Кому нельзя доверять при сделках с недвижимостью?

Всем известен порядок покупки квартир на вторичном рынке. Сначала покупатель находит понравившееся жилье и договаривается о покупке с представителем продавца. Затем, чтобы заверить продавца в серьезности своих намерений и избежать других покупателей, претендующих на квартиру, заключается договор и вносится некая сумма в качестве гарантийного взноса. И лишь потом, в назначенный срок совершается сделка, и покупатель оплачивает полную стоимость квартиры. Но иногда это время затягивается настолько, что покупатель понимает: его явно обманули и никакой сделки уже не будет. О таком виде мошенничества – наши две истории.

История про «забывчивого» риэлтора

Один покупатель решил купить квартиру – деньги на сделку были, дело казалось простым, так что к помощи агентств недвижимости или юриста он решил не прибегать. После длительных поисков он нашел подходящее жилье. Квартиру продавали через агентство недвижимости, документы были в порядке, и цена, самое главное – устраивала. Чтобы забронировать выбранную квартиру, покупатель решил внести гарантийный взнос в агентство (50 тыс.руб.). Но представитель агентства – риэлтор, которая и продавала данную квартиру, предложил принять аванс не в офисе агентства, а в самой квартире. Не смутившись тем, что деньги предстояло передавать «из рук в руки» покупатель не почувствовал никакого подвоха. В назначенный срок после проверки документов он передал сумму риэлтору, будучи полностью уверенным в том, что вскоре купит эту квартиру. Было заключено соглашение о внесении аванса и назначена дата сделки. Но в назначенный день сделка не состоялась: сделку под самыми разными предлогами риэлтор стал откладывать. Так прошло два месяца и покупатель, не выдержав, лично связался с собственником и обнаружил, что квартиру продали … аж 1,5 месяца назад! Риэлтор же этот факт скрывала и продолжала откладывать срок сделки. Отойдя от шока, покупатель попросил риэлтора вернуть выплаченный им гарантийный взнос, на что услышал отказ, мотивированный тем, что «денег нет». Фактически риэлтор приняла за одну квартиру два аванса: по одному сделка прошла, а второй риэлтор и не собирался возвращать.

Почему произошла такая ситуация и можно бы было ее избежать? Комментирует Эльвира Биктимирова, директор Агентства недвижимости «Магазин Недвижимости»:

- Если риэлтор предлагает принять гарантийный взнос в квартире, машине, на улице — это должно насторожить. У надежного агентства есть свой офис, куда приглашаются желающие приобрести или продать объект недвижимости и где происходит передача авансовых платежей за выбранные объекты. Покупатель получает возможность познакомиться с руководством агентства, проверить необходимые документы.

Необходимо внимательно изучить договор, по которому вносится авансовый платеж, и четко прописать условия возврата. При возникновении каких-либо изменений (в сроках заключения сделки, стоимости квартиры и др.) все должно быть зафиксировано письменно, например дополнительным соглашением.

Обязательным условием при внесении гарантийного взноса за квартиру является наличие полномочий у агентства принимать подобные платежи: эксклюзивное соглашение или агентский договор между продавцом и агентством на продажу объекта недвижимости. В таком случае продавец не сможет продать недвижимость третьим лицам, не поставив в известность агентство и не расторгнув договор.

История про находчивую «внучку»

В одно из агентств недвижимости Казани обратилась девушка с целью продать две квартиры, и купить третью. Она была собственником одной из квартир, а другая квартира по ее словам принадлежала ее родному деду. Она планировала продать квартиру деда, дед взамен должен был купить ее квартиру, а она хотела на вырученные деньги купить себе другую квартиру. Однако общаться с дедом она не разрешала, объяснив, что он нелюдим и ко всем относится с подозрением.

Риэлторы агентства принялись искать покупателя на квартиру деда – покупатели нашлись быстро, это была семья, которая продавала свою квартиру и с помощью ипотечного кредита собиралась покупать квартиру этого деда. Покупатели внесли залоговый платеж – 20 тыс.руб. и принялись ждать завершения цепочки. Теперь уже девушка занялась поиском квартиры для себя и нашла подходящий вариант, который также продавалось одним из агентств. За это жилье также требовалось внести авансовый платеж. Для этих целей девушка попросила у агентства сумму, которую внесли покупатели за квартиру деда. Не сомневаясь в кровном родстве внучки, риэлторы агентства передали девушке сумму, но составили при этом юридически грамотный договор займа, согласно которому по истечению определенного срока девушка должна будет вернуть полученную сумму.

Но после получения денег девушка совсем пропала. Тут начали беспокоиться покупатели квартиры деда (ведь у них истекали сроки, данные для поиска квартиры банком). А когда в агентство недвижимости пришел тот самый «нелюдимый» дед, все наконец встало на свои места – оказывается девушка была вовсе ему не внучкой, ему она представилась риэлтором агентства недвижимости (кстати, того самого которому она представилась внучкой) и обещала заняться решением его жилищного вопроса. Причем ту квартиру, в которую шустрая внучка согласно своим планам должна была переселить деда, дед и в глаза никогда не видел. В итоге все три сделки сорвались, и агентству пришлось потратить немало усилий, чтобы вернуть деньги, которые были переданы лже-внучке в качестве аванса.

На ком лежит вина в этих сорванных сделках? Комментирует Эльвира Биктимирова, директор Агентства недвижимости «Магазин Недвижимости»:

- Безусловно, плюс в этой сложной ситуации в том, что агентство недвижимости смогло грамотно составить договор, и деньги покупателей квартиры деда были хоть с трудом, но возращены. Однако обман девушки можно было разоблачить сразу – если сотрудники агентства попросили бы предъявить доказательства родства (свидетельство о рождении матери (отца), где обозначено имя деда, свое свидетельство о рождении) или настояло бы на встрече с собственником объекта. Намерение продать квартиру должно быть закреплено агентским договором либо соглашением о продаже квартиры. Ведь главное правило при сделках с недвижимостью – каждую информацию подкреплять достоверными документами.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"