Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену

В предыдущей статье генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов рассказывал о юридических аспектах приобретения комнаты в коммунальной квартире или доли квартиры. Впрочем, даже если в правовом плане все замечательно, покупатель комнаты может оказаться в весьма затруднительном положении. И роль непрофессионализма или банальной невнимательности риэлторов в этих затруднениях играет далеко не последнюю роль.

Не то подсунули!

Представьте себе вполне обычную ситуацию. Вы купили комнату. Комната хорошая, большая, светлая, с балконом, выходящим в зеленый московский дворик. Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован, деньги переданы продавцу, с отказами соседей проблем нет: все задокументировано. И вот вы сделали ремонт в своем новом жилище, на всякий случай поставили железную дверь, завезли мебель и вдруг… Вдруг приходит улыбающийся сосед по коммуналке и объявляет, что вы живете в ЕГО комнате. А он – в вашей. И что надо бы восстановить «статус кво». То есть ему пора переселиться в ту самую, только что отремонтированную и с балконом во двор, а вам – в соседнюю, где окна выходят на загазованный шумный проспект, да и ремонт в последний раз был явно в середине прошлого века! В доказательство сосед предъявляет свое свидетельство о собственности с указанием номера комнаты и поэтажный план, где этот номер указан аккурат на купленном вами помещении.

И самое печальное, что тот самый сосед прав: он действительно является полноправным собственником вашей комнаты. Вернее, той, которую вы искренне считали своей и в которой сделали ремонт. А вы тоже являетесь полноправным собственником комнаты. Вон той, без балкона, ремонта и с окнами на дорогу.

Больше того, даже оспорить в суде покупку «не той» комнаты не удастся: ведь в договоре указан номер комнаты и стоит подпись покупателя. А уж в какую комнату потом этот покупатель приобретал краску для потолка и железную дверь, ни один нотариус или сотрудники регистрационной службы отследить не могут, да и не должны.

Вот так бывает…

Коммунальные квартиры, за редким исключением, образовывались в середине прошлого века: люди переезжали в новые дома, получая комнату или две в многокомнатной квартире. В советской стране не было частной собственности на городское жилье, поэтому все въезжали на основании ордера, в котором были указаны дом, квартира и номер комнаты. На последнее радостные новоселы мало обращали внимание, подчас занимая первую попавшуюся комнату. Либо по договоренности с новыми соседями, либо по принципу «кто первый встал, того и тапки».

Все это происходило 50-60 и даже более лет назад. И в течение многих и многих лет «советского периода» в большинстве коммуналок проживали одни и те же семьи: комнаты переходили от родителей к детям не на основании собственности, а по факту прописки. И уж тем более новые поколения и знать не знали, что в ордере, полученном прародителями в «лохматых» 50-х или 60-х, значился какой-то там номер комнаты.

Так что сейчас, решив приватизировать и продать свою комнату, люди вряд ли даже подозревали, что приватизируют вовсе не то помещение, в котором живут. Обнаружить это, конечно, можно было, заглянув в поэтажный план. Но и этот документ большинством обычных людей воспринимается исключительно как одна из необходимых для продажи «бумажек».

И еще один момент. Вполне возможно, что по документам о собственности, которые вам предъявит продавец, комната, которую он вам показывает, – вовсе не комната, а доля в праве собственности. В коммуналках, правда, подобные документы встречаются нечасто, а вот в отдельных квартирах – сплошь и рядом. Так вот, встретившись с подобными документами, покупателю следует четко понимать, что, покупая долю, он становится собственником не какой-то конкретной, четко определенной площади, а части квартиры. При этом вопрос, «в каком конкретно углу» расположены его квадратные метры, остается за кадром. И для того, чтобы получить на этот вопрос ясный ответ, покупателю может понадобиться вначале определить через суд порядок пользования квартирой, что, сами понимаете, является довольно сомнительным удовольствием. Поэтому покупателям я от души рекомендую уточнять у своих риэлторов или непосредственно у продавцов, какими документами подтверждается их право собственности. И если выяснится, что реально продается не комната, а доля, скептически относиться к уверениям, что «это одно и то же». На практике риэлторы подобными сказками, увы, нередко грешат. Однако реально размер этих «двух разниц» весьма велик…

Мошенничество или халатность?

Оставим в стороне моральные качества «замечательного соседа», который вряд ли узнал о том, что на самом деле обладает другой комнатой, только после того, как новые жильцы вложились в ремонт. Зато обратим внимание на того, кто просто обязан был до покупки узнать, что фактически продавцы проживают не в своей комнате. Ну и соответственно, поделиться этим знанием со своим клиентом-покупателем.

Конечно, все это обязан был сделать риэлтор. За годы работы на рынке недвижимости я не раз встречался со случаями, когда мошенники, называющие себя риэлторами, специально вводили в заблуждение покупателей, показывая им совсем не тот объект, который продается в реальности. Например, поменяв местами таблички с номерами квартир. Вполне возможна такая афера и с комнатами. Но все же это истории в большинстве своем из области откровенно уголовных деяний и эпохи «лихих 90-х». Сегодня же такие вещи происходят по более прозаичным причинам: непрофессионализму, лени и элементарной недобросовестности риэлтора.

Именно риэлтор должен убедиться в полной надежности совершаемой в интересах своего клиента сделки не только в плане «юридической чистоты», но и фактической достоверности. А на практике как бывает? Увы, но затребовать у продавца или его представителя поэтажный план, изучить, какой номер соответствует какой комнате в реальности и что же, в конце концов, предлагается купить его клиенту, – это риэлтору не всегда приходит в голову…

Спасение утопающих

Конечно, все учитывать и проверять нюансы предстоящей сделки – это работа риэлтора. Однако такова уж наша действительность: убедиться в профессионализме того, кто называет себя «специалистом по недвижимости», подчас можно только после завершения сделки. Поэтому, если вы собираетесь приобретать комнату в коммунальной квартире, даже «свежеприватизированную», уже на начальном этапе внимательно отнеситесь к проверке ее фактического местоположения. И до сделки обязательно сверьте номер и расположение комнаты по документам с фактическим положением дел. Благо поэтажный план – документ, разобраться в котором под силу человеку и без специального юридического образования. Иначе вы рискуете приобрести совершенно не то жилье, которое собирались.

А риэлтор? Что ж, он в подобной ситуации, выяснившейся после сделки, с полным правом разведет руками и скажет: «Сочувствую, накладочка вышла». Но призвать его к ответственности за эту «накладочку» вам, вероятнее всего, не удастся, поскольку его аргументы будут неопровержимы: «Вы хотели купить комнату, да? Купили? Право собственности принадлежит вам? Все правильно? Ну, а с тем, кто в какой комнате живет, разбирайтесь с соседями самостоятельно!» Безрадостная перспектива, не правда ли?

Источник: Собственник