Дополнительная жилплощадь: как выбрать квартиру с террасой

Родиной террас считается Средиземноморье. Теплый климат, восхитительные виды на море и горы – все это много веков назад положило начало строительству жилья с большими открытыми пространствами. В наши дни этот опыт берут на вооружение и строители в северных широтах: сегодня практически в каждом новом московском элитном доме есть пентхаусы, непременным атрибутом которых являются террасы.

Цитата из Средиземноморья

Терраса – непременный атрибут жилья стран Средиземноморья. На Кипре, Мальте, в Греции, Испании, Италии, во Франции дома с большими террасами стали возводить еще много веков назад, что было продиктовано климатом этих регионов, где лето очень жаркое, а зима теплая. Благодаря этому, большую часть времени жители этих стран проводят снаружи, а не внутри дома, поэтому террасам уделяют такое большое внимание. Чаще всего их делают с перголами, которые служат опорой для вьющихся растений. Летом такое сооружение дарит прохладу, защищает от ветра и посторонних глаз. Террасы украшают лестницами, зеленью, цветами, скульптурными композициями.

Для наших северных широт квартиры с террасами – явление достаточно редкое, хотя если речь идет о сегменте дорого жилья, все меняется. В Москве такие квартиры пользуются устойчивым спросом у состоятельных людей. Причем некоторые клиенты с весомым бюджетом рассматривают для дальнейшей покупки только такую недвижимость. Так что девелоперы в последнее время часто «цитируют» Средиземноморье, проектируя здания с учетом предпочтений взыскательной публики. Сегодня, по мнению Екатерины Румянцевой, генерального директора компании «Калинка-Риэлти», проектирование, например, пентхауса без террасы не только ухудшает потребительские характеристики такого жилья, но и в значительной степени сужает его целевую аудиторию.

Неудивительно, что при таком раскладе почти в каждом новом элитном доме к пентхаусу прилагаются террасы. Пример – комплекс «Покровский берег». В некоторых проектах, таких как «Итальянский квартал», они предусмотрены даже на нескольких этажах. Подобный формат жилья встречается и в новостройках бизнес-класса, например, в проекте «Континенталь». Однако, если оценить количество подобных квартир от общего объема предложений столичной недвижимости бизнес- и элитного класса, то оно, по словам Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», составляет примерно 3-4%.

География подобных проектов тоже не столь обширна. В основном они сосредоточены в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. В отличие от средиземноморских первоисточников, где открытые пространства могут находиться на любом этаже, в Москве террасы обычно располагаются на последних этажах зданий, в пентхаусах. Это объясняется не только нашим менталитетом и климатом. Расположение террас на первом, втором этажах зданий экономически невыгодно, поскольку квартиры на нижних этажах сами по себе стоят дешевле, а их покупатели не готовы платить за лишние метры. К тому же на средиземноморском побережье очень часто строения не превышают три этажа. А Москва все-таки мегаполис, застроенный высотными зданиями, поэтому, чтобы получить красивую панораму, террасу нужно расположить как можно выше.

Террасы бывают разными по площади, иногда занимая треть квартиры и более. Например, в Барыковском, 6, предлагается пентхаус общей площадью 260 кв. м, из которых на террасу приходится 80 кв. м.

Во 2-м Тружениковом пер., 17а, недвижимость общей площадью 575 кв. м имеет террасу площадью 270 кв. м; в пер. Хилков, 5, жилье общей площадью 355 кв. м, а терраса 130 кв. м; в Гранатном пер., 8, пентхаус площадью 900 кв. м имеет террасу 160 кв. м, а в Гранатном, 6, в квартире площадью 500 кв. м есть застекленная терраса площадью 160 кв. м и открытая площадью 234 кв. м.

Плата за романтику

Чем же так привлекательны террасы в нашей полосе? В первую очередь, если квартира видовая, терраса делает ее еще более привлекательной. Согласитесь, сложно удержаться от соблазна такой покупки, если ежедневно хозяин квартиры сможет любоваться башнями Кремля или другими эпохальными точками исторического центра столицы.

Кроме того, подобное жилье позволяет воплотить немало интересных идей. Например, здесь можно устроить сад непрерывного цветения, высадить деревья, установить кресло-качалку, столики, стулья, чтобы на свежем воздухе выпить утреннюю чашечку кофе или полистать журнал, любуясь красивым закатом.

Многие устанавливают на террасе тренажеры и занимаются спортом, играют в теннис или бильярд. Владельцы открытых пространств часто организовывают на них барбекю для друзей, летом для приема солнечных ванн расставляют зонтики и шезлонги. Как ни странно, но именно наш суровый климат поможет «раскрыться» террасе во всей своей красе: зимой установленное повсюду декоративное освещение и украшенная гирляндами елка на террасе выглядят волшебно.

Хотя фантазия собственников имеет и свои ограничения. Например, владелец квартиры с террасой, как замечает Екатерина Румянцева, не может проводить работы, изменяющие фасад или облик здания. Нельзя будет самостоятельно остеклить террасу, сделать навес или установить бассейн – все это потребует дополнительных согласований.

Кроме того, за «романтику» придется платить больше. Стоимость недвижимости, где есть терраса, по словам Екатерины Тейн, партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, обычно на 20-30% выше, чем стоимость объектов без нее. Что касается эксплуатационных расходов, то «в российском законодательстве до 2005 года был предусмотрен коэффициент расчета площади террасы относительно квартиры – 0,33, – объясняет эксперт. – Например, жилье площадью 100 кв. м с террасой 100 кв. м в плане рассчитывались как 133 кв. м».

Сергей Мигунов приводит такой пример: «Цена квадратного метра террасы, например, в ЖК «Покровское-Глебово» рассчитывается с учетом стоимости квадратного метра жилья с коэффициентом 0,3. В центре Москвы при расчете стоимости квадратного метра принят коэффициент 0,5. Однако это справедливо лишь в том случае, если терраса входит в общую площадь квартиры, а не является эксплуатируемой кровлей. Если это эксплуатируемая кровля, то устройство такой террасы будет гораздо дороже».

Инструкция по эксплуатации

Чем меньше терраса, тем меньше с ней хлопот. Большие террасы не очень удобны с точки зрения эксплуатации: их нужно чистить и убирать круглый год. Лучше, если это организуется централизованно. «Сложность заключается в необходимости организации регулярной чистки террас, особенно это актуально в зимне-весенний период, когда нужно думать о том, как счищать снег, – говорит Екатерина Тейн. – Хотя к стоимости эксплуатации номинально наличие террасы ничего не прибавляет: эксплуатационные расходы обычно фиксированные и включают стандартный набор услуг, общий для всех владельцев. Также нужно понимать, что c 2005 года террасы, согласно законодательству РФ, не могут быть оформлены в собственность. То есть, по сути, владелец несет определенные расходы по содержанию террасы, но при этом не является ее собственником».

Еще одна проблема уже упоминалась выше. Дело в том, что многие собственники хотели бы застеклить террасу, но получить разрешение на такой проект будет очень сложно, поскольку остекление, как поясняет Сергей Мигунов, оформляется как перепланировка, а в ряде случаев – как изменение фасада. При этом хозяева квартиры забывают одну вещь. «В целом при остеклении коэффициент теплопотери повышается (в четыре раза), в отличии от помещений из бетона или кирпича, соответственно, увеличиваются затраты на эксплуатацию этого помещения. Озеленение, газоны – все это требует ухода и может увеличить общие эксплуатационные расходы», – говорит эксперт.

Однако истинных ценителей открытых пространств ничего не смущает. Террасы остаются вне моды и времени, на них существует постоянный спрос. Причем даже в кризис на объекты с террасами спрос практически не падал. А продается такая недвижимость в жилом комплексе обычно быстрее остальных квартир.

Источник: Собственник