Сделка: что выгоднее? Альтернатива или «разрыв» на два этапа - сначала продажа, а потом – покупка?

Статистика московского рынка гласит, что подавляющее большинство (данные разных компаний разнятся, но в общем топчутся вокруг цифр 70-80%) продавцов являются одновременно и покупателями – т.е. они совершают то, что на языке профессионалов называется «альтернативной сделкой». Причины этого явления разнообразны и лежат явно вне темы нашего сегодняшнего разговора. Мы же поговорим о вопросе сугубо техническом: как лучше сделать «альтернативу»? Провести ее единовременно (т.е. именно одной, «пакетной» сделкой), либо разорвать на две части – сначала продаем свое, а потом покупаем требуемое?

Оба варианта, как выяснил обозреватель журнала www.metrinfo.ru, имеют право на жизнь, у каждого есть свои плюсы и минусы…

Ай-ай-ай, туда нельзя!

Для начала – небольшая оговорка. Подавляющее большинство участников рынка действительно могут решать, разрывать или нет «альтернативу» - это зависит исключительно от их решения. Однако существуют две категории, для которых такой возможности нет. Если среди собственников продаваемой недвижимости имеются несовершеннолетние дети, а также если среди них имеются граждане, признанные судом недееспособными (вторая категория малочисленнее, но тоже встречается), – просто продать квартиру не получится.

Сделки с подобными участниками требуют обязательно разрешения органов опеки и попечительства. «Разрешение они дадут только с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья, - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». – То есть сделка, при которой данное условие будет нарушено, просто не пройдет государственную регистрацию».

Всем остальным делать две автономные сделки вместо одной никто не запрещает – вопрос исключительно в том, имеет ли это смысл. Разберем все существующие здесь доводы и контрдоводы подробнее.

Сиротинушка я бездомная

Первый и самый очевидный аргумент против «рвачества» - человек лишается квартиры. В период, когда старая квартира продана, а новая еще не приобретена, жить физически негде. Неприятно. Неуютно.

При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается… нет, не то чтобы все было не так – просто существуют различные варианты решения данной проблемы. Пожить можно напроситься к родственникам – при условии их наличия, а также совместимости характеров. Жилье можно снять (только лучше не говорить хозяевам съемной квартиры о своих жизненных обстоятельствах – они не любят «краткосрочных»). Можно, наконец, остаться проживать… в своей прежней квартире. Как отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», возможно условиться с покупателем вашей недвижимости о том, что освободите вы ее через 1-2 месяца, и занести соответствующий пункт в договор купли-продажи. Как показывает практика, на сегодняшнем рынке это вполне достаточный срок для поиска вами нового жилья, а многие покупатели в подобной ситуации идут навстречу. В самом крайнем случае (если договорились, но опаздываете на месяц-другой) можно заплатить покупателю за аренду квартиры.

В общем, вопрос этот упирается в деньги. Посчитайте и решайте – имеет ли смысл.

Предъявите паспорт!

Помимо крыши над головой квартира дает человеку еще одно – возможность быть зарегистрированным по месту жительства. О важности «прописки» вряд ли стоит много распространяться: без нее ни ребенка в школу устроить, ни номера на машину получить.

Но и у проблемы регистрации есть решения – они по технологии похожи на те же, что описаны в предыдущей главе. «Прописываемся» у родственников. Или в снимаемой квартире. Также можно (опять-таки с согласия покупателя) «остаться» на некоторое время в своей прежней квартире. В этом случае, говорит Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A-Realty Group», уместно применить дополнительную «подстраховку»: продавец получает за квартиру не всю сумму, а за некоторым вычетом. Эти оставшиеся деньги являются гарантией, что жилплощадь он все-таки освободит, а нет – так у покупателя будут средства на то, чтобы «выписать» его через суд.

Вам будут рады

У читателя, вероятно, нарастает недоумение. Разрывать сделку – значит, искать временное жилье, решать проблемы с «пропиской». Зачем вообще тратить силы, время и деньги на все это? Не лучше ли «связать» «альтернативу» - чтобы решить все одним махом, без этих, как изящно изъясняется моя 16-летняя дочка, «геморройчиков»?

Но резоны за разрыв есть, и выражаются они коротким словом – деньги.

Дело в том, что все участники рынка прекрасно понимают разницу между квартирами «свободными» и «альтернативными». В первом случае объект может быть продан незамедлительно, а во втором владелец, получив от покупателя аванс, начнет судорожно искать что-то себе. Не факт, что найдет. А если найдет, то не факт, что та квартира тоже не окажется «альтернативной» - и процесс станет растягиваться дальше… В общем (да простят меня за некоторый цинизм читающие эти строки прекрасные дамы), разница здесь примерно такая же, как между кавалером, свободным от уз брака, и тем, кто только обещает развестись со своей женой и потом оформить отношения с вами…

«Свободная продажа – это увеличение стоимости квартиры и сокращение сроков, - категорична Вера Скалозубова, ведущий эксперт «Московского агентства недвижимости». – В этом случае цена объекта увеличивается на 5% и больше». Эксперт добавляет, что довольно часто люди, изначально пытавшиеся подобрать «альтернативу», потом получали предложение продать свою квартиру – но «здесь и сейчас». И соглашались – настолько большие деньги им предлагали. Кстати, разница в цене тут может быть такой, что с лихвой покроет все описанные выше траты. К примеру, что значат расходы на аренду (скажем, 30 тыс. руб. в месяц в течение 2-3 месяцев максимум), если квартиру удастся продать дороже на 300 тысяч?

Лучше окажется ваша судьба и во второй части эпопеи: покупателем вы будете не «альтернативным» (т.е. зачуханным существом без средств, а только с квартирой, которую еще предстоит продать), а «с деньгами». Такого покупателя продавцы ценят, обхаживают, охотнее идут на уступки по цене.

А они как прыгнут!

На наш взгляд, существует лишь один реальный довод против «разрыва» сделки – но это очень серьезный довод. Если в тот период, когда вы уже продали свою квартиру, но еще не купили новую, произойдет серьезный рост цен, вы окажетесь в очень незавидном положении: с пачкой денег и, как говорится, «мытой шеей».

«Многие продавцы именно такие слова и произносят, - подтверждает наши опасения Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании «Delta estate». – И даже просят некие гарантии, что на вырученные от продажи деньги они смогут купить новую квартиру по расценкам трехмесячной давности». Как вы сами понимаете, такие гарантии на рынке не может дать никто – ни бог, ни царь и ни герой. Рынок – это вообще такое место, где каждый принимает решения сам, и сам же несет за них ответственность.

В целом, опрошенные нами эксперты сходились на том, что сейчас ситуация стабильна и никаких предпосылок к резкому изменению цен нет. «Никакого «скачка» не предвидится», - уверена Марина Маркарова, управляющий партнер компании «MAYFAIR Properties». «Для значительных изменений нет оснований, в связи с чем от «альтернативы» можно отказываться», - вторит Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра». И все остальные примерно в том же духе.

При всем глубоком уважении к экспертам, автор не может не заметить, что рассуждать теоретически и рисковать собственными деньгами – это несколько разные вещи. Как справедливо заметил К.Прутков, «философ легко торжествует над будущею и минувшею скорбями, но он же легко побеждается настоящею».

Так дешевле или дороже?

Разумеется, мы не могли не спросить риелторов о том, как целесообразнее проводить сделку. Не с точки зрения их удобства (агентам, понятно, проще в два этапа), а с позиции потребителя. Например, в каком случае комиссия окажется поменьше?

При этом надо уяснить, с кого риелторы берут комиссию – с продавца или с покупателя? Может быть, удастся сэкономить, если, разорвав сделку на два этапа, мы заплатим комиссию только на первом этапе, выступая в роли продавца…

«Никакой экономии на вознаграждении риелтора разрыв сделки не принесет, - развеивает наши мечты Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). - Что в случае продажи с «альтернативой», что в случае продажи и последующей покупки, риелтор, по сути, решает одну и ту же жилищную задачу потребителя: обмен одной квартиры на другую. Все разговоры о том, что «при продаже квартиры мы комиссионные берем не с вас, а с покупателя» или «комиссионные платите не вы, покупатель, а продавец», не имеют под собой никакой основы. Это банальная неправда. Кто заказывает услугу, тот и платит».

Понятно: платить в любом случае придется и при покупке, и при продаже, и будучи участником альтернативной сделки, и разделив ее на два этапа, всегда и везде… Сколько же?

«В нашем агентстве комиссионное вознаграждение риелтора по альтернативной сделке вычисляется по следующей схеме: сумма процента от стоимости продаваемого объекта и процента от стоимости приобретаемого жилья минус 20-30%. Поэтому в большинстве случаев заключение комплексной услуги альтернативной сделки является более выгодным, чем оплата двух услуг по отдельности», - утверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.

«Для потребителя лучше заплатить за альтернативу», - соглашается с коллегами Александр Рюмин («A-Realty Group»). Ведь по сути проводятся две сделки, но как и везде за «опт» имеем право рассчитывать на скидку. На сегодня многие компании в такой ситуации делают дисконт на вторую сделку.

Или еще один распространенный вариант. Сумма комиссионного вознаграждения риелторов известна – 3-5% от стоимости недвижимости. С «альтернативщиков» процент берут по нижней планке - 3% от суммы сделки (стоимости обеих квартир). А если сделку разбить, то может и получиться – по 5% с каждой квартиры.

Резюме от журнала metrinfo.ru
«Слитно или раздельно» - вовсе не такой простой вопрос. Разрывать сделку было однозначным безумием в 2007-2008 годах: цены тогда росли с такой скоростью, что ценники переписывались буквально ежедневно (это не фигура речи, а истинная правда). Сегодня – иначе. Но однозначно решаться на выезд из квартиры «в никуда» можно только на основе четкого понимания. Как ситуации на рынке, так и собственных деловых и человеческих качеств.

Мнения экспертов:

Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», член Экспертного совета Гильдии риелторов Москвы:
В нашем агентстве есть правило: разрывать цепочку только в крайних случаях, по разрешению директора и после подписания клиентом соответствующего согласия. А вдруг что-то пойдет не так, как будем объяснять клиенту, что его денег теперь не хватает даже на ту квартиру, которую он продал? Я лично всегда против разрыва альтернативы!

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Свободные квартиры пользуются большим спросом, потому что покупателю не придется ждать примерно месяц, пока продавец подыщет себе альтернативный вариант. Покупать квартиру «свободными» деньгами также выгодней. Можно найти более интересный вариант, и продавцы охотнее идут на торг. Единственное, надо не затягивать и начинать поиски альтернативной квартиры сразу после сделки купли-продажи.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»
В большинстве случаев разрывать сделку бессмысленно. Конечно, в том, чтобы выйти на рынок со свободными средствами, есть свои плюсы. Но много и неудобств. В частности, не все люди знают, как и в чем держать деньги. В конечном счете, покупателю нужна квартира, а не наличные… Технология проведения альтернативных сделок уже полностью понятна и отработана, такие сделки более безопасны, комфортны и рациональны, чем в два этапа.

Олег Родионов, директор отделения «Каховская» компании «Азбука жилья»:
Если у вас нет второго жилья – это прямое показание к альтернативе. Важнейшее обстоятельство здесь – риски сведены к нулю. В какой бы ситуации или степени развития ни находился рынок, участник альтернативы ничего не теряет, он продает и покупает на одинаковых ценовых рыночных условиях.

Продажа квартиры и выписка «в воздух» - шаг достаточно рискованный. К примеру, вы покупаете новостройку и даже заложили в расчеты расходы на временный съем жилья. Но если стройка затянется, а вы в этот период потеряете работу – попадете в сложное положение. Так что такая продажа – это действительно вариант, но только для тех, кому есть где жить.

Источник: Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru