Рынок коммерческой недвижимости: инструкция по применению

Все чаще и чаще мы видим и слышим по телевидению, радио, в газетах и интернете термин «коммерческая недвижимость». Что же он собой представляет и чем отличается от известной и понятной нам жилой недвижимости?

Дело в том, что коммерческая недвижимость — это та составная часть рынка недвижимости, которая создается (строится), приобретается и используется с целью получения дохода на постоянной основе от распоряжения. К коммерческой недвижимости относят: офисы и офисные центры, торговые помещения и торговые комплексы, склады и логистические комплексы, гостиницы, конференц-залы, нежилые встроено-пристроенные помещения первых этажей зданий, квартиры первых этажей жилых домов, переведенные в нежилой фонд, а также в некоторых случаях – квартиры, приобретаемые с целью повременной сдачи в аренду.

Коммерческая недвижимость обладает широким спектром использования. Ее можно сдавать в аренду, заложить в банк под кредит для реализации следующих проектов, продать как действующий арендный бизнес или сыграть на повышении цены. В экономической системе существует тенденция постепенного увеличения стоимости объектов недвижимости. Это обусловлено ростом цен на земельные участки в условиях их относительной дефицитности под застройку и тенденцией роста цен на строительные материалы и услуги.

Коммерческая недвижимость – это прекрасный инвестиционный инструмент, его нельзя украсть как золото, ювелирные изделия или дорогой автомобиль, недвижимость нельзя разорвать как банковскую банкноту, недвижимость не может в «одночасье» потерять большую часть своей стоимости как это может произойти, например, с рынком ценных бумаг. Прибавьте к этому срок эксплуатации от 50 лет – получается уникальный по своим характеристикам актив.

Миф о том, что для того чтобы купить коммерческую недвижимость необходимо быть крупным инвестором, имеющем в активе не один десяток миллионов рублей, давно необходимо развенчать. Да, есть крупные инвесторы, называющиеся институциональными, но есть и достаточное количество частных инвесторов и сегмент среднего класса. К примеру, офис в Торгово-Офисном Комплексе «КАРАВАН» можно купить и за несколько миллионов и всего за 870 тыс. руб.! Согласитесь, что 1-комнатную квартиру в Казани за 850-900 тыс. руб. купить невозможно, а вот новый офис с качественной чистовой отделкой, в историческом и деловом центре Казани, c парковкой, охраной, центральной системой вентиляции и кондиционирования, круглосуточным доступом, профессиональной управляющей компанией — оказывается, вполне даже можно. Вот только таких помещений с каждой неделей становится все меньше и меньше, качество плюс выгодная цена делают свое дело.

Мировой финансовый кризис многое расставил по своим местам, мыльные пузыри на финансовом и строительном рынках полопались и рынок недвижимости стагнировал. В настоящее время он находится в активной стадии восстановления. Во времена мирового финансового кризиса процент по банковским депозитам был значительно более интересен, чем прочие финансовые инструменты, и инвесторы ушли с рынка недвижимости. Сейчас же ситуация в корне поменялась, а ставки с 15-18% годовых опустились до 8-10% нынешних. Поэтому многие из инвесторов вновь переключились на рынок коммерческой недвижимости и активно осуществляют сделки по купле-продажи.

Итак, если Вы решили для себя инвестировать свободные денежные средства в коммерческую недвижимость, то Вам необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

Первый этаж, первой линии домов (красная линия) – это наиболее востребованный формат помещений называемый стрит-ретейл. Такие помещения можно использовать и под магазин и под офис представительского класса. Арендная ставка в них имеет наивысшую цену, но и порядок цен на покупку такого помещения также отличается от остальных форматов. Преимущества: отдельный вход, независимость, близость к транспортным и пешеходным потокам.

Расположение в границах исторического, делового центра города, крупных спальных районов, в исторически сложившихся качественных, организованных местах торговли. Существуют исторически сложившиеся торговые улицы и места массового скопления людей, а также центры деловой активности. В таких местах и стоит приобретать помещения. Соседство с магазинами известных марок ориентированных на классы средний и средний+ является дополнительным преимуществом.

Локация на крупных транспортных и пешеходных потоках, вблизи крупных перекрестков и транспортных развязок. Чем плотнее поток, тем выше арендная ставка в подобном помещении.

Удобство подъездных путей (как для общественного, так и для личного транспорта). Если до помещения сложно добраться общественным и личным транспортом, на пути следования постоянные пробки, отсутствует парковка или возможность свободно припарковаться, то это не Ваш вариант.

Хорошая видимость фасада помещения с широкого ракурса. Серьезный плюс для магазинов. Если же помещение находится на 2-ой линии домов и фасад помещения закрыт деревьями, и т.п., то это в значительной мере влияет на максимально возможный уровень арендной ставки в данном помещении.

Хорошее техническое состояние объекта (фундамент, стены, перекрытия, крыша, инженерные системы, фасад и т.д.). Необходимо, чтобы помещение не держалось на «обоях», не находилось в фонде аварийного и ветхого жилья, сложностей добавляет отнесение здания в котором находится помещение к памятникам архитектуры и т.п. Желательно избегать зданий с деревянными перекрытиями и т.п.

Высококачественная внутренняя отделка современными материалами поможет сэкономить Вам средства на приведение помещения в «продажное» состояние.

Оптимальный формат помещения (от 50 до 150, 150-300,300-500,>500 кв.м.). Чем меньше формат, тем он ликвиднее, тем больше вариантов его использования. Далеко не каждый арендатор будет арендовать 500 кв.м. Помещения с 300 метровыми подвалами в придаток также никому не нужны.

Высота от пола до чистового потолка не менее 2,7 м. Чем выше потолок тем интереснее помещение.

Эффективная открытая планировка помещения. Закоулки, подвалы, кладовые,неправильные по формату помещения никому не нужны, арендатор не захочет платить по ним полноценную арендную плату.

Качественная, широкая входная группа, наличие больших современных витрин.
Технически исправные современные внутренние инженерные сети: вентиляция, кондиционирование, электроснабжение, отопление, канализация.
Прозрачная структура собственности.
Достаточная мощность электроснабжения.
Наличие оформленных документов на земельный участок под помещением.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"