Риски и выгоды субаренды: как сдавать снимаемое

В поисках съемной квартиры от хозяина, что позволит сэкономить на риэлторской комиссии, неподготовленный арендатор часто попадается на такую уловку. Найдя замечательную и недорогую квартиру по объявлению «сдается без посредников», он тратит время (чуть реже – еще и деньги, если все-таки попадается на шитые белыми нитками уловки мошенников) на просмотр и лишь на этапе проверки и оформления документов понимает, что перед ним не хозяин квартиры, а такой же точно брат-арендатор. Впрочем, субаренда – не всегда афера; иногда собственник квартиры дает согласие на сдачу его жилья в поднаем. Но тут есть, как водится, несколько тонкостей.

Что такое субаренда и зачем это может быть нужно?
Во-первых, как мы уже говорили, это простая и действенная (несмотря на всю свою наивность) мошенническая схема: соблазненный дешевизной, хорошим состоянием и убедительной «легендой» кандидат в арендаторы не проявляет должного внимания к документам, оставляет предоплату или залог и… правильно, больше никогда не видит ни денег, ни, скорее всего, лже-наймодателя. Или вселяется и живет спокойно месяц, два. А потом появляются настоящие собственники квартиры, уверенные (в отличие от субарендаторов поневоле, которые заплатили за полгода или год вперед), что ранее заключенный договор аренды подошел к концу. И неплохо бы организовать мирное расставание либо получить арендную плату и продлить отношения. Обе стороны будут очень удивлены, узнав о существовании друг друга…

Но «во-первых» в данном случае не значит «в основном».

«К сожалению, оценить истинные размеры и финансовый объем рынка поднайма сложно, поскольку, в отличие от рынка субаренды офисов, он практически весь находится в тени, – говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Конечно, по закону наниматель обязан заручиться согласием собственника квартиры, чтобы сдать ее в поднаем (ст. 685 ГК РФ), однако так поступает в лучшем случае один из десяти нанимателей. Часто хозяин квартиры долгие месяцы остается в неведении, что его квартира уже вышла на рынок поднайма».

«В последнее время на рынке аренды жилых помещений распространена практика передачи жилого помещения в субаренду нелегальным эмигрантам», – рассказывает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group.

По оценке специалистов агентства недвижимости DOKI, доля субаренды на рынке аренды не превышает 10%. Речь идет о сдаче внаем двухкомнатных или трехкомнатных, иногда многокомнатных квартир. На загородном рынке такое не практикуется.

«В основном рынок поднайма формирует жилье экономкласса. Чаще всего это 2-3-комнатные квартиры в панельных домах в спальных районах Москвы. Например, молодая семья сняла 2-комнатную квартиру, а через какое-то время одному из супругов снизили зарплату или сократили, и квартира стала ощутимым бременем для бюджета. В этом случае, заручившись разрешением хозяина, семья переезжает в одну комнату, а вторую сдает другому нанимателю в поднаем, – рассказывает Вадим Ламин. – На рынке поднайма есть давно устоявшаяся незаконная схема бизнеса. Например, гражданин снимает 3-комнатную квартиру, вносит положенную предоплату и договаривается с владельцем, что сам будет привозить ему деньги. А потом сдает поднаем не квартиру, а койко-места, то есть селит по три гастарбайтера в каждую комнату. Учитывая, что 3-комнатная квартира где-нибудь в Алтуфьево стоит 35 тыс. руб. в месяц, а сдавать койко-места можно по 10 тыс. руб. в месяц, то прибыльность такого бизнеса очевидна».

Как обезопасить себя собственнику квартиры, если есть необходимость сдать ее с возможностью субаренды? Как доказать факт субаренды, если она не была документально оформлена?
Итак, в процессе арендных отношений может возникнуть ситуация, когда наниматель, приятный во всех отношениях, попросит о подселении еще кого-нибудь в занимаемую им квартиру. В принципе, можно просто заключить новый договор, указав в нем, кто еще имеет право проживать в квартире, помимо нанимателя. Но если цель подселения – в первую очередь «отыграть назад» часть арендной платы, а доверия к новому арендатору не хватает, имеет смысл как раз заключить отдельный договор субаренды. В первом случае оба съемщика выступают арендаторами относительно квартирного хозяина, во втором – это арендатор и арендатор арендатора.

Контроль и ответственность за действиями субарендатора берет на себя арендатор, он же (а не квартирный хозяин) занимается вопросом получения платы. Денежные отношения с квартирным хозяином – также задача первого нанимателя. Кстати, если наймодатель соглашается на то, чтобы помещения его квартиры сдавались в поднаем (особенно в случае, если число проживающих заметно возрастет), логично, что он поднимет арендную плату, хотя бы по причине совсем другого уровня амортизации жилья.

В договоре найма делается отметка о том, что собственник не возражает против субаренды, говорит Алена Гуцу, специалист по аренде АН DOKI: «Кроме того, добавляется следующая формулировка: "В случае возникновения проблем с собственником арендатор обязуется оплатить субарендатору все понесенные расходы, связанные с новым поиском жилья"».

«Если необходимость в субаренде имеется, то условия, регулирующие ее, нужно прописать в договоре аренды и желательно отдельным пунктом (не просто фразой «арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду»). Желательно указать все обстоятельства и условия передачи помещения в субаренду. Важным в этом деле будет являться пункт о получении предварительного письменного согласия собственника помещения, запрет на оформление временной регистрации по месту пребывания, причем как для субарендаторов, так и для самого арендатора», – предостерегает Махач Бижанов.

Что делать, если квартирный хозяин выявил факт сдачи его жилплощади в поднаем? Если раньше отношения с арендатором были ровными и безоблачными, имеет смысл поговорить с ним об изменении условий договора (о внесении соответствующих изменений в текст, о повышении арендной ставки, о составлении договора субаренды). Если же идти на подобный компромисс нет желания, придется обращаться в суд. «Данное обстоятельство (не подтвержденный договором факт субаренды без ведома хозяина квартиры. – Прим. ред.) без правильно оформленных отношений невозможно доказать каким-либо иным способом, кроме показаний свидетелей и соседей, а также самих субарендаторов и т. д. Иного способа не существует, – говорит Махач Бижанов. – Но для того, чтобы их показания имели хоть какую-то юридическую силу, необходимо в рамках того или иного судебного процесса, связанного с вопросом субаренды, вызвать их в суд и опросить в качестве свидетелей».

Источник: Собственник