Квартира под аренду: как выбрать объект и вычислить доходность

Если у человека имеется дополнительная недвижимость, с которой не хочется пока расставаться, вариант со сдачей в аренду вполне оправдан. Но стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду? А если такое решение принято, как выбрать жилплощадь, которая будет приносить доход, а не станет обузой?

Имеет ли смысл покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?
Однозначно да, если вы планируете когда-либо – в относительно длительной перспективе – найти этой квартире другое применение. То есть, если вы хотите через год-два извлечь от перепродажи сегодняшнего приобретения финансовую выгоду, лучше отказаться от этой идеи. Другое дело, если жилье, например, приобретается «по случаю» для ребенка, которому пока маловато лет для того, чтобы жить отдельно. В такой ситуации и момент для покупки неплохой, да и сдавать жилье в аренду, пока дитя подрастает, – тоже не худший способ «отбить» часть вложений.

Покупка квартиры только и исключительно ради сдачи ее в аренду – более сомнительное вложение. Впрочем, по оценке экспертов, если выбирать квартиру с умом, можно получать от арендного бизнеса 7-8% годовых (а иногда и больше).

Как выбирать квартиру, чтобы доход от сдачи ее в аренду был максимальным?
Существенные моменты, которые нужно учитывать, выбирая жилье для сдачи в аренду:

• Затраты на приобретение и ремонт;
• Примерная ставка, по которой квартиру можно будет сдать (например, среднее арифметическое по району);
• Стоимость оплаты коммунальных услуг (если платите вы, вычитаете сумму из дохода);
• Примерное время простоя (можно поспрашивать у риэлторов, сообщив им параметры квартиры);
• Налоги (выберите для себя вариант, по которому будете платить налоги, и исходя из него посчитайте, насколько еще уменьшится ваш арендный доход);
• Агентская комиссия (если вы собираетесь обращаться к посреднику, чтобы сдать квартиру).

Сюда может добавиться и еще одна расходная статья – затраты на страхование квартиры, которое не слишком распространено у нас, но, вообще говоря, является единственным вариантом, который может реально защитить вас от серьезных рисков.

«Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, то для того, чтобы предложение было наиболее востребовано среди арендаторов, необходимо создать максимально комфортные условия для проживания съемщиков, – рассуждает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». – Во-первых, стоит сделать косметический ремонт. Пусть это будет не глобальная перестройка помещений, а лишь переклейка обоев, обновление половых покрытий, например, покрытие паркета лаком, побелка потолков и т. п. Кроме того, немаловажную роль играет меблировка помещений. Чем более домашние условия вы создадите, тем больше предложение будет востребовано. Необходимыми в этом случае оказываются устроенное спальное место, оборудованная кухня, наличие сантехники в хорошем состоянии, мест для хранения вещей и т. п. Также важно наличие бытовой техники. В этом случае арендатор огражден от дополнительных расходов на телевизор, стиральную машину, микроволновую печь, чайник и пр., а собственнику не нужно будет прикладывать дополнительных усилий на поиски и привлечение нанимателей».

Кроме того, отмечает эксперт, очень важно наличие каналов связи – телефона и проведенного интернета. К конкурентным преимуществам относятся также наличие балкона или лоджии, домофон и консьерж в подъезде.

«После летней жары многие арендаторы стали обращать внимание и на наличие кондиционера в квартире или системы климат-контроля. Однако это скорее свойственно для более дорогих предложений», – отмечает Галина Киселева.

«При выборе квартиры для покупки с целью последующей сдачи в аренду наиболее важны такие параметры, как ее местоположение и состояние, так как они больше всего интересуют подавляющее большинство потенциальных арендаторов. Среди арендаторов гораздо меньше автолюбителей, чем среди владельцев жилья, поэтому для них важна близость к станциям метро», – добавляет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру».

Сколько придется потратить на то, чтобы привести квартиру в максимально «сдавабельный» вид?
По оценке Галины Киселевой, объем средств, которые требуются для обустройства квартиры с целью повышения ее стоимости на рынке аренды, составляет в среднем до 300 тыс. руб. «В эту сумму входят затраты на элементарный косметический ремонт, минимальную меблировку и бытовую технику первой необходимости. В итоге ежемесячный платеж за наем обустроенной квартиры в среднем повышается на 25%».

«Для арендаторов важно наличие определенного набора удобств, так как покупать за свой счет кровати, холодильники и прочее подавляющему большинству из них нет резона. Покупателю важна и площадь квартиры, так как со временем у него будет нарастать объем вещей, – рассуждает Александр Пыпин. – Многие арендаторы – люди, живущие налегке, и потому площадь квартиры им не так важна, зато интересны небольшие одно-двухкомнатные квартиры в старых непрестижных домах возле станций метро (или железнодорожных станций), готовые для проживания. Такие квартиры и продаются относительно дешево, а сдать их можно по более выгодным арендным ставкам».

Доходность от сдачи в аренду самых выгодных вариантов квартир сейчас ниже самых выгодных ставок по банковским вкладам, даже с учетом наблюдающегося медленного роста цен на московское жилье, добавляет эксперт.

«Если кто-то планирует купить квартиру, получив ипотечный кредит и выгодно сдать ее в аренду, то это утопия, так как ставка по кредиту составит не менее 12-14% (включая страхование и прочие расходы), а ставка по аренде составляет в подавляющем большинстве случаев от 2 до 5% годовых. Ипотеку не покроет точно, — добавляет генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Покупка квартиры для последующей сдачи ее в аренду не относится к прибыльным инвестициям. Скорее, это способ получения стабильного ежемесячного дохода. Кроме того, недвижимость в собственности лишней никогда не бывает. В дальнейшем ее всегда можно будет продать или передать детям».

Источник: Собственник