Правила для арендодателя квартиры

Если вам посчастливилось стать обладателем «лишней» квартиры, то рано или поздно вы столкнетесь с мыслью, что с этой квартиры можно получать вполне неплохой доход. Однако помимо радости, которая возникает в предвкушении стабильного дохода, у будущего арендодателя найдется и ряд опасений, с которыми он может столкнуться, сдавая квартиру в аренду. Разберемся с этими опасениями в этой публикации.

Опасение первое: невнесение арендной платы

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц, умудряется годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие.
Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе знакомого или дальнего родственника, а также знакомого знакомых и т. п. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Конфликт может тянутся годами. Вот почему многие арендодатели не заявляют о своем намерении сдавать свою квартиру своим знакомым, а предпочитают действовать через агентство недвижимости, которое находит незнакомых арендаторов.
В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

Опасение второе: порча или кража имущества

Порча или кража имущества несущественна для арендодателя, который сдает абсолютно пустую квартиру или квартиру с интерьером середины прошлого века, но если ремонт и мебель с техникой сделаны дорогостоящие, то опасения возникнут у любого. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры, в редких случаях кража дорогой бытовой техники.
Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – вещи со временем изнашиваются, как бы аккуратно ими не пользовались. Однако если мебель или техника сломана/испорчена по вине арендатора, то арендодатель имеет полное право потребовать ее замену. Для избежания неприятностей при заключении договора необходимо составить полную опись всего имущества, и штрафных санкций за порчу. Каждый предмет должен получить краткую характеристику — год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой — при возврате квартиры.
Дисциплинировать арендатора помогут регулярные визиты в квартиру. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы.

Опасение третье: неуплата счетов

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин. Поэтому необходимо строго контролировать процесс оплаты — и ежемесячно получать от арендатора оплаченные квитанции. Еще лучше – оплачивать квитанции самостоятельно, включив эту сумму в стоимость арендной платы.

Опасение четвертое: пожар, затопление

Несчастные случаи, к сожалению, могут случиться с любой квартирой, не важно живет в ней арендатор или владелец. Лучший способ свести к минимуму ущерб от неприятностей — застраховать квартиру, которая сдается в аренду. Помимо страхования имущества и внутренней отделки квартиры, стоит застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами при эксплуатации квартиры. То есть если ваш арендатор затопил соседей, то отвечать за это будет не он и не вы, а страховая компания. Стоит иметь в виду, что во многих страховых компаниях страхование квартиры, сдаваемой в аренду, осуществляется с применением повышающего стоимость страхования коэффициента.

Опасение пятое: налоги

Сдавая в аренду свою квартиру, собственник обязан уплачивать налог в размере 13% с суммы получаемого дохода. Отклонение от уплаты налогов противозаконно. Стоит иметь в виду, что размер налога вполне реально уменьшить, если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применить упрощенную систему налогообложения. Упрощенная система налогообложения дает возможность налогоплательщику выбрать один из двух вариантов уплаты налогов: по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода или 15% доходов за вычетом подтвержденных расходов. К сожалению, в казани, как собственно и по всей России боле распространена практика, когда арендодатели не платят налоги. Между тем, если арендодатель будет оплачивать налог с доходов, получаемых с аренды квартиры, то его доход может учитываться банком при выдаче кредита.

Опасение шестое: ипотека

Можно ли сдавать квартиру, которая куплена в ипотеку? В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ ипотечный заемщик вправе без согласия банка сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию.
не нарушает других условий договора об ипотеке.

Но как правило, в многостраничном ипотечном договоре с банком всегда указывается, что заемщик обязан предупредить банк об изменении числа проживающих в квартире лиц, и особенно о том, что он будет сдавать ее в аренду. В некоторых банках обязательны ежегодные проверки ипотечной квартиры на факт использования имущества по договору.


От чего защитит страховой депозит

Дисциплинировать арендатора и снять ряд опасений арендодателя поможет страховой депозит. Страховой депозит — это определенная сумма, которая вносится арендатором при подписании договора аренды и которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудованию (повреждение мебели, поломка техники и т.п.).

Мария Циберкина, заместитель директора АН «Счастливый дом» рассказала, что порядка 50-60% арендодателей просят страховой депозит при заключении договора аренды:
Если в квартире дорогая мебель, бытовая техника, хороший ремонт, то арендатор берет у арендодателя страховой депозит в размере ежемесячной арендной платы (но не менее 10 тыс.руб.). В случае если при аренде квартиры не происходит повреждений или иных неприятностей, то страховой депозит засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Советы арендаторам

- Вывезите из квартиры все личные и лишние вещи, перед тем, как сдать ее в аренду. Квартиру стоит сдавать в состоянии гостиничного номера — с пустыми шкафами и без мелких сувениров.
- Обязательно ознакомьтесь с текстом договора и предварительно обсудите все возможные изменения с арендатором.
- Не только передайте ключи от квартиры арендатору, но и научите ими пользоваться.
Научите пользоваться всей бытовой техникой, которая находится в квартире.
Обязательно предоставьте клиенту свой контактный телефон. Не забудьте дать клиенту сведения о номере телефона в квартире, кодах в подъезде, почтовый адрес и индекс.
При передаче квартиры в аренду и по окончании срока аренды необходимо подписать акт приема-передачи.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"