Рантье: осваиваем азы профессии

Бизнес рантье стар как мир. Люди всегда нуждались в крове над головой, тот, кто был богаче и имел несколько домов, сдавал жилье в аренду, обеспечивая себе тем самым неплохой стабильный доход. В наше время, особенно в Москве, этот способ получения денег очень популярен. Что необходимо знать начинающему рантье, к каким расходам быть готовым, от чего застраховаться и сколько денег может принести этот вид деятельности?

Сравниваем с депозитом

Бизнес рантье, конечно, не нефтяная скважина, но обеспечить постоянный доход вполне может. Некоторые собственники имеют от 5 до 15 объектов недвижимости (это могут быть квартиры, загородные дома, коммерческие объекты), которые сдают внаем и получают прибыль. В элитном сегменте в хорошие времена доходность от аренды была на уровне 10-12%. После кризиса она снизилась, и в настоящий момент, по словам Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, составляет от 3 до 7%, что тоже считается хорошим уровнем. Сдавая в аренду элитную недвижимость, сегодня можно получать доход от $4000 в месяц и более.

Из-за высоких цен на столичное жилье бизнес рантье, по словам Виктории Опольской, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, долго окупается. Популярность его вследствие этого ниже, чем популярность инвестиций в недвижимость для последующей перепродажи. Тем не менее арендный бизнес, по мнению эксперта, приносит стабильный и в целом прогнозируемый доход, поэтому данный сегмент будет сохранять свои позиции.

Бизнес рантье, по мнению Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, больше подходит людям консервативным, не склонным к риску. Вклад в недвижимость – не самый прибыльный, но наиболее надежный. Эксперт приводит пример: недорогая «однушка» на окраине Москвы стоит около 5 млн руб. Чтобы получать доход хотя бы в размере 10% годовых, нужно сдавать ее примерно за 42 тыс. руб. в месяц. Однако за такие деньги снимать однокомнатную квартиру в панельном доме никто не станет, так можно подобрать за эту же сумму студию бизнес-класса в монолитном доме в хорошем районе. «В сегменте экономкласса доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 4-5% годовых, в бизнес- и элитном сегментах – до 6-8% годовых.

Поэтому выгоднее и проще будет положить деньги на счет в банк и оформить вклад с капитализацией процентов. Но в этом случае рисков больше, так как банк может обанкротиться, у него могут отобрать лицензию и т. д. В этом смысле вложение денег в недвижимость безопаснее. Если застраховать риск потери титула собственника, то владельцу квартиры ничего не грозит, разве что риски из области фантастики, вроде падения метеорита», – считает эксперт.

Советы начинающим

Рантье, делающему первые шаги в бизнесе, стоит прислушаться к советам профессионалов, чтобы по максимуму обезопасить себя от неприятностей. Один из важных советов, которым, по мнению Елены Юргеневой, не стоит пренебрегать, – тщательно подходить к выбору арендатора, проверять его платежеспособность и, по возможности, порядочность и надежность. Отдавать предпочтение крупным юридическим лицам, которые несут ответственность за квартиру в течение всего периода найма. Это особенно важно для сегмента элитной недвижимости.

Более осторожные рантье, как правило, страхуют мебель и предметы интерьера от несчастных случаев. Специалисты поддерживают такой шаг, тем более что стоит это не так дорого. Например, плата за страхование мебели на сумму в 300 тыс. руб. составит 7-9 тыс. руб. в год, страхование на сумму в 500 тыс. руб. обойдется собственнику недвижимости затратами в 10-12 тыс. руб. в год. «Для владельца однокомнатной квартиры в панельном доме расходы на страховку составляют 2-3% от годового дохода, – подсчитывает Александр Зиминский. – Для владельцев элитной недвижимости затраты на страхование столь незначительны, что их даже не обязательно включать в бизнес-план: статья расходов составит десятые доли процента от годового дохода».

Однако этим не стоит ограничиваться. «В перечень рисков лучше включить противоправные действия третьих лиц и потерю титула собственника. Арендные квартиры – лакомый кусок для аферистов: ключи подбирать злоумышленнику не надо, «показы» можно спокойно устраивать в любое время. Наиболее часто встречающаяся афера, представляющая опасность для новоиспеченного рантье, – это продажа квартиры по поддельной или просроченной доверенности или поддельному паспорту», – предостерегает эксперт.

Помимо доходов, рантье ожидают и различные расходы, к которым он должен быть готов. В первую очередь это налоги. «Собственник недвижимости должен будет платить ежемесячно налог 13% от суммы аренды. Можно получить статус индивидуального предпринимателя, и тогда ежемесячный налог будет составлять 6%. Оформление статуса индивидуального предпринимателя стоит примерно 8 тыс. руб. Плюс к этому 1500 руб. каждый месяц надо будет платить специалисту за ведение бухгалтерии, если, конечно, нет своего бухгалтера», – говорит Виктория Опольская.

Далее – коммунальные платежи, кроме электричества по счетчику, интернета, спутникового ТВ, платных международных и междугородних переговоров, хотя в случае, если в роли арендатора будет выступать компания, а проживать будет иностранный сотрудник, то все вышеперечисленные опции, кроме телефонных переговоров, нужно будет включить в стоимость. Например, в элитном сегменте расходы на коммунальные платежи составляют от $500 в месяц.

Следующая статья расходов – эксплуатационные, на содержание охраны, служб техобслуживания, консьержа, если они есть в доме. К примеру, в доме экономкласса консьержу ежемесячно потребуется платить не меньше 200 руб.

При всем при этом не берутся в расчет форс-мажорные обстоятельства (пожар, залив и пр.), не говоря уже о том, что если в квартире что-то сломается в течение срока найма не по вине арендатора, то собственнику придется восстанавливать это за свой счет. Кроме того, определенные затраты потребуются на косметический ремонт после выезда каждого арендатора, если речь идет об элитном или бизнес-сегменте. В экономклассе обычно ремонт делают раз в три года. Периодический ремонт требуется техническому оборудованию, также необходима замена морально устаревшей техники.

Быть или не быть?

И наконец, еще одна статья расходов – оплата услуг агентства, которое будет заниматься поиском арендаторов. И вот тут у многих возникает вопрос: стоит или нет заключать договор с риэлторской компанией на предоставление услуги? По мнению Елены Юргеневой, заключать договор стоит, это выгодно для собственника недвижимости. Когда арендаторы обращаются в агентство для подбора квартиры, они заполняют анкету с первичной информацией, благодаря чему на этапе подбора у рантье уже есть минимальная информация о кандидате, то есть он сможет отфильтровать неподходящих уже на этом этапе, не тратя время на встречи с ними.

Кроме того, агентство обеспечит грамотное сопровождение сделки с учетом всех интересов рантье, а также сможет проконсультировать по вопросам налогообложения. «Надежнее работать с юридическим лицом, имеющим обязательства, нежели напрямую с физическим лицом. Гонорар агентства составляет единовременно от 50 до 100% от ежемесячной арендной платы. Для сравнения: в Лондоне этот процент гораздо выше, но при этом британские агентства оказывают комплекс услуг «под ключ», и даже арендную плату рантье получает ежемесячно в агентстве, а не напрямую у арендатора. То есть арендатора он видит только один раз при подписании договора и больше не имеет с ним дела», – говорит эксперт.

Помимо договора на поиск арендаторов, с риэлторской компанией можно заключить договор на осуществление технического управления. Это очень удобно, считает Виктория Опольская, особенно в случае, если вы живете далеко от сдаваемой собственности и нет возможности решать бытовые проблемы. По словам эксперта, такая услуга обычно стоит от 5 до 15% от месячной ставки в зависимости от набора услуг по управлению.

Однако подобная практика на российском рынке мало прижилась. Уникальность российских рантье в том, что они действуют самостоятельно, в то время как на Западе работают специальные управляющие компании, и все вопросы, связанные с поиском новых арендаторов, уменьшением сроков простоя между арендаторами, приведением квартиры в порядок, получением платежей, своевременной оплатой коммунальных услуг, состоянием квартиры, ее ремонтом, становятся их головной болью.

По мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда», ситуация может измениться, если государство или частные инвесторы приступят к реализации программы массового строительства доходных домов, которые перейдут в управление профессиональных компаний, а арендный бизнес приобретет «европейские» черты. Пока это единичные случаи. В Москве не более 10 доходных домов, и все они относятся к элитному сегменту.

Управление капиталом

Если арендодатель понимает, что недвижимостью как капиталом можно управлять, доходность от аренды может быть немного выше средних показателей по рынку. Для этого ему необходимо знать основные законы рынка (к примеру, учитывать сезонные тенденции спроса), следить за общими изменениями и ростом ставок.

Общий доход будет зависеть и от сроков простоя квартиры. Иногда случаются курьезы. До кризиса в одном из домов на Остоженке собственница сдавала в течение пяти лет квартиру за $35 тыс. в месяц. Когда жилье освободилось, хозяйка вновь выставила квартиру на рынок по той же цене и не соглашалась идти ни на какие уступки. Хотя были клиенты, готовые арендовать жилье за $25 тыс. в месяц. В итоге квартира находилась на экспозиции с осени 2009 года до лета 2010 года, в конце концов владелица недвижимости согласилась сдать ее за $20 тыс. Вывод: рантье должен прислушиваться к тенденциям рынка, несвоевременная прижимистость может нанести вред бизнесу.

Как посчитать доходность от бизнеса? Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости Great reality, приводит следующие расчеты*. Возьмем 1-комнатную квартиру площадью 32-35 кв. м с ценой аренды 23-30 тыс. руб. в месяц. Приобрести в собственность такое жилье можно за 4,8-5,5 млн руб. Т. е. при отсутствии любых расходов на сдаваемую квартиру окупаемость наступит через 183-209 месяцев, или 15,2-17,4 года.

Другой пример: «двушка» площадью 56-65 кв. м в новом доме за пределами ТТК с огороженной территорией и наличием парковочного места с ценой аренды 55-70 тыс. руб. в месяц обойдется в собственность за 13-16 млн руб. Окупаемость составит 229-236 месяцев, или 19-20 лет. И наконец, «трешка» площадью 110-130 кв. м в новом доме с подземным паркингом в центре столицы с ценой аренды 180-300 тыс. руб. в месяц. Ее покупка в собственность – 70-90 млн руб. Окупаемость – 300-388 месяцев, или 25-33 года.

Источник: Собственник