее лето. Главное при этом, чтобы планы застройщика имели гарантию надежнее, чем прогноз погоды.

Эконом платит дважды

Покупатели квартир в таунхаусах, вложившиеся в строительство на самой начальной стадии, рассказывают, что бывают следующие ситуации. Допустим, вы решили купить недорогое загородное жилье в организованном поселке: это солиднее и удобнее с точки зрения готовой инфраструктуры. Увидели голое поле в хорошем месте, которое так и просит строительства, и буклет с красивыми картинками и тщательно вычерченными схемами. Так будет выглядеть ваш будущий дом, пообещали менеджеры по продажам. Заключили договор долевого участия, внесли деньги (судя по статьям в газетах – совсем небольшие), ждете. Вскоре на участке вырос демонстрационный дом (точно такой, как в буклете), в который переехал офис продаж.

А потом стройка стала идти как-то вяло и медленно, вдруг поменялся план поселка (скорректировался, как говорят менеджеры). Но поселок сдан в срок, благо закон №214 держит застройщиков в тонусе, чтобы сдачи не задерживались.

В конце концов вы въезжаете в дом и понимаете, что новоселье не скоро: материалы оказались дешевые, дом еще надо кое-где укрепить и подмазать, коммуникации сооружены по временной схеме и не работают, за окнами нет тех приятных глазу газончиков и фонтанов, что были в рекламном буклете, и вообще окна смотрят немного в другую сторону, чем вы себе представляли. И это еще полбеды, если земля не оказывается принадлежащей, например, лесному фонду и ее можно оформить в собственность. А что вы хотели? Экономкласс…

Черт в деталях

«Если на земельном участке предполагается строительство коттеджного поселка, земля предоставляется без предварительного согласования мест размещения объекта», – говорит Алексей Коровкин, заместитель начальника отдела регистрации прав на земельные участки управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. Застройщику достаточно установить границы, определить условия подключения будущих домов к инженерным сетям и поставить участок на государственный кадастровый учет. Если участок государственный или муниципальный и берется в аренду, для заключения договора застройщик обязан представить документы по планировке территории и проложить сети.

То есть, когда девелопер получает участок в пользование, он никому не обязан объяснять, какие там будут стоять дома. А рекламный буклет, как известно, не документ. Зато все планы и условия должны фиксироваться в договоре с покупателем, а точнее, в приложении к нему. «Например, у нас в специальном приложении «Описание объекта» по пунктам прописывается, на какой стадии и в каком виде застройщик сдает в собственность дом, сколько в нем комнат, какая внутренняя и внешняя отделка, вплоть до перечисления видов отделочных материалов», – говорит директор по продажам поселка Маленькая Шотландия («Инком») Наталья Иванова.

Поэтому внимательнее относитесь к деталям. Кроме только что перечисленного, нужно обращать внимание на следующие важные моменты:
— инженерные коммуникации. Лучше всего, если они уже спроектированы на начальной стадии строительства, если уже есть системы отопления, вентиляции, канализации и водоснабжения поселка. Анатолий Малыгин, топ-менеджер компании «Контур-Вест», предостерегает, что в случае, если вопрос обеспечения инженерными коммуникациями будет решаться уже на стадии отделки домов, могут возникнуть серьезные проблемы с реализацией проекта в целом, поскольку изначально не будут учтены все нюансы. Должны ли коммуникации быть централизованными или лучше предпочесть теплоавтоматику, насосы, водонагревательные котлы – зависит от условий местности и, в общем-то, личных пожеланий покупателей;
— благоустройство. Еще на этапе планирования и проектирования поселка девелопер должен знать, где у него будет проезжая часть для тяжелых машин, как будут обустроены подъездные пути и оформлены дворики. Чтобы вы тоже имели об этом правильное представление;
— ну и, конечно, юридические вопросы оформления земли. Дом с готовыми документами нельзя купить без участка, а участок – без расположенного на нем дома. А сделка купли-продажи земли – вопрос довольно деликатный в том смысле, что необходимо тщательно проверить ее назначение. Например, строительство коттеджного поселка на землях лесного фонда возможно только после перевода земель лесного фонда в другую категорию, предупреждает Алексей Коровкин.

И не надо стесняться прописывать в договоре каждую скамейку, если ее наличие для вас принципиально. «Если какие -то параметры не включены в описание, а дольщик считает их существенными, то лучше ему попросить включить эти параметры в договор», – говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Флажок «экономкласс» не снимает с застройщика ответственности за качество.

Эксперты советуют не покупать

Или покупать осторожно. «Ситуация, когда продажи жилья начинаются на голом поле, складывается из-за отсутствия денег у застройщика, – просто объясняет Александр Рыков. – Застройщик пытается получить небольшие деньги и начать на них строить. А покупателя привлекает низкая цена, и он тоже вовлекается в этот процесс. Эта ситуация может закончиться потерей и времени, и денег. Да, закон предусматривает жесткие санкции к недобросовестным застройщикам, но зачем вообще доводить дело до судов и выяснения отношений? Проще не входить в такие отношения».

А вот Наталья Иванова из корпорации «Инком» говорит, что на сегодняшний день на рынке загородного жилья предложений готовых к проживанию квартир в таунхаусах нет. И все чаще предлагаются объекты на стадии строительства. Само по себе предложение купить дом на стадии фундамента не означает по умолчанию, что вас обманут. Застройщиков бояться – чистым воздухом не дышать.

Источник: Собственник