Квартира по переуступке: правила, варианты, риски

Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, – обычное дело на рынке недвижимости. Правда, есть несколько юридических нюансов, которые обязательно нужно учесть покупателю, чтобы его сделка считалась действительной.

«Полуфабрикат» дешевле

Продают по схеме переуступки прав обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры (иногда даже целыми блоками) в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства. «От физических лиц таких квартир в нашей базе около 3-5%. В целом по рынку новостроек в продаже около 10% квартир по переуступке», – свидетельствует Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Резон продавца ясен: в построенном доме стоимость квартиры увеличивается, так что выгода налицо. «Если дом строится 2-3 года, стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа – еще 10 %, в середине строительства – еще 10%, при подведении под крышу – еще 10%», – рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест».

Правда, после получения права собственности цена квартиры еще увеличивается, но иногда этот процесс так затягивается, что инвестор предпочитает не ждать, а зафиксировать прибыль. Покупателю, в общем, тоже выгодно купить квартиру по переуступке: она будет дешевле той, что уже с титулом, и дешевле таких же квартир от застройщика в том же доме. «Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств: к примеру, если срочно нужно погасить долг или кредит, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т. д. Соответственно, такие квартиры стоят существенно дешевле, чем у застройщика. «Инвестиционные» квартиры, купленные специально для перепродажи, тоже, как правило, стоят чуть дешевле», – поясняет Юлиан Гутман.

ДДУ и ПДКП: что это значит и что выбрать?

Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность. Сейчас существует два основных вида уступки: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Относительно первого варианта: во-первых, по договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. И, в-третьих, и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры, подчеркивает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. «Другими словами, покупатель может только понудить продавца к совершению в будущем сделки купли-продажи квартиры, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность, – говорит эксперт. – Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств». Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Как проводится сделка

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. «Но необходимо убедиться в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен застройщиком и квартира не переуступалась ранее другим лицам, – обращает внимание Юлиан Гутман. – Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик откажется оформить квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, сложно будет возложить ответственность на передавшего такие права и вернуть деньги». Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы:

основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);
акт передачи вышеназванных документов;
согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
и наконец, сам договор уступки.

Доверяй, да проверяй

Но прежде чем пойти на сделку, покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализуемых или реализованных им проектов, советует Юлиан Гутман: «При правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (не считая инвестиционных рисков при покупке любой новостройки)».

Ирина Кирсанова считает, что в случае ДДУ рисков нет: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, а значит, и вновь заключенного договора уступки прав требования, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств. «Воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А ведь цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома», – предупреждает Ирина Кирсанова.

Поясним на примере. Стоимость двухкомнатной квартиры при покупке первым дольщиком составляла 6 млн руб. Через год стоимость ее увеличилась на 20% и составила уже 7,2 млн руб. По этой цене дольщик продал ее по уступке, а дальше стройка встала. При расторжении договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может требовать с застройщика только сумму, прописанную в первом договоре, – 6 млн руб. То есть 1,2 млн он потеряет.

Источник: Собственник