Аренда с патентом: как законно сдать квартиру и не разориться

Многие знают, что при сдаче жилья в аренду нужно платить налог – НДФЛ, который составляет 13% от полученного дохода. Это самый простой, но не самый экономный вариант оплаты налога. Есть и другие варианты оставаться законопослушным налогоплательщиком, правда для этого придется оформлять индивидуальное предпринимательство.

Итак, если квартиру сдает индивидуальный предприниматель, то возможны следующие варианты уплаты налога:
— налог по упрощенной системе налогообложения (УСН, 6% от дохода);
— единый налог на вмененный доход (есть в некоторых регионах, в Москве на сдачу жилья в аренду ЕНВД нет);
— налог в виде покупки патента.

Поговорим более подробно о последнем варианте. Итак, оплата налога по патенту есть не что иное, как упрощенная система налогообложения на основании патента. То есть собственник – индивидуальный предприниматель должен купить патент на определенный срок и может смело сдавать квартиру. Стоимость патента и будет налогом, который обязаны платить все граждане, которые сдают жилье.

Годовая стоимость патента определяется как процентная доля налоговой ставки (6%) от потенциально возможного годового дохода. В свою очередь, потенциально возможный годовой доход устанавливается законом субъекта РФ. Таким образом, в каждом субъекте РФ своя стоимость патента, так как в каждом субъекте РФ потенциальный годовой доход от сдачи жилья будет разным.

Так, например, в Москве потенциально возможный доход от сдачи квартиры составляет 720 тыс. руб. в год, то есть по 60 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента на год в Москве составит 43 200 руб.: 720 000 х 6 % = 43 200 руб. (по 3600 руб. в месяц).

Для примера: в Московской области потенциально возможный годовой доход от сдачи жилья составляет 727 900 руб., а значит, стоимость патента составляет 43 674 руб. в год (727 900 х 6% = 43 674).

Если патент приобретается не на год, а на несколько месяцев, то будет соответствующий перерасчет. Помните, что вы можете получить патент не на целый год, но и на меньший срок – от 1 месяца до 12.

Платить за патент нужно в два этапа: 1/3 от стоимости патента должна быть оплачена в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента. Так, в Москве первоначальная плата за патент составит 14 400 руб. (1/3 от 43 200 руб.).

Оставшаяся часть стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент (43 200 – 14 400 = 28 800 руб.). К тому же при оплате оставшейся части стоимости патента она подлежит уменьшению на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. ИП платит фиксированные взносы в различные фонды (Пенсионный фонд, ФФОМС, ТФОМС). В 2011 году сумма этих взносов составляет около 16 160 руб. за год. Правда, стоимость патента все равно не может быть уменьшена на сумму страховых взносов более чем на 50 процентов.

Если предприниматель просрочит первую часть оплаты либо внесет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента будет потеряно, и придется платить налоги по общей системе.

Предприниматели, применяющие УСН на основе патента, должны вести налоговый учет в книге доходов, но зато им не нужно будет подавать в налоговый орган налоговые декларации.

Как получить патент?

Регистрируем ИП. Для начала гражданину, который планирует сдавать квартиру по патенту, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Сделать это можно самостоятельно. Для регистрации ИП необходимы следующие документы:
а) заявление о регистрации. Бланк этого заявления утвержден Правительством РФ, то есть документ имеет строго утвержденную форму. Найти документ можно в интернете. Это заявление по форме №21001, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 года №439.

Важное нововведение: до 1 января 2011 года подпись физического лица – будущего предпринимателя на заявлении обязательно должна была быть нотариально заверена. С 1 января 2011 года нотариальное свидетельствование подписи физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, на заявлении не требуется, в случае если это физическое лицо подает документы непосредственно в регистрирующий орган и представляет одновременно документ, удостоверяющий личность.

Таким образом, если документы на регистрацию будет подавать сам ИП, то к нотариусу ходить не надо. А вот если документы на регистрацию передаются через доверенное лицо, то нужно будет заверить подпись у нотариуса. Стоимость такой услуги варьируется от 500 до 1000 руб.;
б) копия паспорта;
в) документ об уплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины за регистрацию ИП составляет 800 руб. Реквизиты для оплаты можно взять в налоговой по месту жительства.

Итак, когда все документы будут на руках, можно подавать их в налоговый орган. Государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства. Документы можно подать в налоговый орган непосредственно, то есть отстоять очередь в налоговой и отдать документы специалисту из рук в руки, а можно выслать по почте почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и с описью вложения.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более пяти рабочих дней со дня представления (получения по почте) документов в регистрирующий орган. После регистрации вы должны получить свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Получаем патент. Помните, что заявление на получение патента нужно подать не позднее чем за один месяц до начала применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента.

То есть если вы планируете сдавать квартиру с 1 июня 2011 года, то нужно в середине апреля начать регистрироваться качестве ИП и до конца апреля подать заявление на патент. Заявление на получение патента утверждено Приказом ФНС России от 31.08.2005 N САЭ-3-22/417 – Форма №26.2.П-1.

В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности – это передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

Подавать заявление на патент нужно по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе. Если же ИП стоит на налоговом учете по месту своего жительства, например, в Москве, а квартира, которую он намерен сдавать, расположена в Московской области Люберецком районе, то ему необходимо подать заявление на патент именно в налоговый орган, расположенный в Люберецком районе. При этом вместе с заявлением о получении патента ИП необходимо подать заявление о постановке на налоговый учет в этом налоговом органе.

Налоговый орган обязан выдать патент в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления.

В Москве с конца октября 2009 года стало возможным вместе с заявлением о регистрации в качестве ИП подать и заявление на выдачу патента. При этом свидетельство о регистрации и патент вам выдадут в налоговой инспекции либо по вашей просьбе вышлют по почте.

Насколько выгодна уплата налогов через патент?

Ответить однозначно на этот вопрос нельзя. Все зависит от суммы полученного дохода. Для примера возьмем Москву.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 25 тыс. руб. в месяц, то есть в год 300 тыс. руб. Если физлицо не будет заморачиваться с патентом, то должно будет уплатить НДФЛ. Предположим, что гражданин сдавал квартиру с 1 января по 31 декабря 2010 года, то есть ровно один год. В этом случае за этот год он обязан будет заплатить НДФЛ в размере: 300 000 х 13% = 39 000 руб. Напомним, что стоимость патента в Москве составляет 43 200 руб. А значит, платить НДФЛ в нашем случае выгоднее, чем покупать патент: разница между НДФЛ и УСН на основании патента составит 4000 руб.

Если гражданин был ИП и выбрал обычную УСН без патента, то он должен был заплатить по ставке 6% от полученного дохода. В этом случае налог будет еще меньше: 300 000 х 6% = 18 000 руб.

Но применять УСН по 6% можно не везде. Например, в Московской области, если гражданин сдает квартиру, он может платить 13% как физическое лицо. Если же он зарегистрируется в качестве ИП, то на выбор у него два варианта: покупка патента либо оплата налога по ЕНВД (Единый налог на вмененный доход).

А если этот же ИП в Москве сдавал бы несколько квартир и получил в год, скажем 1 млн руб., то налог по УСН составит уже 60 тыс. руб. То есть видно, что обычная «упрощенка» и тем более НДФЛ в таком случае невыгодны (НДФЛ для физического лица составил бы 130 тыс. руб.). А вот патент как раз будет выгоден, так как стоимость патента не зависит от количества сдаваемых квартир и полученного дохода и остается неизменной. Но при условии, что все квартиры расположены в пределах одного субъекта РФ.

Таким образом, в Москве патент будет выгоден тем, у кого доход от сдачи жилого помещения превышает 720 тыс. руб. в год, или 60 тыс. руб. в месяц. Для тех граждан, у кого получаемый доход от сдачи жилья меньше 60 тыс. руб. в месяц, выгоднее платить НДФЛ и не регистрировать ИП.

Источник: Собственник