Перепланировка в законе

Собственники и не собственники квартир, комнат, домов и иных помещений в силу разных причин и обстоятельств часто перепланируют принадлежащие им и не принадлежащие, например, неприватизированные либо незарегистрированные в соответствующем порядке, помещения или достраивают, перестраивают принадлежащие им здания и строения, не задумываясь о последствиях такой «переделки

На практике, перепланировка жилых помещений без разрешения, приводит к невозможности юридического отчуждения такой собственности, как правило, невозможности подарить, обменять, купить, продать и др. А в случаях с переоборудованием и перепланированием помещений, которые не приватизированы и не зарегистрированы в органах регистрации недвижимости, дела обстоят еще хуже! В рамках данной статьи рассмотрим нормы, установленные законодательством по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений, а также попытаемся понять причины, побуждающие граждан к изменению окружающего пространства, обратим внимание на наиболее часто встречающиеся ошибки при переустройстве и (или) переоборудовании и попробуем найти выходы из сложившихся ситуаций.

Соблюдение правил «переделки»

Необходимо знать то, что переустройство и переоборудование хотя и схожие понятия, но все же отличия у них есть. Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации (формы), требующее также внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

На сегодняшний день в органах технической инвентаризации и судебных органах скопилось большое количество дел с так называемыми незаконными «перепланировками». Из них немалое количество дел составляют дела по переоборудованию именно квартир и комнат.

Некоторые граждане не обращают должного внимания на узаконение и не знают о том, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, который осуществляет согласование на основании принятого им решения.

Недостаточно просто самому перепланировать жилое помещение, например, присоединить зал с лоджией, снести стены раздельного санузла и сделать его совмещенным или установить бытовые электроплиты взамен газовых плит, а порой осуществить устройство туалета, ванной комнаты либо проложить новые трубопроводы, электрические сети (что часто встречается в общежитиях или в так называемых «гостинках»).

При проведении «переделки» жилого помещения собственник данного помещения должен предоставить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения, немалое количество документов, что и отпугивает многих граждан. Если написать заявление, получить письменное согласие нанимателей помещения и представить документы, подтверждающие право собственности, не так уж и трудно, то необходимость составления проекта будущих апартаментов, технического паспорта переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения, получение заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры и многое другое кажется долгим и дорогостоящим удовольствием. Все это, конечно же, необходимо сделать до переоборудования и перепланировки, ведь не для кого не секрет, что если, например, будут снесены несущие конструкции, то дом, в котором находится данное помещение, может просто рухнуть.

Завершение «переделки»

Когда работы по переустройству и перепланировке закончены, наступает стадия приема объекта. Создается комиссия, которая подписывает соответствующий акт.

В состав этой комиссии обычно входят представители:
- муниципального органа;
- управляющего домом;
- автора проекта;
- исполнителя работ;
- хозяина квартиры.

Если все в порядке, комиссия зафиксирует это в соответствующем документе — акте приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На основании акта приемочной комиссии будут внесены изменения в технический паспорт БТИ по данному жилому помещению. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества органом, осуществляющим согласование.

Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.

Последствия самовольного вмешательства

Если «переделка» жилого помещения была проведена собственником такого помещения (уполномоченным им лицом) при отсутствии согласования — документа, выдаваемого органом местного самоуправления, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, подтверждающим положительное решение такого органа о согласовании, или работы были проведены в нарушение проекта, то проведенные переустройство и перепланировка считаются самовольными.

Гражданин, который самовольно переустроил и перепланировал жилое помещение, несет ответственность в соответствии с законом.
Несмотря на вышеизложенное, можно все же получить решение суда, на основании которого можно сохранить в жилом помещении переустройство и перепланировку, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Например, снос старой «темнушки» либо сохранение перегородок из гипсокартона, разделяющих комнату на две части.

На практике, чаще всего, граждане, в случае продажи или дарения, предпочитают восстанавливать прежнее состояние жилого помещения, чем обращаться в суд, если только дело не касается очень дорогостоящего ремонта и возвращение в первозданный вид обойдется гораздо дороже, чем судебные и иные издержки. Единственное, что также необходимо, как и в других случаях, это то, что жилое помещение должно быть в собственности, а в случаях с жильем, в котором гражданин проживает по договору социального найма, необходимо разрешение наймодателя, получение которого практически невозможно.

Наказание за осуществление «переделки»

При определении мер ответственности для лица, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало жилое помещение, Жилищный Кодекс РФ делает ссылку практически на все законодательство, предусматривающее ответственность за указанные действия.

В частности, Кодекс об административных правонарушениях РФ устанавливает следующую ответственность за:
- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) — предупреждение или наложение административного штрафа от 10 до 15 МРОТ;
- самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) — административный штраф от 20 до 25 МРОТ;
- самоуправство (ст. 19.1) — предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 до 3 МРОТ;
- нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, — наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц — от 400 до 500 МРОТ.
ЖК РФ также устанавливает ответственность для лица, осуществившего самовольную перепланировку и (или) переустройство жилого помещения.

Лицо, совершившее указанное правонарушение, должно привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом местного самоуправления, осуществляющим согласование.

Если же собственника (нанимателя по договору социального найма) обязали-таки привести помещение в прежнее состояние, а он не выполняет вынесенные требования, исковое требование к такому собственнику в суд подает орган, который осуществляет согласование. Суд вправе принять одно из ниже перечисленных решений:
1) в отношении собственника — продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — расторжение данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
На нового собственника будут возложены обязательства по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние или, по другой схеме, существует возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

Подводим итоги

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Не стоит думать о том, что разрешение потребуется, если, например, на кухне заменить отечественную плиту на импортную. Это нельзя назвать переустройством, поскольку такого рода замена оборудования не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То же и в отношении замены ванны. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует и установки новых труб, и, соответственно, внесения соответствующего изменения в технический паспорт помещения. Когда, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

Говоря о причинах, побуждающих граждан к всевозможным перепланировкам и переоборудованию, следует отнести скучность и некомфортность большинства планировок, особенно, так называемых «хрущевок», «сталинок», а также некоторых квартир «ленинградского» и «московского» типа. Маленький размер кухни, некрасивый вид старой кладовки, маленький санузел — это далеко не все причины неудобства. Путем совмещения кухни и зала, а также балкона, ликвидаций перегородок и шкафов расширяется пространство, приобретается столь долгожданное пространство, а также появляется современный и красивый вид. Все это, конечно же, радует глаз, но только следует знать два правила перепланирования и (или) переоборудования жилого помещения – не «переборщить» и действовать правилам, которые установлены законом.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"