Дома, коттеджи, дачи, участки: как разглядеть их под снегом? Плюсы и минусы зимних «смотрин». Проверка на прочность для застройщика и управляющей компании

Есть на загородном рынке традиционная «сезонная» тема, с похвальным постоянством появляющаяся каждый год: приобретать или не приобретать объекты недвижимости в зимний период? Сторонники тактики «залечь до весны» напирают на снег, холод и прочие напасти. Их противники напоминают о преимуществах, которые у сезона с ноября по март тоже имеются.


«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил в очередной раз выслушать все аргументы pro и contra – чтобы вы, уважаемые читатели, смогли сделать собственный осознанный выбор.

Заметает зима, заметает

Одним из отличий загородной недвижимости от городской является большее внимание покупателей к красоте окружающего пейзажа. Конечно, живописный вид из окна хотелось бы иметь и жителям городских квартир – но большинство людей все же понимают, что не стоит требовать невозможного. А за городом покупатели требуют по максимуму – чтобы и лес, и водоем, и широкие горизонты.

Зимние приобретения в этом смысле считаются не очень удачными – все укрыто снегом, оценить окружающий ландшафт довольно сложно. Водоем в такое время вполне можно принять за ровную поляну, какое-нибудь болото вообще отлично «маскируется»… В принципе, противоядие этому есть, и изобретено оно без малого 200 лет назад – называется оно фотографией. «Как выглядит поселок и окружающая местность летом, покупателю поможет понять менеджер по продажам, у которого должны быть летние снимки поселка и отдельных его участков, а также наиболее красивые виды воды, леса, домов и т.д.», - говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

Совет хорош, но при ближайшем рассмотрении становятся заметны и его изъяны. Главный – на этих фотографиях вы обнаружите именно что «наиболее красивые виды». А если поблизости от поселка имеется нечто неприятное, сам продавец вряд ли станет это снимать – скорее обойдет деликатным молчанием.

Есть еще обстоятельство: возле поселка может оказаться заболоченная низина, в которой с удовольствием живут стаи комаров.

Итог: если говорить об окружающей поселок местности, то оценить ее зимой действительно достаточно сложно. Выход – если не хотите ждать весны, поговорите с будущими соседями, с теми, кто живет в поселке круглый год или с местными жителями. О неприятных местах они, как правило, хорошо осведомлены.

Чисто и светло?

Следующий пункт нашего виртуального путешествия к приобретаемой недвижимости – мы въехали на территорию поселка. Хотя некоторые красоты (общественные зоны, ландшафтный дизайн) лучше воспринимаются летом, определенные преимущества есть, по мнению опрошенных нами экспертов, и у зимних «смотрин». «Одним из важных факторов при покупке загородного дома является хорошая дорога и подъезд к участку, - отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Ее ширину и качество покрытия можно оценить в любое время года. Однако только зимой вы сумеете понять, насколько качественно и своевременно дороги очищаются от снега». Также, обращает внимание эксперт, зимой, когда световой день короче, у потенциального покупателя значительно больше шансов узнать, насколько хорошо организовано в поселке уличное освещение.

Вообще, зимний период – это время, когда все эксплуатирующие поселок службы работают с усиленной нагрузкой. Так что посмотреть на все аспекты их деятельности именно в это время – в интересах покупателя.

Итог: проверять, насколько качественно функционирует управляющая поселком компания, лучше как раз зимой.

Неболотная площадь

Теперь мы оказались на участке – предстоит оценить и его. Некоторые аспекты хорошо видны в любое время года – скажем, правильной ли он формы, нет ли существенных перепадов высот. С прочим проблематичнее. «Под снегом действительно сложно увидеть, что находится на участке: нет ли на нем, например, оврага или болота, - говорит Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. – Просто невозможно проверить качество газона. С другой стороны, некоторые элементы ландшафтного дизайна хорошо видны. Хвойные деревья, например, зимой смотрятся даже более выигрышно, чем летом».

Разумеется, участок – это не территория вокруг поселка: тут и размеры меньше, и ходить ближе, поэтому разобраться с некоторыми аспектами можно. «Низкие, заболоченные места можно обнаружить под снегом по растительности, присущей болотистой местности: сухой камыш, ивы, осока и пр., - отмечает Светлана Кондачкова, управляющий партнер UrbanRealty. – Однако полноценное исследование состава почвы специалисты делают все-таки в весенне-летний период».

Еще одна проблема – под снегом сложно рассмотреть точные границы участка. «Всегда существует опасность купить часть соседнего надела, - говорит Ирина Калинина (TWEED). – Продавцы иногда могут сами не знать точных границ своей земли: они покупали лет 10 назад, когда многие не вдавались в подобные «подробности». Рынок тогда быстро рос, люди совершали сделки «на скорость». Сейчас мы нередко сталкиваемся даже с обидами: зачем вы у нас требуете документы?? Мы объясняем, что сейчас ситуация изменилась, и все без исключения клиенты требуют проверки».

Итог: с точки зрения возможности оценить участок, зима – явно не лучшее время.

Инспектор Мороз

Если не говорить о совсем недорогих дачных домиках, предназначенных исключительно для сезонного проживания, покупателям загородной недвижимости очень интересно посмотреть, как эта недвижимость чувствует себя в мороз. И с этой точки зрения зимний просмотр – вариант наилучший. «Зимой можно проверить многое из того, что летом не увидишь: качество отделки, состояние неотапливаемых помещений, качество окон, - считает Наталья Семенова, генеральный директор ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»). – Не секрет, что сегодня многие застройщики экономят на отделочных материалах, ввиду чего стараются реализовать максимум недвижимости летом, а уже через некоторое время весь фасад зданий начинает медленно «увядать».

«Если покупатель всерьез задумался о покупке загородного дома, то он обязательно должен посмотреть на объект зимой, так как именно тогда видны огрехи, допущенные при строительстве и проектировании, которые могут быть незаметны в теплое время года, - полностью соглашается Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Прежде всего, покупателю стоит тщательно осмотреть фасад дома и фундамент на предмет трещин, а также подробно узнать о материале, из которого построен дом, чем утеплена крыша (и утеплена ли она вообще), из какого материала выполнена гидроизоляция. Например, о плохой теплоизоляции говорит иней на стенах дома».

Также, отметили наши эксперты, только зимой можно проверить качество работы отопительной системы. Оттепели, на которые оказались так богаты последние зимы, помогут узнать, не течет ли кровля. А обычно темная зимняя погода тоже окажется для покупателя благом: он поймет, достаточно ли в здании естественного света или здесь всегда придется сидеть с включенными лампами.

Итог: как и в случае с внутрипоселковыми коммуникациями, зима поможет выявить все дефекты в доме.

Детали ценообразования

Цена недвижимости – это вопрос, который интересует покупателей всегда и везде. На первый взгляд, «цена домовладения» четко и недвусмысленно указывается в объявлении о продаже, и какого-либо непонимания в этом вопросе быть не может. Но не все так просто.

«Необходимо досконально выяснить, что входит в озвученную представителем продавца цену домовладения, - рекомендует Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»). – Некоторые продавцы не называют полную стоимость, чтобы минимизировать цену объекта в рекламе. Например: «дом на участке 10 соток в коттеджном поселке за 2,5 млн руб.!», но при этом окажется, что дополнительно нужно оплатить подведение коммуникаций к дому и их подключение, стоимость которых окажется 1 - 1,5 млн руб., или паевые взносы в дачный кооператив, размер которых также может быть очень значительным».

В элитной недвижимости стоимость участка, как правило, включает коммуникации, говорит Ирина Калинина (TWEED). Но все равно необходимо уточнить, включает ли стоимость земли коммуникации и какие конкретно коммуникации – например, сколько киловатт электричества.

Еще недопонимание может возникнуть из-за состояния будущего объекта. Он может быть «под черновую отделку», «под чистовую», «под ключ». Но даже последнее определение (вроде бы предельно четкое) дает возможность для различных толкований: скажем, «под ключ» с мебелью или без.

Итог: все затронутые выше вопросы надо тщательно проговаривать по телефону, а впоследствии следить за тем, чтобы они были занесены в договор с продавцом. Верить формулировкам вроде «все включено!» не стоит – может оказаться, что представления обо «всем» у продавца очень спартанские.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Если вернуться к изначальной теме нашей статьи, то несложно убедиться, что доводы за и против покупки зимой практически уравновешивают друг друга. Можно сформулировать и так: все, что связано с природой, лучше смотреть летом – когда тепло, солнечно и зелено. А вот аспекты технические, рукотворные – напротив, зимой, чтобы убедиться в надежности соответствующих систем.

Но есть и еще одно соображение. Продавцы загородной недвижимости тоже неплохо знают о том, что весна и лето – сезон активности на их рынке, поэтому к апрелю они наверняка скорректируют цены. Так что имеет смысл поспешить, чтобы успеть приобрести сейчас, еще по зимним расценкам.

Источник: Metrinfo.Ru