Как ликвидировать ТСЖ: цель, средства, результат

Многие помнят, с каким «скрипом» в Москве, да и в других городах России происходило создание товариществ собственников жилья. Мало кто понимал выгоду от создания ТСЖ, всем было некогда вникать в какие-то тонкости, в результате множество товариществ было создано – без ведома жильцов или с их молчаливого согласия – с нарушениями закона. Есть ли путь назад?

Зачем ликвидировать ТСЖ?

У ликвидации товарищества собственников жилья может быть две самые очевидные причины: желание самих собственников или вынужденные обстоятельства. Такими обстоятельствами могут быть банкротство ТСЖ или уменьшение количества собственников на 50%. Стоит признать, что случается это довольно редко. Намного чаще ликвидировать ТСЖ хотят сами собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу (п. 1 ст. 141), а также ГК РФ (ст. 61-65), ликвидировать товарищество собственников жилья можно по решению его учредителей (участников).

На сайте движения «Жилищная солидарность» можно найти примеры судебных решений о ликвидации незаконно созданных ТСЖ. Громким делом стала ликвидация ТСЖ в Москве на Кутузовском проспекте, 18.

Бывали ситуации и «покруче», когда, наоборот, ТСЖ было ликвидировано даже без участия самих жильцов и без их ведома: такое произошло в 2004 году в Санкт-Петербурге с владельцами квартир в новостройке «Морской фасад».

Таким образом, чтобы взять контроль над собственным домом, следует ликвидировать незаконно созданное ТСЖ через суд или добиться создания нового товарищества. Кстати, в правление ТСЖ может быть избран только владелец помещения в данном многоквартирном доме. Безусловно, большая часть проблем возникает в новостройках на этапе строительства, пока собственников в квартирах нет, поэтому ТСЖ создается и навязывается застройщиком.

Об этой ситуации «Собственник» тоже писал. В будущем ожидается внесение изменений в Жилищный кодекс, которые позволят дольщикам создавать ТСЖ. За это ратовал и теперь уже бывший мэр Юрий Лужков. Какие будут взгляды на этот вопрос у нового мэра – неизвестно.

Что нужно для того, чтобы ликвидировать ТСЖ по желанию жильцов?

Первым делом, ТСЖ должно иметь устав. В нем должен содержаться раздел о порядке ликвидации товарищества. Скорее всего, с этим проблем не будет (даже если организация «липовая», то устав в ней так или иначе существует). Решение о ликвидации ТСЖ может быть принято:

1) общим собранием членов товарищества собственников жилья (то есть тех собственников, кто подавал заявления о вступлении в ТСЖ);
2) общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме – если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа собственников в МКД;
3) по решению суда; инициировать судебный процесс может муниципалитет, если усматривает различные нарушения в деятельности ТСЖ.

При этом подразумевается, что количество голосов не равно количеству собственников помещений! У одного собственника может быть и больше, и меньше 1 голоса, в зависимости от площади помещения, которым он владеет. Подсчитать голоса помогает п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса. Один голос пропорционален доле в праве собственности, которая равна S(n) / S(общая пол.) * 100%. S(n) – это площадь помещения, принадлежащего собственнику, S (общая пол.) – общая полезная площадь дома (уточняется по техпаспорту здания).

Порядок действий при ликвидации ТСЖ подробно расписан на сайте «Центра реформы в ЖКХ»:
1. формирование ликвидационной комиссии;
2. уведомление кредиторов, выплата им денежных сумм;
3. взыскание дебиторской задолженности;
4. проведение инвентаризации активов и обязательств ТСЖ;
5. составление ликвидационного баланса и др.

Завершается процедура ликвидации ТСЖ внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Но это краткий список действий, подробнее с процедурой ликвидации можно ознакомиться тут: в перечень входит 18 пунктов.

Как ликвидировать ТСЖ, созданное застройщиком?

Редко бывает так, чтобы ТСЖ, навязанное застройщиком, полностью устраивало дольщиков. В основном претензии возникают к качеству и стоимости проводимых работ. Например, в ТСЖ «Ольгино-5», созданном в г. Железнодорожный Московской области в 2004 году, застройщик установил тариф в 16 руб. с 1 кв. метра! Терпеть эту ситуацию жители не могли и создали свое ТСЖ «Новое Ольгино». Что интересно, почти год в микрорайоне одновременно действовали сразу два эти ТСЖ: «Ольгино-5» ликвидироваться не собиралось, а правомочность создания «Нового Ольгино» подтвердила прокурорская проверка. Так или иначе, правда осталась на стороне жильцов: с апреля 2007 года они полностью управляют своим домом и добились передачи всей документации от прежнего ТСЖ, сами заключили договора с поставщиками услуг.

Правда, стоит отметить, что покупателям жилья в «Ольгино» повезло в том, что они сумели оформить собственность на свои квартиры, благодаря чему и могли действовать как собственники. В случае когда застройщик тянет с выдачей свидетельств о праве собственности, таких успехов едва ли можно добиться. Но и здесь можно советовать одно: добиваться права собственности через суд; далее требовать ликвидации ТСЖ, созданного застройщиком (помним: согласно ЖК, решение о ликвидации может быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме – если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа собственников в МКД); создавать свое ТСЖ.

Если у ТСЖ накопились долги, кто будет отвечать по ним?

При ликвидации ТСЖ у организации могут быть обнаружены долги. У вышеупомянутого ТСЖ «Ольгино-5», например, их было на сумму около 40 млн руб. Но! Что немаловажно: члены товарищества не отвечают по обязательствам ТСЖ своим собственным имуществом! Поэтому опасаться, что кредиторы будут требовать вернуть долги через продажу квартир, не стоит.

Источник: Собственник