Дом под ключ: как подготовиться к сделке

Первая мысль, приходящая в голову человеку, который собрался обзавестись собственным домом, – это вопрос: покупать готовый дом или строить самому? Вариант приобретения дома под ключ выглядит соблазнительно: вроде бы не надо тратить силы и нервы – заплатил и живи. Но надо держать в уме все плюсы и минусы для каждого варианта, касается ли это дома под ключ или выбора участка под строительство.

Сам себе прораб

Тот, кто хотя бы раз в жизни занимался строительством самостоятельно, понимает: постоянная смена подрядных бригад, мучительные регулярные поездки на строительные рынки и в магазины, непрекращающаяся нервотрепка будут вашими спутниками при выборе этого варианта минимум год. Известны случаи, когда даже обычный ремонт становился причиной крупных семейных ссор, а уж строительство дома…

Покупка дома под ключ снимает эту опасность: готовый дом на то и готовый, что в него сразу после покупки можно въезжать. В периоды дачного ажиотажа, когда загородный дом арендовали на лето в середине зимы, покупка дома под ключ для некоторых становилась отличным выходом: человек обзаводился собственностью и заодно получал дефицитную тогда возможность провести лето на даче. Сейчас снять дом гораздо проще, но дома под ключ все еще пользуются заслуженным спросом.

Среди других плюсов дома под ключ можно назвать спокойствие за юридическую сторону дела. Приобретаете вы дом под ключ у застройщика либо у частного лица – в обоих случаях все документы на дом уже оформлены, иначе сделка просто не сможет состояться. А вот оформление документов на дом, который вы построили сами, – отдельное развлечение, подразумевающее тесную дружбу с местной администрацией и кучу законодательных документов на полках и под подушкой.

Кроме того, покупая дом под ключ в поселке, вы получаете в дополнение к собственности еще и управляющую компанию, то есть всегда будет тот, кому можно предъявить претензии за качество дома (как правило, УК принадлежит или связана с застройщиком).

Ошибочно считается, что покупка дома под ключ лишает выбора нужного архитектурного стиля или места на карте Подмосковья. Сейчас рынок развит настолько, что на любом направлении вы, скорее всего, сможете выбрать такой дом под ключ, который подойдет именно вам. Главное – заранее составить список требований к дому и расставить приоритеты.

А вот что действительно можно назвать минусом дома под ключ, так это факт, что не всегда скрытые дефекты дома можно будет выявить при осмотре. Качество дома будет проявлять себя только в процессе эксплуатации, так что в некотором смысле выбор дома под ключ – это покупка кота в мешке. Минус существенный, но, строго говоря, единственный.

Куда податься?

Если вы определились с решением купить собственный дом, пришло время определиться с его местоположением. Продажа домов ведется по всем подмосковным направлениям, что дает вам свободу выбора, но и затрудняет принятие решения. Если ваша цель – успешная сделка по купле-продаже загородного дома, приготовьтесь к нескольким этапам выбора.

Во-первых, выбор шоссе. Здесь надо учитывать два основных момента: близость к городскому жилью (если покупка дома не сопряжена с продажей городской квартиры) и цели, которые вы преследуете вашим приобретением. Если вам нужен статусный дом – это Рублево-Успенское шоссе (здесь продажей домов занимаются в основном их прежние владельцы, а новострой – исключение из правил) или Новорижское (по этому направлению идет продажа домов как раз в основном только что построенных или строящихся).

Если цель – максимальная экономия, тогда обратите внимание на восток и юго-восток: дешевле всего продаются дома на Горьковском, Егорьевском, Щелковском направлениях, но, увы, они же являются самыми непопулярными у покупателей. Дмитровское направление хорошо своей экологической обстановкой и обилием водоемов, Ленинградка – это постоянные пробки, Минское и Можайское шоссе традиционно считаются местом, где селится интеллигенция, Киевское и Калужское направления – загородный бизнес-класс… Перечислять можно долго, но надо иметь в виду: у каждого направления своя репутация, и риэлторы, и застройщики, занимающиеся продажей домов, закладывают этот фактор в цену дома.

Выбор шоссе – это только начало пути к сделке по купле-продаже дома; дальше вам нужно будет определиться с расстоянием от города. Если вы планируете часто бывать в Москве, лучше остановиться на 20-километровой зоне от МКАД (при этом надо понимать, что и цена продажи дома в этой зоне максимальная). Как правило, выбирая дом для постоянного проживания, покупатели, работающие в Москве, интересуются зоной в 15-30 километров от кольцевой. Правда, экологическая обстановка в этой полосе не самая лучшая в Подмосковье; с другой стороны, даже если дом расположен далеко от города, но в неудачном месте (надо учитывать розу ветров и расположение предприятий на территории области), с экологией тоже будут проблемы.

Следующий этап – выбор участка или выбор поселка. Здесь надо учитывать множество деталей: и репутацию застройщика, и параметры участков, и проекты домов, и материалы, и уровень инфраструктуры. Имейте в виду: часто, предлагая вам продажу дома по небывало низким ценам, компании просто обманывают вас. Скорее всего, в поселке не будет коммуникаций, даже если они обещаны. А жить в доме без коммуникаций, даже если вы заключили сделку купли-продажи по очень низкой цене, вы вряд ли сможете.

По сравнению с тем, что было 3-4 года назад, на загородном рынке произошла коренная перемена, приятная для тех, кому при выборе дома важна его дешевизна. Застройщики массово развернулись лицом к покупателю, заинтересованному в экономии. Это, безусловно, хорошая новость: если вы хотите купить дешевый дом, сейчас вам есть из чего выбирать. Однако изобилие осложняет выбор и вносит путаницу: как понять, что скрывается за тем или иным названием дома, который продается в дешевом сегменте?

В среднем дешевый дом выглядит примерно так: до 200 кв. м площади, участок не более 10 соток, находящийся на расстоянии 30 км от МКАД и дальше. Сам «среднестатистический дешевый дом» построен из пеноблоков, облицован штукатуркой или кирпичом. Как вариант – с использованием съемной опалубки и «сэндвичной» технологии. Но «средняя температура по больнице» – не то, на что стоит ориентироваться, делая выбор, идет ли речь о дешевых домах или о чем-то другом. Реальное разнообразие домов экономкласса весьма велико: это и дома в деревне, и дачи, и таунхаусы, и дуплексы, и просто дешевые коттеджи.

Причем не стоит думать, что все дешевые дома скучковались на определенной непрестижной территории. Действительно, восток и юго-восток Подмосковья по праву считаются направлениями, где доля дешевых домов особенно велика. Но практически на любом шоссе можно найти поселки и отдельные дома экономкласса. Часто дешевые дома соседствуют в границах одного поселка с элитными особняками.

Выбирая дешевый дом, имейте в виду: таунхаус, как бы его вам ни расписывал продавец, – это расширенная городская квартира с небольшой зеленой лужайкой перед входом. Дуплекс – дом на две семьи, и готовых дуплексов в организованных поселках не так много. Дом в деревне – это еще и слабая инфраструктура и, скорее всего, низкий уровень безопасности. Дача – тоже дешевый дом, но, к сожалению, не годится для круглогодичного проживания. Одним словом, ставя во главу угла дешевизну приобретаемого объекта, готовьтесь к тому, что какими-то требованиями к идеальному дому придется поступиться. Может быть, имеет смысл обратить внимание на качественное жилье, но в 50-100 км от Москвы, а может, купить в получасе от города, но дом придется доводить до ума самостоятельно. В любом случае, дешевый дом не значит плохой дом. А выбирать сейчас есть из чего.

Если вы уже выбрали конкретный дом, который должен стать вашим, можно порадоваться: вы уже преодолели массу сложностей. Но все-таки и расслабляться рано: сделка по купле-продаже дома – тоже в некотором смысле испытание. Как провести сделку по купле-продаже дома, на что обратить внимание и можно ли обойтись без риэлтора? Об этом читайте в следующей статье.

Источник: Собственник